“黑马”？“新闽系”？350亿元扩储上海的象屿什么来头

毛毛

象屿地产在扩储过程中牵手的伙伴一类是国企、央企，借助它们在上海成熟的品牌与开发优势寻求迅速突破；另一类是过往存在交集的民营企业，以优势互补来降低自身风险。

象屿地产在沪又落一子。

在上海第三批次首轮7宗地块出让中，象屿地产以地价上限16.93亿元竞得奉贤区奉贤新城15单元12A-01A地块，溢价率达10%，房地联动价约3.7万元/平方米。

这家出身厦门国资的房企，近两年不断在上海跑马圈地，今年前9月在上海的销售额更是直接闯进前三甲，仅次于招商和保利。业内称，“在上海房地产市场，跑出了一匹厦门‘黑马’”。

据克而瑞统计，象屿地产在今年前9个月新增土地货值131.5亿元，通过与招商蛇口、保利、浙江交投、滨江、路劲集团等众多伙伴合作，在房地产市场下行之际，象屿地产在上海走上了扩张之路。过去3年，象屿地产新增拿地总数为26块。

“这意味着象屿地产在上海有强烈的补仓意愿。”某房地产市场人士透露，象屿地产在扩储过程中牵手的伙伴一类是国企、央企，借助它们在上海成熟的品牌与开发优势寻求迅速突破；另一类是过往存在交集的民营企业，以优势互补来降低自身风险。

不过，伴随象屿地产的规模“狂飙”，其也陷入了营业收入净利双降的窘境，2023年上半年象屿地产销售收入较上年同期下降76.81%至6.38亿元，当期利润总额亏损了2.54亿元，归属母公司股东的净利润亏损2.8亿元，毛利率下降了 41.95%。

象屿地产给出的主要原因系公司项目结转周期差异所致。

“在行业深度调整期，各家房企经营表现不同，但整体赚钱能力在下滑，或经营亏损或投资亏损，象屿地产也不可避免。”业内人士直言。

针对相关问题中国房地产报记者发送采访提纲致象屿地产媒体联系处，截至发稿，未获得回复。

“公司根据资金储备及下属项目公司的开发进度，合理预计新增土地储备规模，拿地政策较为理性。”象屿地产在2023公司债券中期报告中阐述，考虑到历史房地产开发项目去化情况良好以及为了保持公司整体规模开始积极参与土地拍卖，较好地解决了或因房屋销售面积大于新增土地储备面积造成库存面积持续减少的问题。

逆势拓储

象屿地产逆势重仓上海的步伐明显提速。

作为上海市重启招挂复合拿地后的首轮土地拍卖，本轮拍地共揽金197亿元。象屿地产击退保利、招商蛇口和奉贤发展，以总价16.93亿元竞得了奉贤新城地块，溢价率10%。在另外一宗采用招挂复合方式出让的静安区中兴社区地块，象屿地产也有参与竞拍，最终由保利以15.46亿元摘得。

从象屿地产每轮拍地撒网范围之广不难看出，其深耕上海的决心和补仓的迫切。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，象屿地产2003年就进入了上海市场，只是最近这两三年才把投资资源集中到上海，先后打造了几个“府系产品”，从其拿地动作来看一是在自身熟悉的区域补仓，二是通过合作借力发力做大上海规模，进而助推销售。

对于奉贤新城区域象屿地产并不陌生，此前以合作方式开发了两个项目，即保利象屿公园悦府、象屿滨江悦府。当年象屿地产看中了上海“洼地”奉贤南桥，以21.5亿元总价、高达126.25%溢价率，击退中南、金地、旭辉、正荣等20多家房企拿下了奉贤区南桥新城16单元36-03地块，后开发为保利象屿公园悦府，于2019年10月开盘，目前该项目住宅价格约3.59万元/平方米。象屿滨江悦府于2020年8月开盘，目前项目价格约3.99万元/平方米。

“此次象屿地产拿下的奉贤地块不算是奉贤新城核心地段，更偏向于金汇板块，上海郊区销售目前普遍承压，象屿地产能否实现销售目标还有待观察。”华东某房企内部人士表示，象屿在沪积极拓储自然是看好上海的市场容量和规模，但在市场预期一般，地段不具核心价值的情况下，象屿要适当考虑如何保证利润空间，比如象屿同进虹桥嘉悦府10月四期入市的认购率只有65%，不温不火的市场考验产品力的表现。

过去两年间，象屿地产每年砸下约200亿元买地，其中大部分投向长三角核心城市，也让其成为规模排名上升最快的房企。2020年，象屿地产签约销售额徘徊在百亿元，2021年业绩增速达到38%，2022年业绩增速达到95%，全口径销售额从2020年的第157位上升至2022年的第56位，年销售规模直接攀升至300亿元级，单单上海市场就给象屿地产销售额贡献占比超过了70%。

