开盘“零认购”，多盘续销，上海住房限购或将松动？

毛毛

奉贤区楼盘水榭兰亭。徐凡淋/摄

上海郊区盘现“零认购”现象，说明房企去化压力依然较大，类似问题要重视，不仅影响市场数据，也会产生一些潜在风险，政策上可进一步宽松，促进市场交易。

上海远郊楼盘的去化远比想象中困难。

“以前一个月能卖7~8套，现在一个月卖一两套已经算很好了，就怕一个月一套都卖不出去。”10月28日，上海奉贤区水榭兰亭售楼部案场销售经理对目前的销售情况，直言看房客户很少。

这个原定10月24日开盘的楼盘，在开盘前发布公告，取消原计划于2023年10月24日上午9时在上海市奉贤区浦兰路91弄19号水榭兰亭营销中心举行的《水榭兰亭（二期）》开盘销售摇号。

公告显示，取消开盘销售摇号的原因为项目认购期间无意向认购客户登记认购，经上海市奉贤区住房保障和房屋管理局同意，将不再采取以随机摇号排序确定选购房屋顺序的方式开盘销售。

水榭兰亭于10月13日~17日开启认购，根据相关机构监测数据，该楼盘认购期间认购率为零，为上海今年少有的几个零认购楼盘之一。

其实，水榭兰亭的认购情况实为上海远郊楼盘今年以来销售情况的缩影，因无购房客认购，取消开盘的项目有今年8月开盘的崇明陈家镇东滩海上明月，9月开盘的浦东川沙佳怡华庭，10月开盘的浦东康桥绿宝园均为零认购，以及同属奉贤板块的中海戈雅园同样销售暗淡。

对远郊盘的去化，上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，目前市场仅有少数卖得好的楼盘勉强维持，市场成交量在下降，远郊盘卖得不好很正常。其次，上海购房政策从限购、限贷均有松动的空间。如：非户籍单身放开限购，二套首付比例从70%下调至60%或50%，上海购房利率依然较高，这些政策的调整均可带来一部分消费力，提升市场活跃度。

上海郊区现“零认购”楼盘

“总价200万元级，现房发售，即买即办证。”

10月28日，位于奉贤区水榭兰亭小区门口现大幅宣传海报，显示该楼盘为现房销售，即买即住，即可办理不动产权证。

走在小区，偶见稀稀落落的住户，小区中央的大幅空旷草地，让楼盘拥有超宽楼间距，小区内随处可见的楼盘销售广告，其中，小区中央的广告显示“水榭兰亭·云禧3大繁华商圈，总价192万元起。”颇为醒目。

总价192万元，一套89平方米的房子，单价仅2.15万元/平方米，相当于上海热门楼盘的“茶水费”，然而，即便低单价低总价，水榭兰亭看房客依然寥寥无几，极其稀少。

公开资料显示，水榭兰亭地处上海奉贤区浦兰路，属上海自贸区临港新片区奉城片区，开发商上海千荣房地产有限公司早在2012年便拿下该地块，2016年首次开盘，目前二期在售房源均为毛坯现房销售。

根据上海网上房地产数据显示，水榭兰亭项目共有住宅834套，分别于2016年4月推出252套，2019年4月推出582套，截至2023年10月30日，目前可售住宅427套，其中，合同撤销总套数33，定金逾期总次数为7。

“市场好的时候，一个月可卖七八套，现在一个月一两套已经很好了。”

对于楼盘销售情况，售楼部销售经理张留深颇为无奈的表示，大家消费变得谨慎，不敢花钱，在现阶段名下有房子够住的人不会买房，来看水榭兰亭的客户手头资金都有限。

“这时候，还能买房的都是刚需。” 张留深表示，来买房的客户中刚需置换客群为主，其次为家里有二孩需要小房换大房的，还有就是准备结婚的人群，双方父母资金支持买个小房。

对于项目认购不理想，去化难，张留深认为跟整个经济大环境有关，很多企业没业务，接不到单子，收入不稳定不敢买房。

企查查资料显示，项目开发商上海千荣房地产有限公司成立于2012年，是深圳创展置地实业有限公司的全资子公司，公司业务涉及房地产开发，装饰装修等，公司处于上升期，水榭兰亭是其在上海开发的唯一楼盘。

一名购房者表示，水榭兰亭虽是现房，2012年已拿地，部分楼栋外墙脱皮鼓包现象非常明显，建造质量一般，加上周边无交通、无商业、无规划，深圳房企在上海开发的唯一楼盘，开发商不急卖，实际价格也没有想象中优惠。

