中央再定调楼市，再进一步！房地产两个趋势或毫无悬念

毛毛

关于房地产，笔者早就说过，作为国民经济支柱产业，特别是在经济发展压力加大的情况下，维护和支持房地产地位的决心是坚不可摧的。今年前10个月近1000次的楼市优化举措，目标就一个，促进楼市的企稳回升。

结果大家都看到了，根据中指、亿翰、克而瑞等机构发布的数据显示，1-10月，前100强房企的销售总额为5.29万亿，同比降幅为13.1%，而且降幅环比上个月继续扩大，幅度为2.8%。就单月来说，10月份的销售额同比下降了33.5个百分点，环比上个月下降了7.5个百分点。

不得不说，在经历一线城市局部放开限购后，市场回暖没有得到延续，且有进一步下滑的趋势。我们前面说了，楼市的目标是明确的，那就是促进市场的企稳回升，面对市场再次快速转淡，如何应对并实现既定目标就显得尤为重要了。

中央再定调楼市，再进一步！

想必很多人都知道，2020年8月，央行召集代表性房企进京开会，出于金融风险的考虑，要求给房企降杠杆，从而出台了影响深远的“三道红线”，到2021年1月1日，该政策推行到所有房企，要求所有房企必须在2023年6月30日达标。

结果呢？也都看到了，在三道红线管控下，叠加疫情影响，诸多千亿房企纷纷债务暴雷，房企关门、不敢拿地，销售萎缩等现象的频繁出现，特别是那些巨无霸房企的熄火，在一定程度上已经影响到金融安全和经济稳定发展。

于是乎，各种提振楼市的政策纷至沓来，不断降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等等。解铃还须系铃人，针对三道红线的事也逐步不再提了，明显的标志是2022年底，银保监首次提出了“积极满足优质头部房企合理融资需求”。注意一个关键词，优质头部房企，也就是说，先把三道红线放一边，但设置了一个前提，必须是优质头部房企。

优质头部房企，这个范围其实就很小了，大房企债务没问题的已经不多了，手指头都数得过来。其实一直到现在，融资仍然是收紧的，有数据说话：根据机构统计的数据显示，今年前3季度，80家代表性房企的融资额不过4700亿左右，比2022年同期还下滑了1/4。这个钱真的不多，想想恒、碧、万这些头部房企每家负债额是多少，更不用说整个行业的负债。

说到底，要盘活整个房地产行业，树立开发商信心，在土地市场上活跃起来，不真心实意放开房企的融资显然是不行的。我们能看到这个问题，国家怎么可能看不到呢？中央再定调楼市，再进一步！原话是这样说的：

促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

这是中央金融工作会议提出的，规格非常之高，相比2022年银保监提出的只针对满足头部优质房企融资，这次明显再进一步，是全面放开房企融资资格了，加入了几个关键词，一视同仁、满足不同所有制房企。不区分优质劣质了，也不区分央国企还是民企了，反正都是一样对待，有合理融资需求都给满足。到这里，我们可以明确的说，现阶段不可能按照3道红线严格考核了，确保房企正常的资金需求是当前的目标。

当然，这里也加了一个前提，要健全房地产主体监管和资金监管，像那种瞎放贷款融资，还给丰厚提成的，建房的资金被挪作他用等违规情形，肯定是不行的。

看到这里，我们勾勒出整个楼市政策优化的逻辑，可以说，房地产的这两个趋势或无悬念。

一个是，土地市场大概率活跃起来。

还记得9月底，自然资源部给各省自然资源厅下文建议放开土拍价格限制吧，至于原因嘛，不外乎两个：一是土地出让锐减，各地财政吃紧；二是土地市场萎靡，传导到楼市就是观望的人多，出手的少，毕竟土地市场不活跃，谁都知道意味着什么。但问题是，虽然给大家松口了让大家可以不设地价限制了，但有几个有钱拿地呢？所以，国家决定再把所有房企的融资资格放开，贷给你们钱，去拿吧。毫无疑问，只要房企们再拿到贷款，企业活了，也可在土地市场上叱咤风云了，所以，土地市场大概率会活跃起来。

二个是，房地产发展新模式从此确立。

在这次高级别会议里，再提到前几天提到的，发力刚需、改善和保障住房建设，构建房地产发展新模式。新模式是啥？有人说是房地产税，也有人说是大规模建设保障房，其实，这个两个理解都有失偏颇。原因在于，就房地产税而言，目前的环境下，显然不可能，在新的立法规划中也没有提及，3年内应该是无望。而保障房呢？肯定是要建，因为文件也说了，但还要满足刚需、改善需求，恢复商品房的商品属性。

接下来其实就是两条腿走路，一边是建设保障房，满足普通人的住房需求，另一边就是放开地价、放开商品房售价，满足有钱的改善需求，做到基础有保障，改善有市场。正如此前文章所言，为彻底放开楼市的行政管制、楼市回归市场做最后的铺排。对于我们个体而言，要想投资保值，有品质改善、豪宅给你买，容量池上不封顶，而对于普通人而言，买套普通房自己住，肯定也是么问题的，基本需求都能满足，价格也不那么贵。

大家心心念念的让楼市回归市场，就这么自然而然的形成了，我感觉，挺好。

（来源：专聊房君）