三大工程实施后，如何解决中国房地产危机？

毛毛

目前三大工程(保障房，城中村改造和平急两用基础设施建设)的主要实施城市是中国超大和特大城市，而文件出台的背景是中国房地产危机，房地产企业普遍资不抵债，房价和销售面积下跌，各地城投债因土地财政难以为继出现暴雷，中国离当年的日本资产泡沫破灭其实就差几步了。

城投债出现问题，一方面可以通过中央和省政府层面加杠杆来置换地区地方政府存量高利率债务，一方面地方政府可以把原先发行非标类金融产品打折兑付，打包有现金流公共产品发行各类Reits来偿还债务等种种方式降低城投债规模，缓解城投债债暴雷风险。目前来看，上述的政策已经开始落地且起了效果，城投债的雷算是开始排了，那如何解决目前中国的房地产危机呢？

目前的房地产危机从供应面分析，是因为政策刹车导致房地产企业融资困难，现金流紧张而难以继续营运项目出现烂尾楼；从需求面分析，是居民杠杆率偏高，整体收入萎缩，资产负债表衰退导致居民购房意愿急剧下降，楼市即使降价也有价无市。

那么能不能通过2016年的方式，往市场注入天量现金来再次挽救中国房地产吗？其实是不可能的，一方面中国已经开始进入人口萎缩，接下来有能力有意愿的购房人口下滑严重，一方面居民杠杆率已经偏高，再加杠杆很困难了，同时中国房价畸高对中国产业的挤压效应已经非常严重了。

那么三大工程主要实施城市目前只在中国超大和特大城市的原因就一目了然了，一方面通过城中村改造，重启PSL来给到拆迁户，让拆迁户的持币硬性购房需求来托底城市房价；一方面政策改变，解除房企的融资限制甚至放宽融资门槛，让其能把城市的烂尾楼完成建设，稳定楼市信心；最后，通过保障房建设，降低城市的居住成本，让年轻人有意愿向城市聚集，在这些城市工作生活，成为未来这些城市的潜在的购房群体，另一方面保障房的建设也不会让本次小型棚改失控，继续推高城市房价，挤压城市原有产业使其外流，限制原有的高新产业发展；最后保障房的建成落地，大概率被掌控在当地城投和政府手里，作为有稳定现金流的经营性收入来偿还城投债的利息和债务，继续降低城投债暴雷风险。

那么依照推论可以做出的预判就是未来的几年时间内，超大和特大型城市的房价的低点最迟会在明年六月前出现，同时这些城市房价的未来上升空间有限。

（来源：中国房地产报）