超72亿元！神秘民企大华大手笔拿地

毛毛

一周内，来自上海滩的神秘民企大华集团接连两次大手笔拿地。

4月23日，大华集团拿下上海市宝山区庙行镇康家村“城中村”项目两幅地块，成交总价35.114亿元，成交楼板价33300元/平方米。

这次拿地几无悬念。早在去年9月初，上述宝山区庙行镇其中一宗地块就公示了设计方案，彼时项目咨询单位写的是“上海华行房地产开发有限公司”，即大华集团子公司。市场猜想，大华公园城市4期将来临。

一周前，大华集团以25.55亿元摇号竞得上海市闵行区一幅宅地，楼面价4.23万元/平方米，溢价率10%。一个多月前，大华集团还在西安拿下一宗商住用地，底价11.5亿元。至此，大华集团今年在上海、西安拿地金额已超72亿元。一季度，大华集团累计销售金额为46.3亿元，全国排行第46位。拿地支出远超销售额。

近年来，在更多民营房企逐渐淡出市场的背景下，低调多年的大华集团却“突改画风”走向高周转，一口气布局了全国多个城市。从广州到北京，从杭州到昆明，大华的版图不断扩大。

“大华集团在上海是做旧改业务出身，在旧改业务方面得心应手。上海宝山区有一个板块就叫大华板块，可想大华背后的能量有多强大。”上海本地一位企业人士称。

中国房地产报记者就企业发展与未来布局计划致电大华集团投拓部人士，对方以“市场形势不好比较敏感，不能接受采访”为由拒绝。随后记者又向大华集团媒体联络部门发去采访提纲，对方表示“公司一向比较低调，没有相关信息可以对外公布”。

神秘的旧改专家

大华集团总部坐落在上海宝山区大场镇的华灵路698号，是一家上海老牌开发商，但其在管理模式上颇具“闽系”房企的家族化特征。

记者查阅企查查发现，大华集团前五大股东中，董事长金惠明的最终受益股份为40.13%，董事金玲所持股份为14.87%，副董事长金建明持股10.13%。金玲是金惠明的女儿，金建明则是金惠明的亲兄弟。大华第四大股东是大场镇人民政府，最终收益股份为10%；第五大股东金毅，最终收益股份为6.08%。

大华集团初创于1988年，是国内首批拥有房地产开发国家一级资质的开发企业，其前身是上海宝山区大场镇的镇办企业——上海市宝山区大场乡商品住宅开发公司。

1992年，为配合住房制度改革，上海宝山区大场镇政府在原大场乡商品住宅开发公司基础上正式成立大场房地产开发经营公司，注册资本金1500万元，性质为集体企业。1994年，40多岁的金惠明出任宝山区大场镇副镇长、新华村党总支书记、大场房地产开发经营公司总经理。1995年，金惠明成为大场房地产开发经营公司法人代表。

1998年，国家启动“房改房”计划。这年6月，大场房地产开发经营公司更名为大华集团，企业性质由集体转为有限责任，上海宝山区大场镇经济联合社持股85%，新华村村办企业——上海申新集团下属上海华翔房地产开发有限公司持股15%，金惠明担任大华集团总裁。据资料，上海申新集团的董事长就是金惠明。

2002年底，适应市场经济形势，大华集团进行企业改制。上海宝山区大场镇经济联合社将所持大华集团75%股权、上海华翔房地产开发有限公司将所持大华集团15%股权，转让给金惠明等34 名自然人股东。其中金惠明以5282万元购得逾48%股权，当时公司总资产13.7亿元，净资产2.6亿元；余下10%股份仍由大场镇经济联合社持有。至此，大华集团属性从姓“公”变成姓“私”。这年起，大华集团开始全国化布局，先后进入沈阳、大连、南京、武汉等地。

许是为了降低关注度，此后的2005年，金惠明等34 名自然人股东将所持大华集团90%股权转让给6家企业，分别是上海华强投资、上海华绣投资、上海华禾明实业、上海华禾惠实业、上海华禾宁实业、上海华禾顺实业，目前分别持股30%、26%、13%、8.39%、8.39%、4.19%，前5家企业均由金惠明家族控股。金惠明也登上了当年福布斯中国富豪榜，以27亿元身家位居第36位。

