海南“90后”女孩退房案：企业上诉被驳回，支持购房人退房

毛毛

海口“华侨城·曦海岸”。陈标志/摄

法院认为，购买房产的目的是为了居住，房屋具备正常使用水电的功能是对居住条件的基本要求，案涉的水电问题经过多次修缮仍未能正常使用，违反合同约定。

双方最终还是上了法院。

虽然知道诉讼的时间成本很高，但海口“90后”女孩李茹梅不得不选择这样的方式，解决她与开发商的争端。

3年前，从外地回海南工作的李茹梅在海口一家名为“华侨城·曦海岸”的楼盘，按揭贷款购买了一套商品住宅。但入住后不久，她发现下水道出现严重堵塞、用电线路屡屡跳闸等问题。

在历经半年多沟通无果后，李茹梅将项目开发商海南华侨城实业有限公司（以下简称“华侨城公司”）诉至法院，要求解除购房合同等。

开发商认为，涉案房屋不存在严重质量问题，不符合解除购房合同的情形；购房人李茹梅则认为，下水道严重堵塞、电路屡屡跳闸等问题，尽管物业多次维修都无法正常使用，不具备最基本的居住条件，要求解除购房合同。

华侨城公司在法院一审、二审判决中均败诉，法院支持李茹梅退房等诉求。目前，李茹梅已申请法院强制执行。

法律人士表示，这看似是一桩并不复杂的民事纠纷案，但在现实商品房买卖活动中却十分典型，对将来解决此类矛盾纠纷具有“样本”意义。

协商退房无果后打了官司

2022年3月，李茹梅向记者讲述购房遭遇。陈标志/摄

这起并不复杂的民事诉讼案件，因房屋居住功能障碍而引起。

位于海口市秀英区长滨路的“华侨城·曦海岸”，系华侨城公司开发的大型房地产项目。2020年12月，从外省返回海南工作的“90后”女孩李茹梅向华侨城公司交了66万余元首付款，向银行按揭贷款154万元，购买该项目一楼的一套建筑面积为126平方米的房产。

2021年9月，李茹梅入住新房后，发现下水道出现严重堵塞、用电线路屡屡跳闸等问题。尽管李茹梅多次向物业等反映上述问题，且工作人员也多次上们进行了维修，但问题均未得到彻底解决。

在此情况下，李茹梅向开发商提出退房要求。

在双方多次协商过程中，一开始，开发商以“房管部门不让取消备案”“需要通过中介才能办理退房手续”等理由表达了退房的难度，后又提出“购房人必须先拿出钱结清银行按揭贷款，才会走公司退房流程，协助购房人办理撤销合同备案”。

对于华侨城公司工作人员提出的上述理由和条件，李茹梅认为，这是开发商在人为设置退房障碍，故意刁难购房人。

在双方多次协商无果的情况下，2022年3月，李茹梅将华侨城公司诉至海口市秀英区人民法院。2022年3月21日后，李茹梅停止了向银行继续分期还贷。而在此前，李茹梅每月需向贷款银行偿还贷款8200余元。

据判决书载明，至2022年6月13日，李茹梅已向银行偿还了13期贷款，合计偿还约10.9万元，剩下贷款本金余额为151.5余万元。

李茹梅向法院提出了判令解除商品房买卖合同、返还购房款等诉求。值得一提的是，李茹梅主动放弃了购房首付款利息。

两次判决，开发商均败诉

2022年6月7日、28日，秀英区人民法院依法适用普通程序，公开开庭审理该房屋买卖合同纠纷一案。

在庭审过程中，关于解除涉案房屋买卖合同这一核心诉求，被告华侨城公司表示“由法院依法判决”。另外，华侨城公司还对解除涉案房产的备案登记、退还购房款及利息等问题进行了答辩。

华侨城公司认为，根据合同补充协议中“除因地基基础和主体结构质量检测不合格买受人要求解除合同外，房屋交付后正常情况下合同不予以解除”的约定，涉案房屋不具备解除合同的情形和条件。

其中，华侨城公司还提到，154万元的银行借款，借款人是原告李茹梅，其只是保证人，这笔款项必须由原告李茹梅先行结清。

2022年8月，秀英区人民法院对此作出一审判决。

法院判令解除双方签订的商品房买卖合同，以及李茹梅与银行签订的个人住房借款合同；华侨城公司返还李茹梅的66万余元购房款及偿还银行剩余贷款本金151.5万余元及利息；李茹梅协助华侨公司办理合同备案注销手续；李茹梅将房屋恢复原状交付给华侨城公司。

另外，本案25416元诉讼费由华侨城公司承担。

华侨城公司对此判决不服，遂提出上诉，诉请二审法院撤销一审判决，驳回李茹梅的全部诉讼请求；一审、二审诉讼费等一切费用均由李茹梅承担。

2023年1月4日，海口市中级人民法院立案后，依法组成合议庭对该案进行了审理。二审法院经审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，华侨城公司的上诉请求不成立。

6月5日，海口市中级人民法院对此作出终审判决，驳回华侨城公司上诉，维持原判；二审25416元案件受理费由华侨城公司承担。

判决生效后，华侨城并未依照法院的判决结果执行。目前，秀英区人民法院已受理购房人李茹梅申请法院强制执行。

资深律师：案件的“样本”意义

“这看似是一桩简单的民事纠纷案，但在现实商品房买卖活动中却十分典型，对将来解决此类矛盾纠纷具有‘样本’意义。”河南千业（海口）律师事务所副主任、高级合伙人胡留喜律师向记者表示，商品房买卖合同的解除，要看是约定解除还是法定解除。

胡留喜称，在本案中，华侨城公司主张“房屋地基基础和主体结构质量”，认为涉案房屋不存在质量问题，房屋水电问题仅属于瑕疵问题，完全满足正常居住的条件。

但法院审理查明，双方买卖合同中有相关规定，房屋质量存在问题无法修复时，购房人可享有解除合同的权利。法院认为，购房人购买房产的目的是为了居住，房屋具备正常使用水电的功能是对居住条件的基本要求，案涉的水电问题经过多次修缮仍未能正常使用，违反合同约定。

“建筑工程存在质量问题的现象较为常见，但购房人只有在入住体验后，才能发现房屋存在质量问题，此时要求开发商退房则较为困难。”胡留喜告诉记者，司法实践中，因房屋质量而解除商品房买卖合同，主要从房屋质量问题是否严重影响正常居住使用，应当结合商品房是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、是否可修复等因素，予以综合认定评判。

胡留喜还表示，住房满足购房人的正常居住需求，是开发商的主要合同义务，也是购房人购买房屋的主要合同目的，“居住目的无法实现时，合同目的自然也无法实现。”

他也建议，因大部分购房人事前无法对房屋质量进行精准的判断，只能在使用后才能发现，为防患于未然，购房者在收房时应委托专业验房师对房屋质量进行检测，以防收房后陷入“退房难”的困境。（本文李茹梅为化名）

（来源：中国房地产报）