“应贷尽贷”“能进尽进”！房地产“白名单”再传利好

毛毛

城市房地产融资协调机制不断传出新消息。

4月13日至14日，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在河南省郑州市调研房地产工作并主持召开座谈会。

何立峰强调，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，保障项目按时建成交付，切实保障购房人的合法权益，稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。

自今年1月份部署以来，房地产融资协调机制在全国各地迅速落地。

据住房城乡建设部消息，目前全国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。

中国房地产报记者从各地公布的“白名单”进展和房企反馈情况得知，房地产“白名单”涵盖范围广，推送速度快，但银行已放款项目数量少于住建部门“白名单”报送量，通过银行审核项目相对较少，已放款资金体量相比融资需求有一定落差。

“期望针对真正需要资金保交楼的项目，政府及银行适当放宽准入要求，使此部分项目能够保证交付，进而促进房地产市场的健康发展。”华东某房企内部人士表示，政策针对市场环境信心恢复和缓解资金周转瓶颈方面需要强化。

能进尽进

此次，何立峰重点考察了郑州市金水区、惠济区多个在建房地产项目，这也是郑州“保交楼”项目的集中区域。央视官方视频显示，旭辉一江雲著项目是此次调研项目之一。

他指出，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，要加快构建房地产发展新模式，抓好保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施“三大工程”建设，抓紧解决城市房地产融资协调机制落实的堵点卡点，加强在建项目监管，保障项目融资，确保建设质量和按时交付；要健全合规房地产项目“白名单”制度，“能进尽进”。

从广东、福建、河北、河南、湖北等地披露的“白名单”最新进展来看，截至3月底，广东省有177个项目获得银行授信524亿元，83个项目已获得贷款发放119亿元，民营房企和混合所有制房企项目分别占授信额度和已获得融资的86.5%和86.9%。福建监管局披露辖区第一批“白名单”61个项目全部落地，实际融资需求金额达140亿元，项目落地率和授信审批率均达100%，其中为39个民营房地产项目提供授信80亿元。湖北省14个市州已向商业银行推送第一批房地产“白名单”项目85个，融资需求226.74亿元，85个项目已全部完成审核，落地率100%，已有64个项目新发放贷款119.98亿元。在第一批“白名单”项目中，有51个属于民企和混合所有制房企项目，占比60%。截至3月31日，河南省共215个项目通过授信审批，已授信审批金额450.53亿元。

开年以来，针对房地产融资协调机制的建立，监管层几度“发声”，各家银行也集体刷新“进度条”，密集披露“白名单”项目审批及贷款发放情况，14家银行对接清单项目已近1.2万个。碧桂园、融创、绿地、旭辉、中南、世茂、奥园、金科、中梁等多家房企也相继公布了入围“白名单”的房地产项目，并纷纷表示所获资金将全力支持在建项目融资和建设交付。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“白名单”制度是当前“保交楼、防风险”的一剂良药，其作用一是对认定的“白名单”做到“应贷尽贷”可以保障业主的权益，保证“保交付”；二是防范风险蔓延，新增项目和既有的合规项目（土地权属清晰、资金封闭运转）按“白名单”来管理，切断了风险传播；三是保障金融机构债权，提振贷款积极性，稳定房地产金融“加速器”效应，避免因资金持续外流导致信贷紧缩；四是建立房地产管理长效机制，地方政府要按照“白名单”模式来管理地产；五是稳定行业上下游、稳定产业链，带动稳增长。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，此次调研后，“白名单”应该会加快落地。“白名单”机制既增加房企在建项目如期完工的可能性，也增强了购房者对这些项目的信心，推动房企销售和快速回款，从而缓解房企现金流压力。“这两点是相互作用，相互依托，‘白名单’加快落地的前提是要做好资金监管和施工进度督促，全力避免‘白名单’项目再出现烂尾或延期交付。”陈杰说。

期待融资尽快落地

3个月来，房地产“白名单”以超乎想象的速度推进，以求实现对单体房地产项目的“精准灌溉”，但这些资金“活水”是否快速流向不同类型房企，实际到位的资金量又是否能解房企资金之渴，这是市场颇为关注的重点。