2007年，大华集团总资产超过150亿元，成为上海第二大房企。大华集团试图通过收购大连金牛40.67%股权以实现在A股借壳上市，但最终失败。此后便陷入沉默，甚至很少和其他房企合作。2009年，大华集团销售额突破百亿元，但此后在百亿元线上徘徊了很多年。

2018年以前的大华集团，基本上专注于上海市场发展，直至被后来者赶超，开始奋起直追。2018年，进驻广州、惠州、徐州、昆明、大理、德州6个城市，新增土地货值195亿元；2019年，进军广东江门、山东德州、徐州、苏州、咸阳、天津、兰州等城市，当年拿地总额327亿元，同比增长289%；销售额达到343.8亿元，行业排名从百名左右升至73位。

与大多数民营房企不同，从其在上海的第一个项目大华社区开始，大华集团便一直倾向于旧改项目和大型社区开发，目前已开发了大华社区、大华锦绣华城、大场老镇改造社区等大型社区项目。

2020年1月，大华集团对外披露，已在大湾区5个城市（广州、惠州、江门、珠海、佛山）获得15个城市更新项目。2020年，大华集团新增土地货值720亿元，在拿地榜中排51名。2021年，大华集团权益拿地金额260亿元，位列第27位；权益销售额570.7亿元，位列百强房企第51位。

总负债超1500亿元

自2022年起，土地市场变得冷清起来。华南昔日的旧改大户们，有的正忙着还债，而大华集团仍在积极拿地。

2022年，大华集团先是斥资48.8亿元竞得嘉定安亭镇地块和宝山顾村地块，后又以13.28亿元拿下广州增城朱村地块；2023年3月，大华集团以12.995亿元摇中北京朱辛庄热门地块，首次进入北京市场。

2024年4月，大华集团在上海两度拿地，总金额超60亿元。再加上一个月前拿下的西安地块，前4个月拿地金额已经超过72亿元。去年一年，大华集团权益拿地金额69亿元，2022年拿地金额95亿元。

目前，大华集团版图已涵盖长三角、环渤海、中西部、珠三角、华南区域，进驻城市包括上海、南京、南通、苏州、杭州、大连、济南、广州、佛山、惠州、海口、昆明等，在海外的悉尼和墨尔本等城市也有投资。

大规模拿地且握有多个大盘旧改项目的大华集团，资金从哪里来？大华内部人士曾表示：“大华拿地主要是自有资金，即便是融资也以银行贷款为主，利息较低。”企查查显示，目前大华集团存续期债券规模为23.2亿元，债券数量为4只。

近年来，大华集团风格转变的一个因素是，随着老董事长金惠明英雄迟暮，其女儿金玲已经接手企业管理大权。金玲是除金惠明外在公司拥有最终受益股份占比最高的人。

有限的资料显示，金玲从上海大学毕业后，于2001年来到大华集团，先后任职于投资发展部、销售部、集团营销中心。

快速扩张的背后，大华集团面临着多重挑战。债券年报显示，2017～2020年，大华集团负债总额一路飙涨，分别为439.5亿元、632.6亿元、927.4亿元、1212.9亿元，年复合增长率达40.27%。截至2022年末，大华集团总负债1594亿元，总负债率78.17%，有息总负债467.57亿元，其中银行贷款416.95亿元，占比89%。

大华集团亦面临销售压力。2022年，大华集团销售额361亿元，同比下滑36%，位列百强榜57名；2023年销售额385.7亿元，位列第44名。据知情人士称，大华集团在上海的很多利润都反哺了其他地区公司，公司现金流承压。

2021年，金惠明以150亿元财富排名胡润百富榜475位。2023年3月，金惠明以130亿元财富位列“2023胡润全球富豪榜”第1782位。2024年3月，金惠明以120亿元财富位列“2024胡润全球富豪榜”第2038位。一年时间，金惠明的财富缩水了10亿元。

（来源：中国房地产报  中房报记者 许倩 北京报道）