张留深则表示，项目周边1公里内有九年一贯制肇文学校，现阶段老板求稳为主，目前上海公司只有几个人，虽然售价不高，但较拿地时的地价，每卖一套都稳赚。

在楼盘购房优惠与交付方面，张留深称如果客户需要精装，公司也可提供装修服务，房价方面项目最高可给予9.5折优惠，即优惠10万元，但要申请。

上海远郊楼盘去化难，不仅只有水榭兰亭，由中海地产开发，同属临港新片区奉贤板块的中海戈雅园同样面临去化难题。

走进中海戈雅园，西班牙风格的花园洋房，同样为现房销售，小区内不少业主已经入住。上海网上房地产成交数据显示，截至2023年10月30日，项目总套数914套，首期开盘时间为2018年，最近一期开盘时间为2022年2月11日，已售住宅689套，目前可售住宅还有225套。

即使有中海地产央企背景，较好社区环境与建筑质量，加上精装交付，中海戈雅园相较同板块的水榭兰亭去化略好，但也已经续销一年多时间，仍有不少在售房源。

根据中海戈雅园现场销售经理介绍，项目主推98~120平方米3房至4房户型，以及顶层122平方米复式，周边有兰博幼儿园，奉城第一小学中学，以及九年一贯制肇文学校，均价26800元/平方米，即买即住，实景现房268万元起。

“人多的时候四五个，少的时候两三个，要么几乎没有。”对于楼盘去化情况，案场一名销售经理表示，楼盘只有一两个销售人员，主要是中介带客户过来，现在看房客户很少，一个月仅几套成交量。

对于上海远郊楼盘的去化，易居研究院研究总监严跃进表示，上海郊区类似市场问题要重视，在认房不认贷情况下，房企去化依然压力较大，销售不好，不仅影响全市的市场数据，也会产生一些潜在风险。另一方面，郊区限购政策完全可以放开，政策上进一步宽松，促进市场交易。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，上海在经历9月政策红利市场出现小高峰后，10月市场相比9月有回落趋势，也需要下一轮的政策促使市场交易量保持回升的趋势。从市场环境和条件来看，五大新城也到了限购政策定向宽松的阶段。

上海购房政策或将松动

上海一楼盘售楼处。徐凡淋/摄

不论是水榭兰亭的开盘零认购还是中海戈雅园的艰难去化，其实都只是上海远郊盘销售的缩影，上海五大新城偏郊区楼盘普遍面临去化难现象，即使是现房销售，依然去化艰难。

另一方面，在购房政策方面，自9月“认房不认贷”政策以来，上海购房政策松动越发明显。

其中，9月7日，上海存量房公积金政策调整，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过15年调整为不超过“50减房龄”，按照新规，存量房公积金贷款最高可贷足30年，二孩家庭公积金可多贷10万元等。

同日，临港自贸区针对人才购房，工作年限从6个月以上缩短为3个月以上。

10月24日，上海金山区出台人才安居政策，不仅对符合一定积分标准的人才给予租房补贴与购房补贴，同时对符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上，且在上海无住房的，可购买1套住房，购房资格从居民家庭调整为个人。

10月27日，上海市十六届人大常委会第七次会议表决通过《上海市人民代表大会常务委员会关于促进和保障“五个新城”建设的决定》（简称：决定），自2023年10月28日起实施。此决定强化政府职能和放权赋能。明确上海市建立以区为主，市区联动的工作机制。为促进主体作用，明确上海市人民政府及相关部门应当依法将符合新城功能定位、有助于推进新城建设、符合完善公共服务和促进高效治理的行政审批等管理事权下放，相关区人民政府应当积极承接市级层面下放的管理事权。

有代表说，这也意味着赋予五个新城更大的发展自主权。

张宏伟表示，上海五大新城更大的自主发展权，也是对如何吸引人才的最大自主权，把人才留住的办法之一就是购房，未来1~2个月五大新城有可能会针对人才定向宽松限购措施，金山区已经针对人才放松限购，五大新城后面定向对人才购房限购政策宽松也将顺理成章。

同策研究院研究总监宋红卫也认为，上海购房政策还有松动的空间，比如，五大新城的单身限购优化政策，五大新城有产业导入需求，外地单身的人才较多，有购房需求。普通住宅与非普通住宅标准调整，十年前的标准已经不适合当前的需求，有调整的必要，新政预计会在今年年底或者明年上半年推出。

（来源：中国房地产报）