烂尾盘退房退款：首例政府协调的样本背后

毛毛

2024年7月29日，从售楼处可以看见鼎瑞嘉苑的部分楼栋，该项目已于2022年11月停工。（南方周末记者魏翠翠/图）
2024年6月下旬，周伟与开发商签订退房退款协议后，终于松了一口气。
本应在此时交付的房子距离完工还遥遥无期，他和其他三十多户业主最终争取到退房退款的结果。
这个故事在互联网迅速传播。一个月后，周伟在社交平台上也刷到了。
周伟购买的是南京市江宁区禄口机场附近珠江四季悦城鼎瑞嘉苑的房子。近日，他们这群购房者的遭遇被媒体称为“全国首个住宅项目停工后由官方协调集中退房退款的案例”。
实际上，烂尾楼退房退款的情况早已有之，但鼎瑞嘉苑案例的特殊之处，是由官方出面协调。不过，即便从这一角度观察，周伟他们也算不上是全国首例。珠江四季悦城的另一个楼盘、距离鼎瑞嘉苑2公里的悦鸣嘉苑业主曾磊在2023年也经历了几乎与此一样的故事。鼎瑞的新闻在2024年7月28日下午被转至悦鸣业主群后，引发了他们的新一轮讨论：能否趁此契机追回一年前开发商本应退回的利息？
相较于其他买到烂尾楼的人，南京珠江四季悦城的购房者算得上是“不幸中的万幸”。而这起案例也让一些买到烂尾楼的人们燃起希望，他们能否复制珠江四季悦城购房者的“成功”？

期待河南人曾磊今年32岁，2017年来到南京，和妻子在同一家航司做空乘。2021年，两人计划结婚，买房也被提上日程。由于公司在南京禄口国际机场附近，考虑到“起早贪黑”的工作性质和经济状况，曾磊夫妻俩决定就在机场附近买房。
看了周边四五个楼盘后，他们发现，新房均价相差无几，都是每平方米2万元左右。曾磊妻子更青睐珠江四季悦城的户型，方方正正的四叶草形，大约100平方米，4室1厅，“方便双方父母以后过来看孩子”。
珠江四季悦城项目位于南京市江宁区禄口空港新城，距离禄口机场大约10公里，比邻如意湖，临近地铁S1号线翔宇路北站。项目虽远离南京市中心，但靠近机场，是禄口规划当中的重要部分。
按照规划，禄口到2025年将打造成容纳“百万人口、千亿产业”的南京主城南部中心新增长极。空港新城则依托禄口机场，整合航空业产业链上下游资源，围绕航空货运、航空制造、跨境电商等产业引进培育一批龙头企业。
2020年9月，珠江集团拟投资100亿元，与空港管委会（下称“管委会”）合作打造90万平方米的大型城市综合体，包括商业中心、研发办公、住宅和相关配套设施，即后来的四季悦城项目。具体而言，它分为5幅地块，其中，G98与G104两个地块后来分别被命名为悦鸣嘉苑与鼎瑞嘉苑，也就是退房退款所涉及的两个楼盘。
悦鸣包括9栋楼，于2021年9月开盘。曾磊在开盘2个月后就签订购房合同，选择的是6号楼7层的一套房，总价203万元。
掏空6个人钱包外加向亲戚好友借了20万元后，曾磊才凑齐61万元首付。虽然每月都要还贷，但一想到婚后住进属于自己的新房，意味着终于在这个城市扎下根，曾磊充满期待。
那时候，曾磊对禄口的未来也很有信心。2017年来南京之前，他曾在虹桥机场工作数年，见证了虹桥机场周边地区的升级发展，当地房价也从最初的两三万元涨至七八万元。直觉告诉他，相同的情况大概率会在禄口机场上演。
怀着相同期待的还有葛天。
出生于1995年的葛天，在大学毕业后从安徽来到南京，从事机械设计工作。他供职的公司位于江宁区秣陵街道，开车15分钟就能到珠江四季悦城。
葛天和妻子在2021年9月登记结婚，半个月后就在悦鸣买了一套85.68平方米的房子，总价170万元，首付52万元。葛天和妻子积蓄不多，两人都是普通家庭，家中还有弟弟妹妹上学，因此，首付只能靠他们自己东拼西凑。领证和买房同步进行，也是考虑到两人贷款额度更高。
珠江四季悦城的国资背景成为购房者买房时的重要考量。葛天回忆，售楼处在宣传时曾将其作为一大卖点。
所谓国资背景，指的是珠江四季悦城的开发商与空港管委会的关联。悦鸣由南京鼎鸣置业有限公司开发建设，其中，代表国资的南京空港新城城市开发建设有限公司占股49%，珠江集团占股51%。南京空港新城城市开发建设有限公司是江宁经济技术开发集团有限公司旗下企业，而南京江宁经济技术开发集团有限公司的大股东和实际控制人是空港管委会。
葛天了解到，悦鸣的38户业主基本都是来自外地的90后，80%以上都是刚需，“都要结婚，生小孩”。
购房合同约定，悦鸣的竣工时间为2023年3月，竣工三个月后交付。葛天的孩子在2023年7月出生，如果按期交付，孩子出生不久便可以住进新房。
鼎瑞则是2022年4月开盘，约定的交付时间比悦鸣晚一年，定在2024年6月。

