刺激买房无效后，房地产迎变化，明年起，3个趋势或是大...

毛毛

中国房地产市场的发展历史和现状

中国房地产市场的发展历程可以分为三个阶段：萌芽期、快速发展期和调整期。

萌芽期是从1978年改革开放开始到1998年住房制度改革之前，这一阶段的特点是房地产市场逐渐从计划经济向市场经济转变，房地产业从国有企业向多元化主体发展，房地产投资从政府主导向社会资本参与，房地产供应从福利分配向商品化销售，房地产价格从行政定价向市场定价，房地产金融从银行贷款向多渠道融资，房地产法律从缺失向建立和完善。

快速发展期是从1998年住房制度改革开始到2008年国际金融危机爆发之前，这一阶段的特点是房地产市场规模迅速扩大，房地产业成为国民经济的支柱产业，房地产投资占GDP的比重不断提高，房地产供应从住宅为主向多元化发展，房地产价格从低位上涨到高位波动，房地产金融从单一向多样化发展，房地产法律从建立向完善和执行。

调整期是从2008年国际金融危机爆发开始到现在，这一阶段的特点是房地产市场面临内外部的多重压力，房地产业从高速增长向中低速增长转变，房地产投资从过热向适度回落，房地产供应从过剩向平衡调节，房地产价格从高位波动向合理回归，房地产金融从宽松向收紧，房地产法律从执行向监督和惩罚。

房地产市场是中国经济的重要组成部分，对经济的影响巨大。房地产市场不仅直接影响房地产业的生产和消费，还间接影响其他相关产业的发展，如建筑业、建材业、家具业、家电业、金融业、物流业等，形成了强大的拉动效应和带动效应。房地产市场还影响国家的财政收入和支出，如土地出让金、房产税、契税、营业税、增值税等，以及住房保障、棚户区改造、城镇化建设等。

房地产市场还影响国家的货币政策和金融稳定，如货币供应量、利率水平、信贷规模、资产价格、通货膨胀、金融风险等。

房地产市场对居民收入和财富分配产生重要影响，既提高了收入水平，也加剧了财富分配不平衡。房地产市场的发展为居民提供了就业机会和收入来源，如从事房地产开发、建筑施工、中介服务、物业管理等行业的人员，以及通过投资房地产获得的租金收入和资本收益。房地产市场的发展也提高了居民的住房条件和生活质量，如住房面积、住房设施、住房环境等。但是，房地产市场的发展也导致了居民之间的收入和财富差距的扩大，如房地产价格的上涨使得拥有房产的居民的财富增加，而没有房产的居民的财富减少，造成了贫富分化和社会不公。

买房政策是政府对房地产市场进行宏观调控的重要手段，包括限购限贷、差别化信贷政策、增值税改革、住房限价等。限购限贷是指政府对购房者的购房数量和贷款额度进行限制，以抑制投机炒房和过度消费的行为，稳定房地产市场的需求。差别化信贷政策是指政府根据购房者的不同情况，如首套房或二套房、自住房或商业房、本地户籍或外地户籍等，对其贷款利率和贷款比例进行差别化调整，以引导合理的购房需求。增值税改革是指政府对房地产交易中的增值税进行改革，从营业税改为增值税，以促进房地产市场的流动性和活跃度，减少房地产库存。住房限价是指政府对房地产开发商的住房销售价格进行限制，以控制房地产市场的供给，防止房价过快上涨。

房地产融资渠道改革是推动房地产市场健康发展的关键，需要政府的监管和风险防范，支持开发商和购房者的变革和适应。房地产融资渠道改革是指房地产市场的融资主体，如房地产开发商和购房者，通过多种方式获取资金，如银行贷款、信托贷款、企业债券、股权融资、众筹融资、预售款、租售回购等。房地产融资渠道改革的目的是为了增加房地产市场的融资效率和融资选择，降低房地产市场的融资成本和融资风险，促进房地产市场的供需平衡和资金流动。房地产融资渠道改革的前提是政府的监管和风险防范，如制定和执行相关的法律法规、规范和监督融资行为、加强和完善风险管理和处置机制等。房地产融资渠道改革的结果是开发商和购房者的变革和适应，如提高和优化融资结构、创新和拓展融资模式、增强和提升融资能力等。

现房销售对房地产市场有重要影响，可以提高住房质量和效率，满足个性化需求，需要政府、开发商和购房者的合作与监管。

现房销售是指房地产开发商在房屋建成后再进行销售的方式，与之相对的是期房销售，即房地产开发商在房屋建设过程中或未开工前进行销售的方式。现房销售对房地产市场有重要影响，可以提高住房质量和效率，满足个性化需求，需要政府、开发商和购房者的合作与监管。

现房销售的优点是可以提高住房质量和效率。现房销售的房屋已经建成，可以让购房者直接看到房屋的实际情况，如户型、面积、朝向、装修、设施等，避免了期房销售中的虚假宣传、变更设计、延期交付等问题，保障了购房者的权益。

现房销售的房屋也可以让购房者及时入住，节省了租房或借住的成本和时间，提高了住房的使用效率。现房销售的房屋还可以让购房者根据自己的喜好和需求进行改造和装修，实现个性化的居住环境，提高了住房的满意度。

现房销售的缺点是需要政府、开发商和购房者的合作与监管。现房销售的房屋需要政府的审批和登记，以确保房屋的合法性和安全性，防止出现违规建设、违章建筑、违法占地等现象，维护房地产市场的秩序和规范。现房销售的房屋需要开发商的资金和库存，以保证房屋的供应和质量，防止出现资金链断裂、项目停工、房屋质量问题等风险，提高房地产市场的信誉和稳定。现房销售的房屋需要购房者的支付能力和选择权，以保证房屋的销售和流动，防止出现房屋积压、价格下跌、市场萎缩等危机，促进房地产市场的平衡和发展。

- 住房需求将从数量向质量转变，从单一向多元化发展，从一线城市向二三线城市和新型城镇扩散，从刚性需求向改善性需求和投资性需求增加，从住宅为主向商业、办公、旅游等其他类型增加。

- 住房供应将从过剩向平衡调节，从同质化向差异化转变，从低端向中高端提升，从传统向智能化和绿色化升级，从规模化向精细化和人性化改进。

- 住房价格将从高位波动向合理回归，从全面上涨向区域分化转变，从单一因素驱动向多重因素影响，从市场主导向政府调控和市场协同，从短期波动向长期稳定。

- 住房金融将从收紧向适度放松，从单一向多样化发展，从传统向创新和国际化拓展，从风险高向风险低转变，从单向向双向互动，从单纯向综合服务。

- 住房法律将从完善向执行和监督，从建立向强化和优化，从制定向修订和更新，从单一向协调和配套，从形式向实质和效果。

中国房地产市场的未来发展需要提高购房者信心，实现利益的协调和平衡。购房者信心是房地产市场的重要因素，影响着购房者的购房意愿和购房行为，进而影响着房地产市场的需求和价格。提高购房者信心需要政府、开发商和购房者的共同努力，如政府要加强房地产市场的宏观调控和微观监管，保障房地产市场的公平和透明，维护房地产市场的稳定和健康；开发商要提高房地产产品的质量和服务，满足购房者的多样化和个性化需求，建立房地产品牌的信誉和口碑；购房者要理性和科学地进行购房决策，根据自身的经济能力和生活需求，选择合适的房屋和时机，避免盲目跟风和投机炒房。

(来源：*北梦.～?)