房地产还能再现往日的辉煌吗？房地产现状和未来分析

毛毛

房地产市场的现状可以从三个不同的层面来看：

首先，从商品房销售面积的角度来看，今年的销售面积预计将达到约10亿平方米左右。与2021年的17.94亿平方米相比，短短两年内就出现了断崖式下跌，幅度高达44%，回到了2011年左右的水平。虽然我们无法确定这是否是周期的最低点，但可以肯定的是，主要的跌幅已经完成，对经济影响最大的阶段已经过去。此时，应该考虑全面放开房地产销售限制，未来的销售规模有望保持稳定，甚至有可能出现小幅反弹。这一层面表明，房地产对中国经济的拖累已经到达一个拐点区域。

其次，从房地产公司的角度来看，目前可以肯定的是，房地产公司已经很难再重现往日的辉煌。即使商品房销售面积保持稳定甚至出现反弹，它们也难以回到过去的繁荣时期。这是因为中国房地产企业过去采用的“高杠杆、高周转”发展模式已经无法维持。它们一方面面临着需求端的波动寻底，另一方面面临着商业模式的重大变革，其长期ROE的趋势是大幅向下调整。虽然短期内这些公司可能具备一定的政策博弈价值，可能会出现暴涨暴跌的情况，但从长期来看，其价值呈现降级趋势。当然，对于那些能够生存下来的公司来说，虽然不再具备高成长性，但其经营风险也大幅下降了，从而为我们提供了另一种投资的可能性。

最后，从房价的角度来看，这是与大众财富关系最为紧密的一面，但形势却不容乐观。虽然房地产市场的上两个层面在这两年里已经得到了充分的出清，堪称异常惨烈，但房价方面的出清并不充分。另外，从影响房价的生育率、老年化、人均收入水平提升幅度等方面来看，未来大多数普通商品房的定价，都面临着从成长股估值，向着股息收益率的价值股估值靠拢的长期趋势。而且这个下行的潜在风险幅度还相当大。从大类资产的性价比和未来弹性来讲，房产在未来几年很有可能大幅度跑输股市。

综上所述，我们可以得出以下结论：房地产在宏观经济上的负面影响将边际降低；房地产企业未来的不确定性较高，虽然不再辉煌但仍有再生可能；而房价对于大多数家庭而言可能将从历史上的最高价值资产变为未来最平庸甚至是拖累最大的资产。

（来源：Good耐）