停工目前，鼎瑞退房退款进度如何？
珠江四季悦城售楼处的一位工作人员告诉南方周末记者，鼎瑞的业主从6月初开始退房，7月底已经差不多退完。
南京市江宁区房产局的工作人员透露，鼎瑞合计认购销售42户，截至7月29日已有33户业主与开发商签订退房协议，剩余9户还在协调。
如今，在售楼处的一楼大厅还能看到沙盘模型，地面上那些金蛋碎屑和桌面上剩下的金蛋见证着八十多户业主购房时的喜悦。但三楼的办公室空空荡荡，桌椅杂乱地堆叠在一起，隔壁的会议室也略显凌乱。仅有一侧的小办公室还剩几人办公。
实际上，在售楼处的门口就能看到业主心心念念的新房。只不过，与葛天两年前看到的一样——塔吊静静地矗立在那里，蓝色的建筑防护网至今还未拆卸。
细心的业主早就发现了一些讯号。
买房后，葛天常常在下班后开车到工地查看施工进度。他记得很清楚，2022年7月13日傍晚，他发现工地上一反往日忙碌的景象，而是空无一人。他随即前往售楼处，工作人员表示，葛天所购买的5号楼已经封顶。对方还告诉他，封顶大吉的横幅都已做好，只不过由于天气太热，无法室外施工。
但葛天发现，两个月后，工地依然没有继续施工的迹象。悦鸣规划建设9栋楼，其中有6栋主体封顶，但8、9、10这3栋尚是一片平地。2022年10月，葛天再次询问时，售楼处依然强调“没有太大问题”。
那时候，网上不时传来各类新闻，因此，对方的说辞并不能让葛天消除怀疑。他担心无法按时交付，便与其他业主悄悄地展开了行动。
他们首先确认的是监管账户资金的情况。数次提交政府公开信息申请书后，2023年1月28日，他们得到江宁区住房保障和房产局回复，预售监管资金账户余额为6586.77万元。这让他们略感安心。
到了2023年2月中旬，售楼处的工作人员告知业主“楼盘出了点问题”，珠江集团、管委会和总承包建设单位江苏省苏中建设集团股份有限公司（下称“苏中建设”）正在协商。2月下旬，管委会明确表示悦鸣需要延期。
江宁经济技术开发区在人民网领导留言板的回复显示，项目停工的原因与苏中建设资金链的断裂有关。
此后，珠江集团与苏中建设开始进入诉讼阶段。2023年年底，这段官司有了结果：苏中建设败诉。2023年9月13日，江宁区住房保障和房产局在人民网回复鼎瑞业主时提及，该项目正在办理施工总包更换相关手续。但截至目前，仍未有进展。

