2023年终盘：10大关键词看懂青岛楼市

毛毛

又逢岁末，新的一年即将到来。

2023年房地产市场呈现前高、中低、后稳的趋势。当前，房地产市场仍处于调整之中。2024年，房地产市场出台的相关政策有望继续优化调整楼市，供需两端协同发力，促进市场逐步企稳，并向新模式过渡。

2023年，青岛房地产市场在经历一季度短暂“小阳春”之后，二季度开始下行。6月份，青岛开始放松限购。7月24日召开的中央政治局会议作出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的重要判断后，青岛9月份出台新政取消限制性措施，之后，“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调等一系列新政出台，购房政策全面宽松。

不过，从市场端反应看，新房、二手房成交并没有迎来爆发，“以价换量”成为市场主线，而房企在土地上市出手也比较谨慎。

在这辞旧迎新之际，让我们盘点一下2023年青岛楼市关键词，看看有哪些事深刻影响着青岛楼市的发展格局。

关键词一：保交付

2023年是“保交楼”的重要节点，1月份央行新增1500亿元保交楼专项借款投放，加上2022年下半年投放的2000亿元，累积已推出3500亿元保交楼专项借款，同时提出设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障等相关举措。

在这一年时间里，青岛统筹用好国家各项金融支持政策，综合运用法律手段、经济手段、市场手段，推动投资方开工复工、加快建设，成功破解一批复杂棘手问题。青岛住建部门，也在金融部门与房企之间搭建桥梁，通过多种方式筹措资金保交楼。

经过各方的努力，在这一年时间里，融创、世茂、中南等出险房企，在青岛均有项目迎来交付。

点评：保交付是房企至关重要的责任，关系到百姓民生，是楼市的安全底线。

关键词二：政策调控大年

从2017年3月15日青岛这一轮限购启动算起，已经6年多时间。这6年时间，全国房地产市场均出现了急剧的变化，从当年的各种政策出台为楼市降温，到如今各种政策轮番出台支持房地产发展，今年以来各大城市对限购政策普遍进行调整。

今年9月份，青岛全域取消限购，同时在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易，至此，青岛楼市所有限制性措施全部解除。

点评：一夜之间，很多人又有了买房和卖房的资格，增强了市场的流通性。

关键词三：以价换量

2023年青岛楼市的另一大显著特征是“以价换量”。

在市场低迷的背景下，今年青岛房企的营销自救的“花式促销”不断，零首付、垫首付、特价房、送装修无不体现出房企对于销售回暖的期待。

尽管今年青岛二手房成交数据创5年新高，但成交价格却一路走低。房东为了尽快出手，一再让利，部分区域跌幅超过20%。

点评：利润率不再是房企关注的焦点，保住现金流才能“活下去”。对房东来说，“割肉”很痛，但也是及时止损的有效手段。

关键词四：市场先扬后抑

春节过后，北京、上海等地都传出房地产市场回暖的消息，楼市似乎在一夜间就由冷转热，在这波热潮中，青岛楼市迅速回暖，其中，2月份二手房成交量达到5245套，新房成交8861套，从业人员、购房者普遍感受到了市场回暖气息，市场信心逐渐提升。

不过，在积压的需求释放后，青岛市场开始转淡，尽管后续青岛楼市利好政策不断，但市场再未恢复到彼时的高度。

点评：市场波动较大，热度来得快去得也快。

关键词五：土地市场“低温”

今年青岛土地市场有两大变化：一是集中供地模式发生了变化，时间跨度更长；二是取消“限价”，恢复“价高者得”的模式。

从全年的土地市场表现看，“低温”依然是青岛土地市场的基本特征，除个别地块因土地质素较高引发争抢外，多数土地基本都是底价成交，土地市场有待完全激活，从实际参拍企业来看，今年上市地块多由国企斩获。

相关统计显示，已结束的前两轮供地中，青岛共供应土地28宗，成交27宗地块，成交总建筑面积约238.23万㎡，与2022年相比，2023年青岛前两轮土拍成交总建筑面积、成交地块数均有所下滑，但成交金额同比上涨约58.5%。

点评：目前的房地产市场，基本是央企国企唱主角了，这以后也会成为趋势，留给民企的机会不多了。

关键词六：城市更新提速

2023年是“青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动”攻坚的一年。

这一年，青岛市城市更新十个重点攻坚领域都取得了丰硕的成果：两年来青岛市共谋划实施了总投资4210亿元的135个基础设施项目，不断把城市更新建设工作推向深入。

胶州湾第二隧道、重庆路快速路等一批事关青岛长远发展的重大交通基础设施启动建设,张村河、闫家山等一批城中村改造“老大难”问题得到突破。

点评：青岛作为特大城市与北上广深超大城市一起，将迎来“10万亿级城市更新”市场，青岛城市更新大有所为。

关键词七：改善需求爆发

今年从中央到地方都先后表态支持、满足刚性和改善型住房需求。纵观今年的青岛楼市，涌现出了越来越多的改善产品。尤其是在豪改市场，越来越多的高端住宅以改善型需求为主要导向。

根据卓易数据相关统计，今年1~11月份青岛单盘销售TOP10榜单中，改善项目占绝大多数，这样印证了主流置业需求正在发生变化。

点评：改善换房已是大势所趋，以小换大、以老换新、以远换近，整合资产的机会来了。

关键词八：购房成本降低

信心比黄金更重要。

8月份，央行、金融监管总局发布通知，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于20%、二套30%，调整二套住房商贷利率下限为LPR+20BP（此前为LPR+60BP）。

另外，随着首套房房贷利率的支持政策不断落地，调低存量首套房贷款利率呼声高涨。8月31日央行、金融监管总局联合发布通知，明确降低存量首套房贷款利率，包括青岛在内多个城市已经进行调整，降低了购房者负担。

点评：减负很重要，增加消费信心和预期更重要。

关键词九：探索新模式

今年青岛在保交付、加快一二手房流通方面多有创新。

在“房住不炒”的大背景下，传统的“先缴费、再签约、后看房”交付模式已经不符合业主期望。早在2020年5月，青岛市住房城乡建设局拉开探索“先验房后收房”新模式的序幕，收不收房业主说了算，目前，该模式已获全国推广。

另外，在探索“一二手联动”方面，青岛也走在了最前列。早在去年9月份，青岛贝壳推出了“优鲜卖”模式。

今年2月青岛春季房交会上，“优鲜卖”就被青岛房协点赞推广为“好经验、好做法”。随后在3月的一场论坛上，山东省住房和城乡建设厅也肯定了这一举措，并向山东省全行业发出推广和号召。

目前，该模式已经在潍坊、聊城、烟台、济南、淄博等地落地，并被南京等省外城市借鉴创新，激活了二手房市场的流动性。

关键词十：租房可以落户

当前全国总人口已进入负增长阶段，城市的人口竞争变得更为激烈，今年，杭州、南京、苏州等17个城市优化放松落户政策。

11月底，青岛市人民政府发布《关于进一步深化户籍制度改革的通知》，在扩大人才落户范围、放宽居住落户政策、加大稳定就业落户支持力度等六个方面做了进一步的优化。其中，人才落户政策的放宽和租房即可落户的内容引起广泛关注。

数据显示，2012年到2022年间，青岛人口出生率由9.75‰降到6.12‰。2022年，青岛出生人口5.15万人，而同期山东省人口出生率为6.71‰。

点评：青岛取消落户限制，在引入人才的同时，会对楼市产生积极影响，但具体效果也要看实施细则和配套的社会福利措施。

（来源：今日头条 中国房地产 白珍亮/发自山东）