疏通楼市交易堵点，激发住房消费活力

毛毛

房地产在稳增长、促消费等方面发挥着重要作用。当前，房地产市场还在深度调整过程之中，受市场预期、交付风险、循环不畅等因素影响，购房者卖旧换新实现改善性需求面临不小的困难。

4月9日，张家港市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的相关措施》，推出一系列有力举措进一步满足多样化住房需求，降低购房成本，对于“卖旧买新、以旧换新”给予契税补贴。对“卖旧买新、以旧换新”给予契税补贴的城市目前不少，常州最高可以给予100%的契税补贴。目前已经有超过30个城市出台措施支持住房“卖旧买新、以旧换新”，在这方面做得最有力度的城市郑州算一个，4月1日，郑州市房管局、财政局、税务局等六部门发布了关于促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案，计划2024年全市完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，群众还可申请二手住房“以旧换新”交易过户绿色通道，依据法律法规办理商品住房契税征免。

自今年全国两会上住房城乡建设部党组书记、部长倪虹再次强调，“充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任”之后，全国各地陆续出台房地产消费的配套措施，释放出促进市场发展的积极信号。

从大处来看，“卖旧买新、以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高房地产市场活跃度上起到积极作用，同时对于地方保障性租赁住房的筹集具有益处，未来收购存量二手房作为保障性租赁住房也是一种有益的补充方式。从小处来说，对于有改善性住房需求的群众来说，想换一套更好、更大房子的前提是先出售现有住房，但是二手房交易时间长、手续繁琐，已经成为当下阻碍“卖旧买新、以旧换新”的交易堵点。

我们知道，房地产市场交易过程是要支付代价的，市场交易过程并不总是顺利的，尤其是在当前房地产市场处于调整期的情况之下，住房“卖旧买新、以旧换新”难度更大，需要花费包括时间成本、沟通成本、交通成本、信任成本等因交易而产生的交易成本，并且具有测不准特点。作为有形之手的政府部门及其政策，如果从中参与打通交易的堵点，并用税收去补偿交易双方，试想一下，交易成本近零或者为零，谈判也不需要繁琐的任何成本，这种对市场有利的收益安排激发出的能量会是巨大的。

不仅仅是住房“卖旧买新、以旧换新”需要有力的措施，在稳市场这个根本发展目标上各地也应当继续推出高含金量的政策举措，支持群众购房，支持企业去库存和继续投资生产，稳定房地产的重要性在当前国内国际形势下是不言而喻的，房地产既是经济增长的一个重要引擎，也是社会稳定的一个关键因素。后续对房地产市场的调控要紧紧聚焦在稳市场、防风险、促转型这个大方向，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策这个工具箱，各地根据不同的发展状态，要及时精准制定出台差异化的政策。

房地产和其他市场一样，形势瞬息万变，从这个情况来说，政策的出台就需要善抓“窗口期”，又要做好落地衔接。对于已出台的政策，可以开展执行情况跟踪问效，用实践来检验，考虑不周、难以落地的要加快调整改进，不合时宜的要及时废止清理，与时俱进加以完善。

经济是由一个个交易组成，房地产市场更是如此，所有的住房交易构成了房地产及其经济链。就这点来说，目前房地产市场就是需要有形之手去帮助交易，让各方获得精确的市场信息的成本，即交易人之间置换、谈判和履行合同的成本。

简而言之，就是政策千万条，创新和落实第一条。很多老百姓对住房的刚性需求、改善性需求很强烈，尤其是对于空间舒适及有质量的好房子。所以，一方面，我们要通过卓越的调控来配置市场资源，实现更有效率的生产提供好产品好服务；一方面，我们也要看到此前过高的房价和增长太慢的中下层群体的收入无法形成均衡，从而导致房地产处于一种深度的结构性短缺与过剩的交织现象，这必然需要经历一段时间与过程的深度调整，这也必然需要更“有为政府”和“有效政策”，去积极推动“市场和企业找政策”向“政策找市场和企业”转变，真正让市场参与各方尤其是企业和消费者享受到交易和生产的政策红利。

来源：中国房地产报