关于房地产行业发展空间的复盘

毛毛

关于华夏幸福为什么会暴雷，行业前景分析错误是一个核心因素，按照之前的判断，我们离发达国家80%的城镇化率还有10几个点的差距，这部分差距预计会有好多年的追赶才能达到，追赶的过程中房地产行业必然蓬勃发展。

其实，这中间有几点疑问：

1.中国的城镇化率是否真的最终能达到80%的水平，是否会因为地广人稀等因素，导致达不到80%的水平

2.就算中国最终能够达到80%的城镇化率，是否到达的过程是一条完美的斜率向上，是否可能曲线是一个深蹲，中间有大跌后再上升，而中间这个大跌会因为房产企业的高负债导致暴雷。

2020年，我国的城镇化率高达63.89%，比发达国家80%的平均水平低了16.11%，与美国82.7%的城镇化水平还有18.81%的距离。根据联合国的估测，世界发达国家的城镇化率在2050年将达到86%，我国的城镇化率在2050年将达到71.2%。按照全球城镇化普遍的发展规律，当一个国家的城镇化率处于30%至70%的区间时，一般发展增速会处于较快水平，而中国正处于这一区间。

另一种说法，根据中国国情，中国城市化进程已经进入尾声，未来10年城市化率将止步于70%。随着中国农村改革稳步推进，中国城市化率达到70%顶峰后可能会回落，最终稳定在65%左右。

以下为2018年的数据，发达国家城市化率约为80%左右，但是低的也有60%多的，就是中国目前的水平，高的有90%以上，那么，中国会在哪个区间呢？我想，在60-95%这个区间都是合理的。

另外一个原因，就是口罩因素，口罩因素导致经济下滑，购买力下降，所以会造成有购买需求，没有购买能力的窘境，这也加速了房地产行业的衰败。

所以，回答第1点，无论中国的城镇化率最终是65%还是90%，都没有很大的空间了，城镇化率都会放缓。

下面解答第2点：

按照发达国家惯例，当城镇化率超过60%时，房价就会下跌，美国城镇化率超过70%时，房价下跌；日本城镇化率超过67%，房价泡沫破灭，而中国就处于这一区间，所以房价的泡沫破灭也就显得理所当然了。

好了，接续回答第2个问题，房地产衰败后还能重新站起来吗？请看下图，日本房价从1991年巅峰期开始下跌，一直到2021年才重回巅峰，用了足足30年。

请看下图，全美房价走势图，从金融危机2008年的最低点，到从回巅峰约在2021年左右，约为13年重回巅峰。

请看下图，韩国楼市一直在上涨，到现在还没有破灭。

以下为英国的房价走势，让我想起来一句话，伦敦泡沫永不破。

下面,我们来分析另一个核心因素，人口增长与房价的关系有多大？真的是人口增长，房价就上升吗？其实并不是。

我们拿来日本做一个研究对象，你会发现从1992年的经济泡沫的破灭到2011年大约20年的时间，房价始终是掉头向下，是这么一个走势，在这个过程中间，其实日本的人口并没有说是零增长，但反而从2011年到2023年期间，日本的人口真的实现了零增长，但是房价你会发现这十二三年的时间大约还涨了35%点多，所以你会发现它的房价十几年相对长期的表现和人口也没有大的关系。2022年开始，中国的总人口出现零增长甚至负增长，但是这对房价的影响也许没有你想象的那么大。

好的，分析了那么多，总结一下，房价重回巅峰大概需要13年至30年的时间，甚至更多，这还有赖于中国城镇化率的进一步提升，反正近十年房价估计会在底部徘徊了。

（来源：巴菲陈）