在4月7日碧桂园召开的月度集团管理会议上，总裁莫斌强调一定要抓住机会，认认真真做好工作，争取更多项目进入“白名单”。碧桂园已纳入房地产“白名单”的项目超200多个。

截至4月15日，旭辉在全国已有68个项目入围“白名单”，大部分项目已开始对接融资需求，已有15个项目通过调整还款节点、降低利息、置换现有融资等方式获得“白名单”融资支持。3月28日，融创中国宣布已有120余个项目进入融资协调机制“白名单”。

某闽系房企内部人士表示，“白名单”在机制上是把项目和企业的风险进行隔离，此次何立峰副总理调研提出的“应贷尽贷”、“能进尽进”及“不符合条件项目，拿出针对性方案”的提出，对陷入流动性困境的企业来说，无疑为保交付工作提供了有力保障，也进一步提振了购房者信心。

“对企业自身而言，集团公开债务违约目前是项目融资推进过程中遇到的最大问题，银行普遍存有疑虑，所以主要通过总包垫资、工抵房等手段推进项目正常施工。”某出险房企内部人士表示，公司已有多个项目纳入“白名单”，但实际落地情况因城市而异、因项目而异，总体推进时间最快的也要两个月，慢的可能需要3～5个月。

借由这次考察，何立峰强调，对纳入“白名单”的项目，金融机构要优化贷款审批和发放流程，加快放款速度，支持项目建设竣工。对暂不符合“白名单”要求的项目，抓紧拿出有针对性的解决方案。对开发贷款和预售房款，要优化账户管理和资金监管，确保封闭运行，严防违规挪用。

在“三支箭”齐发之后，城市房地产融资协调机制被寄予厚望，但业内普遍认为银行的自主决策权才是真正关键的一道门槛。

从多家房企反馈情况来看，大多数房地产项目“白名单”融资落位进展较为缓慢。“这是‘老病根’了，毕竟金融机构是风险要素优先，很多融资仍在接受审判的路上。”某浙系房企相关人士说。

前述某闽系房企内部人士提到，从目前情况来看，企业获得融资的项目较少，希望已入围“白名单”项目的新增融资能尽快落地。关键在于金融机构，它们更在意抵押物是否充足，但在行业深度调整的这两年，企业在自救过程中，抵押物其实也用足了，所以政策还需要优化。

“这也是可以理解的，金融机构仅是房地产行业中的一环，恢复各方信心特别是市场消费信心是关键，需要国家从更深层次、更大力度出台激活房地产市场的政策和举措。”前述华东某房企内部人士说，期望政府协助沟通金融机构降低民企融资成本，打开限制，灵活施政，多渠道并举进一步刺激市场，在融资端持续打开渠道，为开发商“续血”，保交付。

中指研究院企业研究总监刘水认为，预期各地将强化“推送-反馈”的工作闭环，加强住建和金融管理部门的联动，尽可能让更多项目入围“白名单”，共同推动融资尽快落地。

“白名单急需扩围提速，从获批融资项目数量和规模来看，仍相对有限。”刘水说，各方需各司其职，形成合力，协调解决不符合要求项目存在的问题。金融机构需及时反馈项目存在的问题，城市房地产融资协调机制要第一时间统筹解决。坚持市场化、法治化原则，区分项目风险程度，部分出险项目难以依靠项目整改即可符合“白名单”要求，但其融资需求仍需按照风险化解的方式来适当满足。

李宇嘉认为，此次高层领导再次强调了“用好房地产调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策”，意味着对合规项目金融机构一定要支持，但不能光靠金融机构支持，地方得活跃市场。因此，调控权力给到地方，稳定市场的责任和义务也对等到位。未来政策会持续优化，比如越来越多的城市取消首套房按揭利率下限，还有持续推进二手房“以旧换新”。但仅靠需求端刺激很难让市场稳定下来，关键还是供给侧改革，这是给市场带来新鲜血液的关键。

（来源：中国房地产报 中房报记者 苗野 北京报道）