鼎瑞嘉苑购房者与开发商签订的商品房买卖合同解除协议。（受访者供图）

挣扎房子无法按时交付，业主们踏上了投诉之路。“这个事情不解决，生活基本垮了，没法儿向前。”葛天说。他和妻子的月工资加起来有13000元，刨去租房的两千多元租金与六千多元的月供，两个年轻人还剩不到5000元的生活费。
2023年3月至6月期间，悦鸣的业主们持续拨打南京市12345政务服务热线，并在人民网领导留言板留言。曾磊记得，负责与他们对接的空港管委会综治办主任丁亮曾提及，虽然他们小区的业主不多，但12345的投诉量已经上千条。
2023年3月25日，空港管委会联合房管局、开发商与悦鸣的38户业主在售楼处开会协商。葛天记得，会上的答复是5月会重新招标，6月底重新开工。
会上，开发商还提出，希望业主置换到2024年6月交付的鼎瑞，但该地块也已在2022年11月停工。因此，绝大部分业主拒绝这一方案，要求退房退款。葛天记得，最后仅有三户业主同意置换。
江宁区住房保障和房产局在2023年4月17日的回复中表示，他们会督促企业加快处置施工总包矛盾，尽快实现复工。
除了线上渠道的反映，他们还多次到管委会、江宁区住房保障和房产局、江宁区信访局、南京市信访局等部门“讨说法”。他们在2023年的4月4日和5月16日分别到江宁区信访局和南京市信访局反映情况。
江宁区住房保障和房产局在2023年4月和5月的6份回复文件中，都强调预计当年6月中旬复工。空港管委会那时也表示已经在和开发商协商此事，但只能尽到督促责任，如果业主要退房就找开发商协商，对方不同意就去诉讼。
葛天考虑过诉讼，但官司一打往往要好几年，成本高昂，且即使打赢了官司，也不一定能拿回本金。房产律师建议他们最好协商。最终，业主们放弃了诉讼。
葛天一度看不到希望。身心俱疲的他在2023年5月10日夜里这样写道：“作为一个个平凡的普通人，我们很多梦想都已经寄托在这个小小的房子上……现在要跨越各种看不见的大山，去想象触摸它都已经变成了奢侈。”

转机2023年5月20日傍晚，有人在业主群传达了与丁亮通完电话后的大致意思：管委会已经和开发商协商，预计下周会有初步方案，后续会和房管局及银行沟通。
转机出现，业主们觉得是他们的团结一致取得了效果。葛天向南方周末记者展示了他们的协同文档，其中涵盖他们在不同时间节点的任务安排，比如延期怎么办、如何拒绝收房、如何应对强行交付等等，各种文件法规都整理得细致入微，每步的行动方案也都井井有条。
悦鸣业主的诉求明确，就是退房退款，在管委会和开发商之间的谈判始终围绕这一目标。
5天后，初步方案出台，业主们果然如愿以偿。截至2023年6月14日，悦鸣的大部分业主都去售楼处签订了《房屋买卖合同》解除协议。
去银行办理解压手续、去房产局注销备案……经过这一系列流程后，葛天终于在2023年9月收到首付和本金的退款。
收到退款后，他们的生活也得以重启。曾磊和妻子重新开始看房时变得格外谨慎。“只看精装修交付的现房，且内部装修接近完工的”。
2023年11月初，曾磊夫妇看中距离珠江四季悦城仅有2公里的小区。他们两年前第一次买房时，这里还没有开盘。
曾磊的新房距离如意湖更近、环境更好，房子总面积也多了10平方米，总价低了10万元。但他很难将其概括为“因祸得福”，他宁愿不曾经历这些。
眼下，新房已经装修好，曾磊计划2024年9月搬家。妻子也即将分娩，7月30日，他和妻子一起来新房收拾卫生，新生活即将开始。
葛天的动作更快。他在拿到退款后买了现房，2023年年底装修好，今年6月已经搬了进去，在新房里为小朋友过了一岁生日。
悦鸣的购房者都明白，能够走到今天这步已属幸运。在他们看来，除了大家的争取，空港管委会在其中的协调很重要，“管委会出面，开发商不能不退房款”。
南方周末记者在2024年7月30日下午来到空港管委会，丁亮并未出面接受采访。空港管委会新闻中心的负责人强调，这是企业自主行为，政府只能起到协调作用，不能参与企业行为。“政府努力协调，企业和业主积极配合才能完成这件事”。而关于具体协调过程、项目后续如何处理等问题，该负责人表示不便透露。
南方周末记者在江宁区住房保障和房产局以业主身份咨询时，工作人员表示，退房退款由管委会牵头，业主和开发商签完协议后，他们联系银行将钱款退回。
实际上，2023年6月上旬，珠江集团的负责人在回复业主的短信中曾提及，“管委会还没明确最后退房费用，在等通知”。
和悦鸣的购房者一样，曾磊还想追回利息。
对此，江宁区住房保障和房产局的工作人员表示，利息不在监管账户内，业主想要追回需通过司法途径。
《商品房买卖合同司法解释》第二十一条规定，如果商品房买卖合同解除，?开发商应当将收到的购房款和购房贷款的本金及利息分别返还给买受人和担保权人。?
但截至目前，悦鸣的购房者还在联系开发商追回利息。

