张杰：好住宅要着眼于居民需求，而不是形式上的美化丨...

毛毛

中国城市规划学会副理事长、全国工程勘察设计大师、清华大学建筑学院教授张杰

编者按

住房问题是事关民生福祉和社会经济发展的重大议题，住房可持续发展既是住房和城乡建设领域高质量发展的重要体现，也是广大居住者高品质生活需求与供给的重大变革。今年年初，住房和城乡建设部部长倪虹在全国住建工作会议上强调，要“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好”。如何把新时代“好房子”建设好，成为住房建设领域的重要课题。

为了落实住建部关于“好房子、好小区、好社区、好城区”的工作要求，中国房地产报策划了“寻找中国好房子”主题系列活动，通过深度走访、系列采访、互动交流等方式，深入探讨“中国好房子”的规划设计和建造标准，总结推广“中国好房子”建造和运营的成功经验，助力中国房地产行业健康发展。

中房报记者 田傲云丨北京报道

“一个好的住宅、好的小区、好的城市都应该着眼于居民的实际生活需求，而不仅是形式上的满足。”中国城市规划学会副理事长、全国工程勘察设计大师、清华大学建筑学院教授张杰表示。

随着中国经济和社会的迅速发展，住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，房子的概念在新时代下正经历着重塑。

在张杰看来，“好房子”是有内涵的，是着眼于居民的实际需求，更应关注其功能性、舒适性、环境友好性及其与城市基础设施的对接。他喜欢有亲和力的小区，也提倡城市建设应当以提高居民生活质量为核心目标，“我设计的‘陶溪川’陶公寓是我理想的城市性居住方式，新的低层、多层高密度住宅形式，既经济又舒适。”

中国房地产报：作为建筑设计领域专家，您如何评价我国住房建设的发展历程和发展现状？

张杰：自改革开放以来，因前30年计划经济制度，国家的投资主要集中在工业发展上，城市基础设施和住宅被视为消费品，不直接创造经济价值，因此政府的投资相对有限，这导致改革初期大城市的人均居住面积极低，仅为3.7~7平方米。

直至1998年，中国经济改革探索了多种住房模式，从福利性住房到商品住房，同时鼓励单位和个人投入资金维护和建设新的公共住房。进入20世纪90年代，效益较好的单位开始建设较大面积的住宅区，随着市场机制和土地财政政策的引入，1998年后中国的住房建设完全市场化，城镇人均居住面积增长显著，现在已经超过了欧洲、新加坡等发达国家，接近于美国的水平。如果算上农村的住房总量，我们的人均面积水平还要高。

然而，在快速发展中，在城乡土地二元体制的基础上，新的住宅建设与土地获取方式紧密相关，导致住宅建设相对分散。城市规划虽然存在，但实际执行受制于土地所有权问题，这导致城市内不同区域为争取发展引发土地开发的竞争，这种分散的发展模式造成了现在的职住分离现象，配套不全等突出问题，进而影响居民的生活质量，例如孩子上学和老人就医的问题。

此外，土地财政导向促使开发商追求高容积率。为了适应有限的土地资源，开发商可能会转向建造大进深、高密度的高层建筑，导致户型设计存在通风、采光不足等问题。与过去相比，现在的户型设计在相同的面积内难以提供足够的居室数量和质量。例如，曾经50平方米就能设计出2室1厅的户型，现在即便是90平方米的户型也可能只有小两室，且客厅过大而采光不足。由此可见，虽然住宅面积增加了，但实际功能和生活质量并没有同步提升。

中国房地产报：目前我国城市建设已经从高速发展向高质量发展转变，人民对住房的需求也从“住有所居”转向“住有宜居”，在此背景下，您认为住宅建设应当做出哪些转型？

张杰：新住宅户型的设计是关键考虑因素，适宜的进深对于居住质量和绿色节能至关重要，因为过大的进深会导致采光通风不足等，影响居住舒适性。

在中国住宅发展历史中，从上世纪50年代的周边式住宅到现代高层建筑，家庭的交通空间一直被忽视。现在住宅虽然面积大，部分新建平层住宅尽管面积达到了180平方米~200平方米，但因缺乏有效的储藏空间和交通空间，使得公共与私密区域难以明确分离，直接影响了起居和家庭社交的质量。大多数住宅户型设计的入口直接通向客厅，而卧室则分布在客厅周围，这使得客厅成为了一个高频使用的交通区域。这样设计对于居住者的日常生活，以及家庭成员之间的互动交流和独处都并非理想状态。因此，开发商和政府应推动提供更好设计的住宅产品。

另外，在考虑城市密度的情况下，日照不应成为制约好住宅的唯一因素。住宅设计应打破传统的大进深模式，引入小天井或其他设计手段以增强采光和通风。此外，随着国土空间规划的演进，在今天城镇住房人均面积40多平方米的情况下，我们可能会看到新型的住宅模式出现，即低层、多层但高密度的居住形态。

中国房地产报：在您心目中什么样的房子可以称为“好房子”，应当从哪些维度来定义好房子？

张杰：一个好的住宅、好的小区、好的城市都应该着眼于居民的实际生活需求，而不仅是形式上的满足。

房屋要有更合理、舒适的户型设计，同时住宅的维护和物业管理同样重要。一个理想的住宅应有合理的管线布局，确保即使在20年后也能方便进行维修，用户的自我维护能力是衡量住宅质量的一个关键因素。在许多国家，居民通常自行进行家居维修，这是因为他们拥有足够的储藏空间，使得维护活动更加便捷。

然而，现代住宅物业管理在维修服务方面常常表现不佳，这与优质住宅的标准不符。优良住宅的标准不应仅限于个人空间的维护，还应包括公共区域的清洁和保养。一个良好的小区不仅要提供安静、安全的居住环境，还要提供便利的生活服务，比如方便的购物等。

此外，对于城市来说，存量房屋的管理和更新是一个长期面临的挑战。城市更新项目不应仅仅为了完成行政任务和指标，而应为居民提供更好的生活质量环境，这包括改善服务设施、步行环境和文化环境等，避免以往为了土地财政或数量完成而盲目建设的错误。否则尽管在短期内解决了住房数量的问题，但却忽视了住宅与城市服务功能的整合，难以真正服务于城市居民，进而产生一系列后续问题。

中国房地产报：在践行“好房子、好社区、好城区”方面，您本人做了哪些工作？有哪些收获和感悟？

张杰：我设计的“陶溪川”陶公寓是一种专为景德镇的年轻人设计的住宅，它符合他们的生活和工作需求，提供面积较小但公共服务设施完善的居住空间。这种公寓类的学生宿舍可租赁，且价格亲民，适合创业人士的短期、长期住宿需求。这种住宅模式是对既有居住功能的补充，是我探求理想的居住模式之一。

同时，“陶溪川”也正在推动长租房项目，预计明年将投入使用。这些住宅不仅仅关注户型设计，还考虑小区布局以及与周边城市的关系，我们正在为城市居住人群的多元化需求做出努力。

（来源：中国房地产报）