政策密集放松！4月70城房价出炉，楼市何去何从？

毛毛

　　摘要：尊重科学(欢迎关注杠杆游戏)
　　撰文|杠杆游戏团队
　　最近这段时间的楼市，真是无别热闹。高层各种喊话，地方各种放松，越来越给力。
　　比如央行、银保监会非常拼命。出台了差别化房贷政策通知，简单说就是为首套房降息。按照最新的5年期LPR(贷款市场报价利率)4.6%，首套房(房贷基本都超5年)最多可以降20个基点，也就是4.4%。
　　最近出台放松政策的城市都有点数不过来。比如最近的杭州，新版“杭三条”取消了户籍家庭购房的社保要求，三孩家庭可多一个购房名额。另外，个人转让家庭唯一住房的增值税征免年限由5年调整到2年，又将增加市场上的二手房供给。
　　前段时间的苏州，拟再“松绑”楼市：二手房不限转让年限;扬州，人才购首套房给予缴纳契税50%的补贴;还有南京，虽然“取消二手房限购”被紧急叫停，但这也不失为一个新号。
　　中原地产研究院统计数据显示，截至5月20日，当月累积已经超过56城市发布了稳楼市政策60多条，全年房地产调控政策次数高达290次，继续刷新着历史同期纪录。
　　种种利好消息背后，5月16日，我国统计局发布了多组4月份的经济数据，很多人脸上有点阴沉。
　　房地产方面，1-4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%;其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。
　　房地产开发企业房屋施工面积818588万平米，同比持平。其中，住宅施工面积577692万平米，同比下降0.1%。
　　房屋新开工面积39739万平米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积28877万平米，下降28.4%。
　　房屋竣工面积20030万平米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积14662万平米，下降11.4%。
　　商品房销售面积39768万平米，同比下降20.9%;其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%;其中，住宅销售额下降32.2%。
　　数据不过是当下经济面貌的集中反映，多数人心中大概早有自己的看法，部分人甚至正在经历如数据中的下滑、失业……
　　接着　5月18日，国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格月度报告显示，2022年4月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。
　　数据显示，4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。
　　其中一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。
　　二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%;二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
　　三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.4个百分点;二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。
　　如天风宏观宋雪涛所言，本轮房地产放松经历了三个阶段。
　　第一阶段是金融信贷政策放松，时间节点在去年9月。9月底房地产金融工作座谈会召开，提出“两个维护”，即维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
　　第二阶段是自下而上自主放松，时间节点在今年3月。3月开始以郑州为代表的二三线城市，先后突破四限政策(限购/限贷/限售/限价)，尤其是限购限贷政策的密集调整，代表本轮地产放松进入了地方自下而上全面宽松的第二阶段。
　　第三阶段是自上而下支持放松，时间节点在今年4月。4月29日的会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，给予了地方更大的因城施策空间，之后杭州等新一线城市跟进，放松“四限”的城市能级和政策尺度进一步上升。
　　可以看到房地产放松政策在层层加码。打气、鼓劲当然是重要的。把困难想得严峻一点，把问题想得复杂一点，多做一些努力，也是重要的。
　　就目前形势，杠杆游戏一再呼吁，尊重科学、尊重经济规律，是最急迫而重要的。