启示全国还存在不少烂尾楼，为何珠江四季悦城的购房者可以退房退款？
“预售资金的剩余情况是退款的关键。” 广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉向南方周末记者解释，一般情况下，预售资金需要被用于工程，钱款才可提取。但现实情况中，施工方可能配合开发商以工程款的名义提取资金，政府和银行很难监管。
这也使得很多监管可能有形无实。李宇嘉指出，这与二者利益息息相关，地方政府希望开发商多买地，而银行看重开发商的高额流水。
关于珠江四季悦城的开发商此前并未提取监管账户资金的原因，北京大成（上海）律师事务所高级合伙人莫非解释，有实力的开发商本身就有注册资金、股东借款和融资，他推测，珠江集团可能也有类似的资金支持项目建设，且工程进度还处于前期建设阶段。
2022年初，住房和城乡建设部、中国人民银行、银保监会联合出台《关于规范商品房预售资金监管的意见》，其中明确表示，购房者缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。
此后，各地政府开始加强对预售资金的监管，比如及时查看形象进度，根据形象进度提取资金；实行双签名制，银行和地方政府都需签名才能提取等等。
需要指出的是，与此前的开发商资金链断裂后跑路导致烂尾不同，珠江四季悦城烂尾源于总包，开发商还能继续运转。莫非代理过不少房产类案件，他发现，相比于其他烂尾楼，珠江四季悦城的开发商既有国企城投的背景，又有全国前30强的珠江集团投资，因此还具备退还房款的能力，“现在没有那么多还处于比较良性运转阶段的开发商”。
退款人数不多，也是该案例成功的原因之一。李宇嘉指出，对于这种卖得比较少的房子，后续去化很难，而开发是靠后续去化的回款建房。“继续施工可能会有更大损失，还不如暂停，先解决几十户人的退房问题。”
2023年4月，最高人民法院在《关于商品房消费者权利保护问题的批复》中就写道，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
南方周末记者在裁判文书网以房屋买卖合同纠纷为案由，以烂尾为关键词搜索，发现相关文书数量在2020年达到峰值，有2387篇，此后逐年减少，2023年减少至678篇。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对南方周末记者解释，烂尾楼的本质问题是资金，因此需要依靠融资协调机制，以及保交楼的专项借款等方式来解决。此外，还有部分地方创新举措，比如以购代建来去库存等等。
严跃进说，总体上看，通过诉讼来解决烂尾楼的业主依然是少数，大部分都还是需要依靠政府主导的多元处理机制。比如，温州苍南县在2020年对十年间数次烂尾的“华臣一品苑”项目启动预重整程序，通过“资金+代建代销”模式，用三亿多元资金盘活了五十余亿元债权。2022年6月30日，该项目完成首批业主交房。
至于南京此次退房退款案例对业界的启示，李宇嘉说，重点是政府应该做好及时地监测与监管。比如，开发商是否具备将项目建设完成的资金实力，或能否销售出去。
周伟目前还没有收到退款，他说自己近两年不会考虑买房。之后如果一定要买，也是买现房。
（应受访者要求，周伟、曾磊、葛天为化名。）
来源：南方周末 记者 魏翠翠 南方周末实习生 邓蔚楠 列绮童