羊山北湖片区拓建之路还能走多远

果实

　　当缺乏足量人口支撑时，原来的城区总体规划，都不得不做缩版调整！

　　据笔者通过梳理信阳市中心城区发布常住人口数据，概算信阳市11年常住人口累增约40万人，平均每年增加约3.6万人。然而近几年信阳人口数据出现新的变化：2017年新生人口数据下降；2021年信阳市常住人口负增长；2020-2023年信阳市商品房年成交量降幅约50%-70%。

　　根据以上数据，假设信阳市常住人口增长模型：2023年信阳市中心城区常住人口不足100万人，2030年信阳市中心城区常住人口125万人；2035年信阳市中心城区常住人口135万人；2050年信阳市中心城区常住人口维持在150万人。而信阳市中心城区总体规划185万人，185平方公里。

　　在《信阳高新区还有未来吗》，一文中，预测了信阳高新区的未来，其实羊山北湖片区，相比于信阳高新区，更适合居民规划建设，但羊山北湖片区同样存在居民规划缩版的可能。

　　羊山北湖片区位于羊山新区北环路以北，透过改版前后的城区规划图可知：居民建设用地规划体量约上调60%-70%（粗略估计）；根据生活区功能，居民建设用地划分成临北环路、临北湖、临家居小镇三大板块。

　　而在《信阳市国土空间总体规划（2021-2035年）》城市发展方案，将北湖片区定位“未来人居科创新城”，虽然部分网友对如此规划蓝图并不看好，但实际上片区内的规划格局是早已落成的：依托信阳农林学院、信阳职业技术学院两大高校的科创区；依托家居小镇产业区的人居科技示范区；依托北湖的北湖科创休闲绿谷；以及依托临近北环的居民规划区的未来花园社区。

　　当然对于计划购房的网友而言，更关心的是居住，即居民规划。“科创新城”与居民生活相关不大，作为业主考虑更多的是生活配套，例如教育配套、商业配套等。然而这些配套是根据居民指数做出的规划，先有人，才会有配套。

　　当信阳市中心城区人口增长乏力之时，扩大居民用地规划版的北湖片区同样也将可能面临拓展难的困境。

　　通过计算，根据信阳市中心城区的假设人口增长模型，与规划人口总数相比，将可能缺口35万人，而这是信阳高新区、海营片区、南湾片区三区规划人口总数。当然未来不可能将以上三区全部划掉，若城区规划需要重新调整，大概率也只是将缩减更边缘地带的居住用地规划。

　　透过规划图，笔者以为，倘若新增人口增量下降时，信阳将优先考虑临北环路以北的居民用地规划开发建设，临近北湖片的，将可能适当开发，而临近家居小镇片居住用地规划的将可能被适当缩版或放弃。

　　城区拓展，并非一成不变，如同信阳规划建设的商业综合体，在未加以控制时，当前已经超饱和，不仅造成了资源浪费，也为部分开发企业带入困境，同时加剧消费流量急剧分化，令商业市场越加艰难。城区拓展过程中，第一反馈来自于购房消费，更偏离城市商业中心的地带，也就只有更少的消费需求，不加控制的开发节奏，未来不仅让投资人难受，更让早期的购房者也难受。

　　当然，也许笔者只是杞人忧天而已！
来源：信阳地产号