300亿！老旧小区维修维护，这个地市遥遥领先

毛毛

随着城市住房步入存量发展时期，房屋老龄化、安全隐患日渐凸显。

一项统计数据显示，截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，逐步进入使用年限的中后期。预计到2040年前后，将有近80%的城镇房屋成为“老小区”。以上海为例，截至2023年底，全市城镇住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”；在浙江，建成于2000年以前的城镇住房超过72万幢。

这些老旧住房如何维修维护，以实现安全使用？主要通过住宅专项维修基金解决？以南京为例，南京建成投入使用15年以上的房屋中，有约30%的房屋由于种种原因未归集维修资金，即使已经归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有28%的小区余额低于10万元。

“住宅专项维修资金自2000年之后才开始设立，此前的很多小区尚未设立这项资金，且这些小区多为原有公房，建设、投资和分配多由地方政府或所在单位承担。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，后期，还有一些小区存在缴存不规范、续筹机制不完善等问题，也制约着专项维修资金的充足性，如2004年左右的商品房和经济适用房因价格较低，住宅专项维修资金缴存基数低，部分小区余额较低，难以满足房屋维修需求。

“部分小区专项维修资金不足的问题，已影响到房屋的有效维修，当前只能依据社区和业主决定，分批次处理。”大连市住房和城乡建设局一工作人员表示。

存量住宅楼龄分布 （来源：国家统计局、中金公司研究部）

如何解决住宅专项维修资金不足的问题？据中国房地产报记者了解，一些城市老旧小区针对住宅维修资金不足的问题已经先行先试，并积累了一些经验和方法，涉及续缴、房屋保险、公共物业运营收益及维修资金的保值增值等方面。

一是开展专项维修资金续缴、补建工作。

对于在物业专项维修资金归集政策出台前交付使用的老旧小区，各地正尝试补建、续缴物业专项维修资金。如建于1994年的杭州富阳区的恩波花园在2023年迎来旧改，为了让改造成果更持久，小区筹备补缴物业维修资金，经过多方沟通协调，截至2023年10月底，小区共收缴物业维修资金25万元，这笔资金也让恩波花园成为杭州市老旧小区改造中业主自筹物业专项维修资金最多的小区。

实际上，作为全国试点建立“房屋养老金”制度的22个城市之一， 杭州市住保房管部门正在研究这一课题。

根据中国物业管理协会发布的数据，杭州从1997年12月启动、2002年2月全面开展住宅专项维修资金归集工作，截至2023年8月底，杭州全市物业专项维修资金累计归集301.5亿元。杭州市住保房管局公布的数据显示，2023年，杭州归集住宅专项维修资金31.6亿元。

二是鼓励小区将公共物业出租运营后的收益补充到小区专项维修资金账户中。

2021年年初，杭州德信东望小区业委会便率先行动，将小区32万余元的经营性收支补充到小区物业专项维修资金账户，开创了杭州此类举措的先河。紧随其后，云亭公寓、大河宸章、黄龙雅苑等商品房小区也纷纷效仿，提前将各自的经营收益转入住宅维修资金，以充实这一资金。

今年5月份，杭州市住保房管局官网发布了一则通知：杭州市房管部门和民政部门根据《杭州市物业管理条例》重新修订了《临时管理规约》《管理规约》《业主大会议事规则》等示范文本。

引人注目的是，在这个2024年修订的《临时管理规约》和《管理规约》示范文本中，其中“物业共有部分的经营与收益分配”这一章节中有这样一条表述：“本物业管理区域内属于全体业主所有的共有部分委托物业服务人经营，所得收入扣除合理成本后，属于业主共有。并按下列约定使用：1.5%转入物业专项维修资金(业主共有收入应当主要用于补充物业专项维修资金)。”

最近出台的《南京市住宅物业管理条例》也提示，小区物业共用部位和共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前，应当将收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，自2024年10月1日起施行。

也有小区经营性收入充足，除去固定的维修应急的资金外，仍有富余的。比如素有“杭州福利最好的小区”之称的兰桂花园，由于小区创收高，经营性收入除了用于逢年过节给业主发放各种福利，还早在2013年就设立了“小额物业维修资金”，专门用于小区公共部位的维修。

另外，在上海，一些社区街道如凌云街道梅苑二居春华苑、湖南街道亦园大厦则又启动了一种日常续筹新模式，在通过物业费调价方案的同时，尝试从物业管理费中提取部分资金补充到住宅维修资金中，如上海市经凌云街道城建中心协调，小区物业公司——徐房物业综合考虑群众意见和小区公共收益及维修资金等情况，整合出分步调整物业费并从中取部分资金补贴维修资金的方案，第一步从2024年1月调整为1.2元/平方米?月，第二步是从2026年1月起调整为1.4元/平方米?月，第三步从2026年1月起,从物业服务费中提取0.05元/平方米?月补充至业主维修资金账户。

三是提高住宅维修基金的保值增值收益。

全国人大代表、南京地铁集团董事长佘才高则建议，加强住宅维修基金的保值增值性。目前，我国住宅专项维修资金平均年收益率约为 2%，处于较低收益率水平，对此可以通过制度引导或法律规定的途径，吸收社保基金投资运营管理经验，按照安全性、收益性和长期性原则，委托专业机构投资运营房屋养老金存量资金，提高房屋养老金增值收益水平。

如位于北京市朝阳区奥运村街道的万科星园，小区业委会征集意见后，研究决定通过大额存单来确保存量维修资金的保值增值。根据每年的维修资金使用计划，小区业委会把存量维修资金按照不同的年限、批次在银行进行大额定期存款组合，包括3个月、1年期、3年期和5年期等，确保在不影响后续使用的前提下，能够获得相对较高的收益，最大化确保维修资金保值增值。万科星园小区业委会秘书王立云透露，接手小区维修资金账户的初始余额为3900余万元，在过去10余年间，用于小区公共设施专项维修的费用约为760余万元。截至2023年11月，小区维修资金账户的余额不仅未减，反而增至5040余万元，实现了1900余万元的增长。

四是通过房屋保险提升房屋养老的资金需求问题。

早在2016年，江苏泰州创设了“房屋维修保险”方案，在市物业管理中心设立统筹账户，资金由政府筹资、企业保费、业主保费等共同组成，统筹用于所有参保房屋的维修支出。2021年，泰州市的房屋维修保险机制又被写入《泰州市住宅物业管理条例》，并在全市范围内推广。截至2022年底，市直共有120538户参保，归集保费498万元；市维修资金代管机构通过“房屋医保”机制，共受理房屋渗漏维修37644件，审批时长仅需半天。

据介绍，泰州市某小区业主A初始交纳维修资金2000元，2016年该小区参与房屋医保试点，在业主A正常交纳物业管理服务费的前提下，小区物业服务企业为业主A交纳一年房屋医保（24元），业主A在自愿参保的原则下交纳一年的房屋医保（24元）。因此，业主A所能申请的房屋维修额度为5300元。如果业主A不参与房屋医保，则只能使用1000 元（2000×0.5）的维修额度。对比之下，参保后业主A所能使用的维修额度是参保前的5倍多，显而易见，在房屋医保模式下，业主享受到了更多的政策实惠与便利，当面临房屋维修时，能够更便捷地提取维修资金解决住房维修问题。

目前，广州亦表示鼓励业主委员会、物管委员会积极筹措资金为本小区房屋购买保险，并明确在2025年末总结经验，在全市范围稳步推广。

来源：中国房地产报 康为/发自北京