广州楼市现业主“免费送房”现象，谁愿冒险当冤大头？

毛毛

前几年在从化购房的人，大部分都套惨了，即使卖掉房子也难以偿还银行贷款。

吕颖雅/发自广州

“愿意无偿赠送，已付首付和满4年多的月供未断供，并承诺首付和已付月供分文不收，无条件配合公证和过户。”

最近，一则截图在网络上广泛传播。截图显示，从化荔山雅筑一名业主在业主群发布了免费赠房的消息。截至发稿时，中房君未能联系到赠房的业主，但有其他荔山雅筑的业主证实此事属实。

来源：公众号房二娃

房价从最高点腰斩

据业主透露，不仅仅是一位业主表达了赠房的意愿，业主群内好几个业主都有类似的想法。荔山雅筑2017~2018年时的售价曾一度达到1.7万~1.8万元/平方米，这些赠房的业主月供约为5000~6000元。由于房价下跌了50%，导致房贷金额甚至比房子的实际价值还要高出几十万。

在2019年之前，荔山雅筑的房价一直呈上涨趋势，主要原因是2017年3月17日，广州发布了有史以来最严格的调控政策，要求外地人在广州购房的社保或纳税年限从3年增加到5年。许多外地人一夜之间失去了买房资格，只能将目光转向不受限购影响的增城和从化，导致房价飙升。

此外，从化虽然离市区较远，但在2018年年底地铁14号线通车至白云区嘉禾望岗的预期下，对楼价起到了一定的提升作用。荔山雅筑距离地铁14号线赤草站直线距离仅500多米。据高德地图显示，从荔山雅筑出发，乘坐地铁到嘉禾望岗大概46分钟，到达CBD珠江新城耗时1小时21分，对于刚需购房者而言，通勤时间相对可接受。

然而，2019年之后，随着广州楼市的分化，郊区的房价开始下跌。到了2020年，荔山雅筑的售价已降至1.4万元/平方米。根据贝壳APP的数据，荔山雅筑近半年的二手成交价约8800~10000元/平方米。如果在高峰期以18000元/平方米购入一套100平方米的三房，总价180万元，首付三成后贷款126万元。而现在市场价值仅90多万元，贷款却高出房价30多万元。

荔山雅筑近半年二手房成交价格。来源：贝壳APP

不仅荔山雅筑有业主愿意免费赠送房子，在网络上也流传着增城海伦春天、碧桂园城市花园等楼盘业主免费赠房的截图，寻找接盘侠开始成为一种现象。但事情真的有那么简单吗？

对此，广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师建议，接盘者应仔细阅读业主与银行签订的《个人住房按揭贷款合同》，查看是否有关于抵押物价值下降需要补充抵押物的相关条款。杨律师提醒，如果合同中有涉及抵押物价值低于贷款数额需另行补充新的抵押物等条款，新业主应慎重考虑，以免除了背负新房贷款外，还可能面临无法提供新的抵押物而导致违约风险的情况。

为规避或降低风险，杨律师建议双方应及时办理以下事项：1.新业主应评估自身是否符合当地的购房政策或是否具备购房资格；2.签订完善的协议。对于产权人而言，如果决定约定购房者还月供，应在合同中明确约定月供的金额、支付方式、还款期限等相关条款；3.及时办理房产过户登记。

一位深耕从化的中介机构人士表示，“前几年在从化购房的人，大部分都套惨了，即使卖掉房子也难以偿还银行贷款。要么硬着头皮继续偿还月供，要么卖掉房子还贷款，但现在卖房不容易。如果还不起房贷，进入法拍程序，情况就更加复杂了。”

杨登基律师指出，一般来说，如果超过三个月未及时偿还月供，银行有权向法院起诉要求解除贷款合同，要求产权人一次性偿还剩余贷款与赔偿违约金。如果产权人败诉，其涉案房屋很可能被法院拍卖。如一旦经过一次流拍重新拍卖，涉案房屋拍卖价格可能比较低，则产权人可能会没了房子和首付款，还拖欠银行的借款，还有可能进入到失信人被执行人名单。

从化去化周期25.7个月

实际上，如今的从化已经成为广州楼市的“小透明”。

有业内人士表示，以前从化在楼市里面还有一点声量，产品也丰富多样，有投资度假型的产品，有总价很低的“极刚需”产品，也有符合从化本地人置换需求的产品。如今的从化，大部分业内人士可能都不了解有哪些楼盘在售，更别说一般购房者了。

某从化在售楼盘的销售人员透露，他们项目一个月大约能成交10多套单位，在从化楼市里已经算不错，但价格相较高峰期下跌了30%~40%，许多购房者对未来楼市走势持谨慎态度，对于购买从化的决定更是犹豫不决。

根据广州中原研究发展部的数据显示，截至10月25日，从化的库存量为59.5万平方米，去化周期为25.7个月，和南沙、增城堪称难兄难弟。

郊区一手房库存高企，在土地端同样不受待见。自2021年下半年以来，广州土地市场呈现出了明显的分化趋势，核心区域优质地块竞拍激烈，非核心区域地块则多为底价成交甚至流拍。

市场中也有一些积极的信号。广州市房地产中介协会的数据显示，10月份从化区二手住宅网签量为4.09万平方米，环比增长8.14%，同比增长19.89%；全区二手住宅网签量为378宗，环比增长12.50%，同比增长20.77%。

尽管如此，上述中介机构人士表示，在楼市走势不明朗的前提下，谁愿意去做冤大头呢？

（来源：中国房地产报）