信阳市小区物业“大洗牌”进行时

杨晓蕾

　　多家物业公司联系悟空帮忙推介计划更换物业公司的小区。其实近两年，信阳市已有多个物业管理小区成功更换了老物业公司。

　　截至2021年，信阳市共约有200个物业管理小区，尤其2013年前的物业收费标准为0.4-1元/㎡，相比于现在的物价水平，不论是人工工资还是小区设备维护费用成本，都已大幅提升。而老物业公司未经全体业主同意，不能私自提高物业收费标准，为了降低运营成本，就压缩管理人员以及降低园区设备维护频率。

　　羊山新区新六街东一小区，原来的物业公司，直到被业主强制清退之后，才发现在老物业公司管理下，小区公区大部分设备已经损坏，几近瘫痪，公区电费欠缴30多万元。相当于物业公司为了扩大利润，降低人工成本，园区维护成本以及公共能源成本。

　　其实物业管理小区的成本主要分三方面：人员管理成本、设备维护成本、公共能源费用成本。

　　例如一座1000户的小区，总建筑面积10万㎡的小区，物业费1元/㎡·月，物业公司一年的物业服务收入120万元。

　　而相关的支出有：园区绿化、道路养化、电梯养护、消防维护、监控维护、人员工资、公共能源费用等，而小区年数越长，维护成本越高。不算小区内广告收益以及其他增值服务收益，正常的物业管理公司合理利润区间在15-25%。

　　还是以上文案例计算，正常纯利润在20万元左右，如果减少管理人员数量、降低人员工资，减少小区设备维护频率或者不维护，一年还能增加几十万元的纯利润。当然，如果管理维护得不到业主满意，小区物业费欠缴现象还是比较严重的。据了解，有的小区欠缴率高达40%，甚至有的超过了50%。

　　当然物业公司一般不会赔本的，毕竟属于纯资产运营，收入少了，就相应降低成本，还是一样能保障利润空间，但业主肯定不会满意。这是一个相互的过程，业主不满意，就可能聚而维权，联合清退物业公司。所以物业公司需要保持一个相对平衡、稳定的利润空间。

　　现在新的物业管理小区物业费已经突破2元/㎡，其主要因为现在小区的设备数量更多、材料成本增加、人工成本增加。而老旧小区整体运营成本随着小区年龄增长，而增长，总体成本还是低于新小区，但一成不变的物业收费标准，极大程度上压缩了利润空间。物业公司即使降低服务标准，也很难维持自己满意的利润空间，同时业主也表现出极大不满。

　　于是老物业公司逐渐主动退出小区，或业主联合清退物业公司，然后再加价邀请更有实力的物业公司入场。

来源：信阳地产号