业内慨叹，“原来‘小而美’只是象屿集团对象屿地产的定位，而外界看到的是‘新闽系’开始走上了扩张之路。”

规模跃进，350亿元砸向上海

自2003年进入上海，开始以上海为圆心布局长三角地区，到2016年溢价193%和126%高价拿下奉贤南桥两宗宅地，再到2019年在松江和奉贤拿下4宗租赁用地，2021年在一个多月时间里连下三子，地块总成交价超百亿元，象屿地产从未放弃过上海。

“市场中一度传出象屿地产计划5年内在上海拿30宗地的消息并非空穴来风，说明象屿地产自身有规模诉求。”前述华东某房企内部人士透露。

从投资脉络来看，象屿地产在沪的突飞猛进始于2021年。

当年，象屿地产与招商蛇口、江苏海鸿联合拿下位于上海西虹桥徐泾板块一宗宅地，成交价33.57亿元；紧接着又搭上龙湖、国贸地产摘得上海自贸区临港新片区PDC1-0103单元A05-04地块；之后又与路劲集团、招商蛇口三方一起竞得青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块，成交价达到63.95亿元。

这一年，象屿地产在上海拿下3块地，总成交价约112.28亿元。

到了2022年，象屿地产继续加码上海，直接拿了6块地，总成交价约167.85亿元。

其与招商蛇口的合作关系也在这一年变得愈发紧密，紫竹科学园1004单元08A-03Ab地块、西虹桥沪青平公路北侧45-12、45-14地块、紫竹科学园1004单元09A-11A地块均成为两家企业共同合作开发的对象。几个月后，象屿地产又分别联合路劲集团、北蔡等企业摘得了上海嘉定区南翔镇地块、宝山区罗店镇地块以及嘉定区菊园新区地块，总成交价56.6亿元。

仅这两年，象屿地产在上海补仓金额占到总拿地额的72%。“除已经深耕的上海外，在 苏州、南京、杭州等地也在积极寻找机会，同时提高投资的准入门槛。”象屿地产方面提出，近两年土地购买环节的竞争越来越激烈，公司主要竞争对手为大型全国或地区性开发商。

透过土拍直接反映出象屿地产背后的战略重点和方向。

此前象屿地产的某位投拓人士在接受媒体采访时表示，象屿这两年强调深耕，只需要把已有的几个安全城市做踏实就好。上海、杭州、南京、苏州是已验证过市场很安全的区域，在这些城市可以做很多年，而且已经有很多项目和成熟的团队，不是打一枪换个地方。

但核心仍是上海，联合拿地、合作开发仍是主要方式。

今年上半年，在50余家房企激烈竞争的上海2023年首轮集中供地中，象屿地产更是出尽风头，竞得两宗宅地，成为上海土地拍卖大赢家之一。这两宗宅地分别是普陀桃浦社区H6-5地块和浦东新区新场镇02-02地块。桃浦地块处于目前被热炒的桃浦智创城板块，土拍时该地块经历了55轮报价，最终被象屿地产和浙江交投联合体以37.78亿元拿下；而新场镇地块则由象屿地产和招商蛇口联合体以16.24亿元竞得。

在上海第二批次土地出让中，象屿地产也参加了8宗地的竞拍，并于上半年推向市场5个项目，包括象屿招商公园1872、嘉定虹桥嘉悦府、青浦蟠龙府二期、宝山萃湖臻境等。

易居研究院研究总监严跃进认为，象屿地产目前有积极拿地动作说明其对于后续做大规模有期许。象屿地产的挑战在于当前上海土地市场竞争激烈，象屿地产在保持拿地竞争能力的同时，也要评估好自身的财务和销售状况，短期内要确保各类地块开发有节奏，后期要确保项目有更大的利润空间。

一位接近象屿地产的相关人士透露，在象屿集团内部，地产板块不是一个冲规模、疯狂扩张的产业中心是“利润中心”，所以前几年在各路房企狂奔的时候，象屿地产选择缓行，每年拿地的数量以个位数计算。现在也算不上“狂飙”，但规模确实是上来了，不过没有了利润。

“单纯上海项目应该是可以保证开发利润的，毕竟上海市场的需求量是足的。但其他三四线城市的项目利润很难有保障。”张宏伟说，主要看象屿地产是投资导致的亏损还是经营亏损。若剔除拿地成本，随着新项目入市，后续有望扭亏为盈。

截至2023年6月末，象屿地产合并报表范围内有息债务余额为184.58 亿元，其他非流动负债余额为62.44亿元，主要是归还股东借款。背靠象屿集团，接下来象屿地产会保持怎样的拿地速度，仍值得关注。

（来源：中国房地产报）