“公摊”或将成为信阳小区维权潮的祸根！

果实

　　一年前，“燃气初装费”、“一户一表”一直是引发众多小区业主维权的主要问题，之所以成为当时维权的核心问题，主要在于交房收取的“燃气初装费”、竣工交付的“一户一表”存在争议，在业主们认为，燃气初装费已经含在房价之中，而“一户一表”是国家政策强制要求，为竣工交付的必备条件。而现在这两个问题已经相继解决，也变得不再有争议！

　　其实这两个都是小区“公摊成本”的问题，虽然许多业主并未清晰地认识到这个本质问题，但直觉上还是感觉其中的不合理。

　　关于公摊，绝大多数业主只认识到“公摊面积”层次，但实际上公摊的本质是“公摊成本”。

　　例如去年房屋“套内面积”与“建筑面积”销售引发全网的争论，包括绝大多数的房产自媒体都进入了误区，以为套内面积比建筑面积计算销售，对于购房者更划算。但实际上，对于开发商而言，重点看的永远不是公摊面积，而是公摊成本。例如小区地上园林及土地在建筑面积中，并未能体现公摊，但却不能说地上园林及土地属于开发商所有。所以这里还是要看“公摊成本”。

　　对于开发商而言，小区可售部分只有商品房、产权车位，而相关的地上小区会所、物业公共用房、居委会用房、幼儿园、地下水电设施、地下人防空间等不可售部分，都是纯支出成本、费用，但又是相关法律、法规强制要求配建的公共配套设施。对于一个讲求现金流的房企，纯投资这些配套设施就是赔本生意。

　　例如地下人防，地下一层人防的建筑成本约1500元/㎡，建筑面积10万㎡的人防空间，成本约1.5亿元。而人防空间于竣工后，是要赠送给人防办，而人防空间的投资人只有和平时期的使用权与收益权，虽然地下人防空间于和平期改造为供业主使用的停车位，但看当下信阳地下空间停放车辆的现实，若开发商自持，只能是血亏。而根据《国税法》相关规定，公共配套设施成本可以分摊至地上可售部分。至于开发商是否已将相关成本及费用分摊至地上可售部分，未知，也因此地下人防空间的使用权与收益权也就存在争议！

　　每个小区都有地上公共配套用房，这部分房屋同样也作为不可售部分，根据《国税法》可以将成本及费用分摊至地上可售部分。这部分成本及费用可以通过“公摊面积”直接在购房合同中体现出来，也可以通过“公摊成本”在缴税时扣除。

　　开发商一般不会将公共配套用房及其他不可售空间以“公摊面积”形式体现在“建筑面积”之中，这样极其不利于商品房销售。几乎所有的购房者，购房时会参看“得房率”，一旦把这些公共配套面积公摊至建筑面积之中，即使下调房价，也会因为“得房率”低而放弃选择。而开发商为了在数据上体现“高得房率”，一般只是将所购楼栋自有的公共空间部分（大堂、电梯厅、楼道等）作为公摊面积计算在户型建筑面积之中。

　　但是小区内公共配套是否已经将成本及费用公摊至地上可售部分，在购房合同中未能体现，有的虽然在购房合同中有约定，但业主们同样会对开发商持有不可售“公共配套”具体归属持质疑态度。伴随着社会的发展，信阳成立业主委员会的小区将越来越多，这些有“争议”的公共空间，也必将逐渐成为业主们“维权”关注的重点！

来源：信阳地产号