全国单价地王诞生，房地产要起来了么

毛毛

周六《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。这周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总起来了，下面一起来看看

绿城上海摘地

时隔8年再现全国单价“地王”

8月7日，上海新一轮集中土拍如期开拍，挂牌的5宗地均成功出让，总成交建面25.6万平方米，成交总金额109.5亿元，整体溢价率为12.1%，刷新了2023年以来月度溢价率历史纪录。

今日竞拍的5宗地中，徐汇滨江地块比较特殊，该地曾在2021年由小米竞得，当时性质是商业办公用地，成交价15.5亿元，折合楼面价31001元/平方米。后该地被政府收储后重新上架，用地性质调整为住宅用地，起始价为36.96亿元，并以“招挂复合”方式出让。

虽然上海已经放开了土地限价，但这块地依然设置了最高限价48.05亿元，溢价率上限30%。如果地块最终达到最高限价，将采用摇号方式确定竞得者。由于该地块起始楼面价高达10.08万元/平方米，所以未开拍，即已超越融信此前保持的10.03万元/平方米的楼面价纪录，提前锁定上海单价新“地王”。

地块本为小米徐汇滨江总部地块，2021年成交出让后一直未动工，后传出该地块被小米退地，今年该地块土地属性调整为居住用地后重新上市。地块没有中小套型比例要求、最低套数和保障房，未来将打造成高端住宅区。

周边同类的香港置地启元项目，全部为258-548㎡的大户型房源，均价178000元/㎡，于今年4月开盘热销，认购率235%，两个小时就清盘。而此次参拍的地块不设置房地联动价，这也给了市场更多想象空间，有望刷新全国名义单价纪录。戳此了解抖音小程序，让抖音留资轻松翻倍

从竞拍过程来看，该地块共吸引保利、招商和徐汇城投联合体、中海和西岸集联合体、华润、绿城、越秀和象屿联合体、宸嘉发展7家竞买人参拍，经过72轮竞价触达地价上限进入摇号环节，招商和徐汇城投联合体、中海和西岸集团联合体、绿城、宸嘉4家竞买人参与摇号。

最终由绿城以总价48.05亿摇号斩获，成交楼面价131045元/㎡，溢价率30%，溢价率为本批次最高。较融信2016年创造的全国名义楼板价纪录，大幅高出了30827元/平方米。

点评：
去年各大城市纷纷解除土地“限价”之后，各地的土拍中，其实就一直在涌现各类“地王”。但是在“耀眼”的同时，土拍结果往往呈现两极分化、冷热不均的趋势。

例如，这次的上海土拍，出让的5宗地块中，既有触发封顶摇号的“地王”，也有3宗土地都是底价成交，另外一块溢价也不多。

当前新房市场的豪宅热销、刚需遇冷，让开发商出于避险需求，纷纷追逐确定性更强的优质地块，导致刚需地块流拍和“地王”频出同时存在。地方政府为了吸引投资，也出现了土地供应豪宅化的趋势。

高端产品供应放量，将直接导致接下来豪宅市场的竞争不断激化。这也将倒逼拿地的开发商，不断升级产品力。

买房享“准户口”待遇，

广州花都出台楼市新政

8月6日，广州市花都区住房和城乡建设局印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（以下简称“通知”）。此次通知引发广泛关注，其中提到了买房享“准户口”待遇。



根据通知，非本市户籍人员在花都区内购买新建商品住房，可以领取花都人才绿卡，凭花都人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇。

持卡人子女在学前教育阶段，符合年龄要求的，按照教育部门学前教育相关规定，具有报名参加居住地本区教育部门办幼儿园电脑派位的资格；义务教育阶段，由教育部门统筹安排，具有公办学校（含政府在民办学校购买的学位）入读义务教育起始年级资格。

7月31日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（以下简称“《行动计划》”），提出实施新一轮农业转移人口市民化行动。其中提到，完善农业转移人口多元化住房保障体系，加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给，积极培育发展住房租赁市场，在具备条件的城市推进保障性住房建设等。

推进农业转移人口市民化是新型城镇化的首要任务，亦被视为拉动楼市去库存、扩内需的重要利器。（中国房地产报）

点评：

在前不久三中全会通过的纲领性文件《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》中，就首次明确提出了：

“推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利，加快农业转移人口市民化。”

新型城镇化，首先要实现“人的城镇化”。这两年，在保障房领域和市场化租赁住房领域，都出台了大量的政策，包括鼓励投资、融资创新、RIET扩容、收储存量商品房补充供应缺口等等。


