0.3%超低佣！新旧中介平台对垒：搅局还是创新？

毛毛

继八戒二手房后，哪吒找房成为近期北京市公交、地铁高曝光广告的继任选手。

据其宣传，哪吒找房定位为超低中介费的二手房交易平台，首单中介费0.3%，一对一顾问服务方式对接买房、卖房两端需求，主打线下社区门店零距离服务。

12月7日，记者以购房人身份拨通了哪吒找房房产经纪人电话，其表示该平台自7月开始整合平台系统，11月试运行，现在已有初步成交。因当前房源较少，不到贝壳的1/10，房源仅作为内部流通，暂时不对外展示。

天眼查股权穿透显示，哪吒找房主体公司大股东实控人肖长金，今年上半年同样主导成立了一家互联网中介平台——八戒二手房，该平台也是以二手房交易为切入点，零中介费且交易后期全程免费。

低中介费的互联网中介模式，并非肖长金首创。2014年，打出1%中介费的爱屋吉屋横空出世，借助资本的力量迅速打响了市场。然而，由于收入无法继续维持运营成本，2019年烧光了投资人3亿美金的爱屋吉屋正式注销。

伴随爱屋吉屋等公司相继倒闭，资本方谨慎投资房产交易服务，这场以烧钱换市场的资本游戏进入尾声，房产经纪市场自此连续多年未出现以佣金为切入的新公司。

当下市场环境和资本状态下，极低甚至零佣金的哪吒找房和八戒二手房再次面世，让业界更为好奇：同样的运作模式，为何一年之内连续成立两家公司？十年前未能成功的商业模式，如今能否成功跑通，搅动中介行业一池春水？

连续成立两家公司

成立以来，哪吒找房官方微信只发布了一条消息。那是今年4月27日，国家住建部和市监局联合印发的一份文件，旨在规范房地产经纪服务，合理确定经纪服务收费。

哪吒找房工作人员对记者透露，政府发文降低中介费后，有头部中介平台将中介费下调到2%，但市场认为中介费率仍旧高企，基于此相关部门支持其平台将中介费下调。

0.3%中介费，是哪吒找房认为接近成本的费率标准。当前哪吒找房首单均按此优惠费率执行，有效期一年。至于未来费率是否会调整，上述工作人员表示，未来也会不断推出优惠活动，大致按照这个标准来执行。

上半年推出的八戒二手房，也凭借零中介费吸引不少关注。据其宣传，截至6月初，两个月时间内八戒二手房已在北京投放了 3000 辆公交车身广告，打破北京历史上单次公交车身最大规模投放纪录，此外其在地铁、商场等客流量场所也投放大量广告。

同样的营销手段，类似的运营模式，肖长金为何一年之内连续推出两家高重合度公司？

天眼查数据显示，八戒二手房运营主体为北京金房爱居科技有限公司，成立于2017年。

2022年企业报告显示，金房爱居三个股东分别为肖长金、北京金鼎银湖投资管理有限公司、宁波梅山保税港蓝标投资合伙企业。其中后两家企业股东均为纵横资本，而肖长金作为占比51%的控股股东，其本人为纵横资本的创始人之一。

从股权结构上来看，八戒二手房为纵横资本创始人肖长金创立的创业项目，纵横资本也成为了八戒二手房的投资人。

值得注意的是，5月15日，肖长金作为自然人控股股东退出金房爱居，8月18日，与纵横资本关联颇深的许明兰、王海龙，以及纵横资本投资有限公司、北京纵横知本投资有限公司同时退出该公司。

随后，金房爱居引入宁波怡居企业管理合伙企业（有限合伙）、北京和汇嘉管理咨询合伙企业（有限合伙）、天津有为管理咨询合伙企业（有限合伙）三家公司。股权穿透后，肖长金交叉持股32.69%，仍为金房爱居实际控制人。

哪吒找房运营主体是金房爱居全资子公司，这也就意味着，哪吒找房背后实控人同样为肖长金。

公开资料显示，肖长金2003年毕业于中南大学，后就读于清华大学工商管理硕士，曾就职于九鼎投资、中星财富等公司。2014年，肖长金和王璞共同创立北大纵横旗下的纵横资本。

