地产深度调整 险资“转向”

毛毛

资本都是趋利的。

中房报记者 付珊珊 上海报道

险资正频繁减持地产股。

11月13日，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”，600048.SH）发布股东集中竞价减持股份结果公告。公告称，泰康人寿保险有限责任公司（以下简称“泰康人寿”）计划自2023年5月11日至11月10日期间，通过集中竞价交易方式，减持保利发展约1.56亿股股份，减持比例不超过该公司总股本的1.3%。

截至2023年11月10日，此次减持计划实施期间已届满。在减持期间内，泰康人寿减持了保利发展股份约0.82亿股，占该公司总股本的比例为0.68%。自此次减持计划起始日至2023年11月10日，泰康人寿还通过集中竞价交易方式累计减持了其通过二级市场集中竞价交易取得的保利发展694.78万股，占公司总股本的0.06%。

在上述减持计划完成后，泰康人寿对保利发展的持股比例降至6.31%。

就在上周，中国平安“接盘”碧桂园的消息在业界流传，随后中国平安方面发布澄清公告，否认市场传闻，并公布其清仓碧桂园股份的消息。而今年6月末，中国平安还在碧桂园股东名单之列，持股比例约5%。

今年三季度，万科、招商蛇口等地产股也遭到了险资减持。若将时间线拉长，泰康人寿还清仓减持了阳光城的股份。

险资“逃离”地产股背后也反映出当前房地产市场的复杂性和不确定性。“资本都是趋利的。”一位长期跟踪华东投资市场的专家表示，当前，房地产市场持续低迷，许多房企都面临短期债务风险和现金流压力，经营危机不断加深，险资也要看回报情况，这是它们选择撤离的重要原因。

“香饽饽”变“烫手山芋”

过去20年，房地产行业蓬勃发展。地产曾是险资青睐的投资领域。各路险资通过联合开发商拿地、战略入股地产项目、增持上市房企股权等方式，前赴后继涌入房地产市场。

例如，此前在北京、上海等核心城市土地出让中，中国平安、前海人寿为代表的险资就频繁现身下场拿地。在股权投资方面，2015年，中国平安以每股2.816港元的价格，斥资62.95亿港元战略入股碧桂园成为第二大股东；2016年，泰康人寿通过泰康资产以60亿元认购保利发展非公开发行股票7.33亿股，占发行后总股本的6.18%，每股定价8.19元；2020年，泰康保险还透过子公司泰康人寿和泰康养老正式战略投资阳光城，成为其第二大股东。

这其中，险资对地产的投资更偏向于股权投资。在不少业内人士看来，在资金属性上，保险资金具有期限长、来源稳的特质，这与股权投资相匹配。中国保险投资基金总裁贾飙也曾透露，2022年，股权投资金额占保险资金运用的比重约为7.8%，仅次于债券和银行存款。

据克而瑞数据显示，在2015年险资投资地产股的巅峰时期，24家险资总共在A股买入了54只地产股（括二级市场交易和认购定向增发包）并跻身十大股东，合计69次。在2020年上半年，TOP50房企中仍有超过三分之一的房企，其前十大股东中有险资的身影。其中，中国平安和中国人寿投资TOP50房企数量相对较多，特别是中国平安对地产股投资情有独钟，其先后持有或退出的地产股包括绿地控股、融创中国、碧桂园、旭辉控股、中国金茂、华夏幸福等。

然而，随着房地产市场信用风险上升、行业监管变严、个别险企受房企暴雷影响严重等因素，昔日的“香饽饽”如今已变成“烫手山芋”。

从2021年底开始，不少险资就在陆续对手中的地产股进行大手笔减持。例如，泰康人寿“割肉”清仓阳光城，浮亏17亿元；大家人寿自2021年9月以来6次减持金地集团，持有的股份从20.43%减少至5.43%；中国人寿对万科也进行了连续减持。

在地产股还是险资“座上宾”的时代，金地集团曾最受险资追捧。2015年时，金地集团前十大股东中，有7个为保险资金账户；随着行业变化，到2022年，金地的前十大股东中，险资仅剩下了5个，但这一数量也仍是地产股前十大股东中最多的。

上述投资专家表示，险资要找的是能给其带来稳定收益的投资渠道，收益率高、风险相对较小、成长性强会更受青睐，彼时选择地产可能也因为国内房地产行业长期面临低估值状态，险资加码地产也有抄底的心态。但如今，地产已经成为一个不稳定且风险相对较高的行业，险资撤离也在情理之中。

险资青睐投资性不动产

虽然险资频繁减持地产股，不过，险资与地产向来是“你中有我，我中有你”，二者关系千丝万缕，在一些业内人士看来，二者也不可能完全分离。

而根据中国保险资产管理业协会发布《中国保险资产管理业发展报告（2023）》显示，2022年保险资金投资性房地产投资规模同比增长超两成，为20.85%。

从公开信息来看，此前，险资介入房地产的主要方式是股权投资，但近年来，险资投资地产的方式有所改变。

根据戴德梁行、仲量联行等第三方机构的报告显示，在大宗不动产交易市场，险资表现出极大热情。从投资类型拉看，险资在不动产领域的布局主要以商业酒店、产业园区、仓储物流、办公楼等物业为主。

例如，9月28日，中邮人寿接盘了大悦城出让的北京中粮置地广场，交易对价42.56亿元；同日，中国人寿还接盘了世茂抛售的珠海巨无霸综合体项目，交易对价超39亿元。9月底，大家保险还收购了上海万达广场置业有限公司的股权，而在此之前，大家保险已经接手了万达商管旗下的上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场3个项目。

在中指研究院企业研究总监刘水看来，当前房地产市场深度调整，商业不动产价格低迷，但未来一二线城市核心地段的商业不动产具有较强升值空间，因此险资在此时积极购买写字楼、购物中心等实体项目资产来加大配置也不失为好时机。
（来源：中国房地产报）