信阳冰火两重天：购房逻辑再生巨变

毛毛

信阳市中心城区近半年来商品房成交数据跌入历史低点，粗略估算月度成交300-500套，相当于过去10年楼市的月成交（1500-3000套）的20%-33%。目前只有个别的区域的项目尚且能够保持相对较好的成交业绩，其他项目月成交不是个位数就是已经封盘停销。而在信阳楼市成交极度低迷的背后，是购房逻辑的巨变——投资、改善、伪刚需相继退市！

据悟空曾经统计数据，信阳纯投资性需求占比约14%，改善性需求约33%，婚房+教育需求占比约50%，然而购房选择常年居住的占比约47%。然而实际上信阳已交付5年的小区，常年入住率30%-60%，少有常住超过60%的小区，而已交付3年的小区常年入住率多为20%-40%。若算上期房交付时间，于5年内具有居住刚性的购房需求约30%，其中包含的改善置换需求的10%，刚性购房者（真刚需）也就只剩下20%。而这与上文提到的信阳楼市缩水后的成交数据大体一致。

对于投资、改善、伪刚需（购房目的是居住，但非常年入住需求，也非急需性用房）等购房者，购置新房多为非必要性，可以选择今年入市，也可以选择明年入市，或者选择不入市，是否入市，主要取决于对市场的信心。当下市场低迷，众多房企都会选择降低建设标准，极不利于改善性需求入市。但是今年房价相比几年前下调了15-30%，信贷利率下调最高36%，购房代价也都大幅降低，相对适合伪刚需购房者入手。

刚性购房者，购置新房具有必要性，受到特定时间限制，可以选择入市的时间一般都限制在3-12个月内，对居住品质关注度相对较低，但对价格极为敏感。但悟空建议，作为急需用房的购房者选择现房、准现房或相对热销的楼盘房产。

（来源：今日头条 悟空看信阳楼市）