根据相关媒体的报道，肖长金涉足房地产交易的创业，源自于自己对中介套路的体会以及目睹爱屋吉屋的成长和消亡史。

肖长金认为，爱屋吉屋的创业方向没有问题，但是在战略定位上有一定的失误，希望成立一家真正基于互联网思维的信息服务平台，将前面革命没能成功的旗帜抗起来。

轻中介模式突围？

放弃笨重的传统门店，是肖长金执掌两家新平台公司的运维思路。

肖长金认为，低中介费的前代创业者失败，主要在于采取了重度线下实体店投入、高薪资挖竞争对手高管等高成本创业模式。

因而在成本管控上，八戒二手房和哪吒找房放弃大量线下实体店，精简经纪人团队，由加盟商支持线下服务，保证房源和服务品质。

不过对于其模式，有头部中介从业人士表示，作为房产交易的中间服务商，其运营成本不仅在于互联网平台搭建成本，还有平台推广获客、房源核验、顾问服务、线下带看、法律服务、金融服务、交易过户等等环节的成本，而这些环节，都需要专业人员为买卖双方提供服务。

因此，要完整的帮助买卖双方完成二手房的交易过程，作为中间服务商的八戒二手房需要付出的人力以及财力成本并不低。

从服务内容和成本来看，八戒二手房、哪吒找房和传统中介最大的区别在于省去了线下直营门店，转以当地中小中介加盟商来支持线下服务，并对加盟商进行补贴。

不过线下门店资产，似乎没有肖长金想得那么重。

“门店总体成本只占我们收入的不到8%”，此前就有头部中介平台曾透露，作为业内后来者，很难在全国再建立大规模优秀门店，不得不以网络平台为杀手锏。

这一数据在贝壳2023年半年报中也得以支撑。截至2023年6月末，贝壳营业成本总额281亿元，其中门店成本为14.16亿元，占比仅为5%，除门店之外的其他成本仍然占据了绝大部分。

盈利从何而来？

不靠房产交易环节获取收益，八戒二手房和哪吒找房将目光盯向了二手房交易后的市场收入上，即银行佣金、装修及家电服务的渠道分佣。

不过，这样的服务是否真的能使其获取足够的收益，一方面弥补在房产交易环节付出的成本，还能让平台获取足够的利润？

北京市君泽君（深圳）律师事务所律师陆晖认为，八戒二手房的盈利模式只是改变了二手房交易链条上的利润分配格局，其收入不由购房人和买房人支付，而由银行支付贷款佣金，同时以二手房作为流量入口切入家居家装领域。

在陆晖看来，这种模式前者受制于银行的合作意愿，在当前利率普遍不高的环境下，银行未必愿意拿出一部分利润进行分成；后者业务已经超出房产中介的范畴，实质上是另一种行业，房产中介短期内切入新领域会面临行业壁垒。

“依靠流量经营，获得装修及家电服务的渠道分佣也很难运营，这需要强大的集采能力和专业服务品质把控。”一位房产经纪行业从业者对记者透露，此前其平台也曾尝试此类业务，甚至想要投资装修公司，但因服务品质等问题口碑被反噬，很快平台就砍掉了相关业务。行业内多家公司的试水，也因类似问题不了了之。

而从数据测算来看，八戒二手房装修集采获利也将相对受限。

中国建筑装饰协会调研报告显示，2021年全国家装平均客单值约19.51万元,平均每平方米价位为1525元。根据贝壳找房公布的2022年财报数据，其家装家居业务收入50亿元，利润率为29%。以贝壳找房装修业务的利润率和户均花费20万元装修费用计算，一家全包型的装修公司平均从每套装修房源中赚取不到6万元。

从公开资料来看，八戒二手房只为装修业主提供集约化装修采购，也就是说八戒二手房在其中扮演的角色为装修材料方面的批发商，以赚钱材料差价为主要收入来源，其利润金额可能只有装修公司利润的小部分。

此外，八戒二手房的装修业务来源主要为自身平台客户，由于客户的自主选择性，二手房买家并不会100%选择八戒二手房作为装修的供应商。遵循漏斗原则，二手房交易留下来的装修业主的利润贡献，还需要弥补流失的装修业主产生的房产交易服务成本，其盈利能力可想而知。

（来源：今日头条 中国房地产报 彭红侠/发自北京）