但是，对于需要保障的群体来说，他们需要的不仅仅是有个地方可以住，还要能够同等享有住房背后的教育、城市公共服务等附加价值。

也就是“租购同权”和“市场与保障同权”，这是目前的大方向和大趋势。

今年以来，南京、佛山、武汉、沈阳等十多个城市已经出台落户新规，包括买房落户、探索租房落户、提高买房积分赋分等。

接下来，买房落户，甚至租房落户都会逐渐常态化。除了超一线城市的核心区域，大部分地方都会逐渐放开。

深圳开启保障房“以购代建”

楼市去库存加速

继广州之后，一线城市中的深圳也宣布，将通过“收储”方式加快楼市去库存速度。

8月7日，据深安居微信号发布的消息，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。

其中，征集范围包括深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。关于房源条件，包括：

• 位置合适，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；
  
  
• 户型面积合适，原则上项目（房源）主力户型面积应满足深圳保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求；
  
  
• 生活便利，周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件；
  
  
• 手续齐全，拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。
  
  
  

5.17新政以来，多地出台政策鼓励国企收储已建成未售新房，目前10余城已发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格。

随后在7.30政治局会议上，再次提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，“去库存”已成为近期房地产政策的重心之一。

相较广州在相对较小的限定范围展开“以购代建”，深圳本次的收储工作，是针对全市开展的，示范效应更强，具有更明显的信号意义。

点评：
目前，“去库存”已经成为房地产政策的重心之一，其中“国企收储未售新房”是目前政策主力推动、去库存效果最为直接的一项措施。近期，央行、住建部多个会议上，收购存量商品房用作保障性住房都被重点提及。

一线城市保障房的市场需求相对更大，通过国企收购的模式来筹集，是效率更高的方式。另一方面，深圳由于近两年市场回探过深，开发商去化不畅，确实也存在一定的去库存需求。


根据深圳房地产信息平台数据，截至7月底，深圳一手住宅可售套数为48974套。乐有家研究中心数据则显示，截至2024年上半年，深圳全市新房库存面积为516.21万平米，去化周期24.8个月。戳此了解抖音小程序，让抖音留资轻松翻倍

一线城市率先推动“以购代建”，有望能带动核心城市楼市率先企稳，提振市场信心。

北京楼市上涨

“以旧换新”出现首单成交

8月6日，据“北京发布”公众号消息，北京商品房“以旧换新”首单成交，目前还有18套已交订金锁定房源。据北京房地产业协会最新统计数据显示，目前已有超400人报名北京市商品房“以旧换新”活动，参与活动新房房源已超万套。

据悉，北京市商品住房“以旧换新”活动于7月19日正式启动，由北京市住建委等部门指导支持，北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会主办。

据了解，“以旧换新”活动主要针对的是下半年计划出售二手住房并购买新建商品住房的购房居民。报名参与活动的“卖旧买新”置换家庭可在旧房出售、购买新房、过渡居住、购买家居家电等换房全链条过程中，享受服务和优惠。戳这里，了解一站式“以旧换新”线上平台

6月26日，北京市住建委等四部门联合发布稳楼市新政，新政后，北京首套房贷最低首付比例为20%，利率为3.5%；五环内二套房贷最低首付比例为35%，利率为3.9%；五环外二套房贷最低首付比例为30%，利率为3.7%。此外，多子女家庭购买二套房可按首套房贷政策执行。

7月，北京二手房住宅网签套数达到了15575套，环比上涨3.9%，同比上涨了60.2%，成交量已经连续2个月超过了今年3月的“小阳春”。

“从3月开始，北京二手房成交量连续5个月超过1.3万套，在系列政策的影响下，市场延续了‘小阳春’。”中原地产首席分析师张大伟说，北京二手房成交量在1万套是市场冰点基准，1.5万套则意味着市场开始出现部分上涨，超过2万套则是全面上涨，7月成交量明显处于高位。

点评：


之前明源君给大家分析过，这一轮的“去库存”，和上两轮有很大的不同。因为，这一次不仅一手房需要去库存，二手房也存在去库存的问题。

因为大部分城市的楼市都已经进入存量时代，二手房成交已经占据楼市的主导地位了。个人业主降价套现和恐慌式抛盘之间，形成了相互促进的负面螺旋，已经对一手房形成了客户分流和价格下行的竞争压力。


因此，这一轮的新房去库存，很多城市都通过“以旧换新”的方式来间接式去库存，通过刺激一二手传导，来释放置换需求。

和国企下场直接收购相比，“以旧换新”地去库存效果是非常有限的，但是能够在一定程度上激发市场的活力和购买氛围，让有需求的购房者尽快参与进来。

毕竟，政府收购的规模还是有限，全面的回暖，最终还是要靠市场信心的修复。
来源：今日头条 明源地产研究院