5天内，央媒“四次提及”房地产市场，风向改变！房价走势已明朗

毛毛

　　公开资料显示，春节过后，2月份楼市释放了不少积极正面的信号，比如并购贷款不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理、降低首付比例、公积金贷款放松等，一些城市也降低了房贷利率，或者发布新规进行楼市调控。据不完全统计数据显示，自2021年12月起，目前已经有至少52个城市出台了需求端的政策支持。

　　正因如此，不少购房者纷纷表示楼市回暖迹象已经显现，随着调控措施不断放松，认为未来房价还将会迎来大涨，现在是“抄底”买房的好时机。但问题在于，无论是从市场销售数据还是从房企业绩来看，这些暖风并未让楼市出现明显暖意。据中指研究院数据，2月份一二三四线城市楼市成交量总体全线回落，一线城市成交量环比下跌42%，北京、广州和深圳成交皆创新低。二三线城市成交同、环比分别下降37%和29%，其中，有近四成的二三线城市成交同比下跌50%。
　　从房企数据来看，根据克而瑞统计，全月百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低24%、同比降低47%，十强房企门槛值降至200亿，百强房企门槛值降至21亿，两者均“腰斩”。那么未来房价还会出现大涨的情况吗?对此3月5日重要会议报告明确指出：“房住不炒”和“三稳”的方向没有丝毫变化。由此可见未来楼市调控并不会放松。更为重要的是，短短5天时间，央媒“四次提及”房地产市场，风向改变!房价走势已明朗：

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　　12月3日，中国恒大在港交所发布了一个公告：“不确定是否拥有充足资金继续履行财务责任，将制定境外债务重组方案，无法继续履行一笔2.6亿美元担保债务履约责任”。引起市场广泛关注，原因很简单，意味着恒大这家“宇宙房企”在经历一系列艰难求生后，终于“摊牌”明确表示自己没有钱还债了。随后，广州政府向恒大地产集团派出工作组，督促推进企业风险处置工作，维护正常经营。

　　引起市场广泛关注的原因很简单，像恒大这样的一个超级房企，都可能出现经营不善的问题导致资金链断裂，那么是否意味着其他的房企也会出现这样的情况呢?换言之房企的“倒闭潮”是否会来临，许多购买了期房的群体都在担忧类似的问题。对此，央媒经济日报发文《广东省政府约谈恒大，央行、证监会、银保监会接连发声》，其中提到了央行、证监会以及银保监会的观点，抚平市场情绪。
　　对于恒大的问题，央行回应表示：恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。证监会也给出回应明确表示，恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控。也就是说，恒大出现的属于个别问题，并不会引发一系列的连锁反应，对于刚需群体来说没有必要过于担心市场风险。

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　　当日傍晚，经济日报再次发文《恒大个案不影响房地产市场正常融资》，再次针对恒大问题给出了回应：在恒大集团的全部负债中，金融负债约占三分之一，且债权人分散、具有抵押物、金融投资数额很小，单个金融机构的风险敞口不大，说明并不会对我国金融市场的正常运行造成负面影响。因此，对于恒大的“个案现象”，不应该过分夸大，但对于其他房企起到警示作用，要充分意识到稳健经营的重要性。

　　事实上，由于过去楼市持续上行，加上有“预售制”降低房企融资门槛，因此许多房企都存在一定盲目扩张的问题，“高负债、高杠杆、高周转”成了大部分房企的通病。正因如此，2020年9月银保监会、住建部针对房企负债问题提出了“三道红线”指标要求，来对于房企的负债进行约束。根据公开资料显示，2020年上市房企负债榜单中，有4家房企总负债超过1万亿，其中恒大负债1.95万亿元位居榜首，有47家房企总负债超过千亿元，并且负债前50的房企中，只有1家房企的负债同比下降。

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　　去年年底，央行发布了一则降准通知：决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。继降准1个月之后，又迎来了降息，一次下调10个基点。对此，市场不少人将其解读为“未来房价还会大涨”，原因是他们认为这些放水的资金未来将持续流入到房地产中，1.2万亿元会注入楼市，最终推动房价上涨。
　　那么事实真是如此吗?答案显然是否定的。笔者查阅了相关资料，如今在央行官网还能够看到那则通知，其中开头的第一句话就明确提到了“为支持实体经济发展……”，由此可见此时降准主要是为了应对国际经济形势下行导致的实体经济压力，降准与楼市并无直接关联。另一方面，随着过去楼市不健康、不成熟的发展模式下，也导致了实体经济边缘化的问题，百姓消费能力降低，“经济内循环”也难以发展。与此同时也说明了在“保楼市还是保实体经济”的问题上，答案已经很明显。

　　对于这个问题，央媒经济日报发文《此时降准，释放什么信号?》明确指出：有些市场人士认为第三次集中供地土地出让条件放松和房地产企业贷款增加等因素，叠加降准信号释放，认为宏观政策将走向宽松。这一看法是对宏观政策比较简单化的理解，容易引起误读。
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　　12月6日举办的经济会议上，对于未来房地产市场进行了定调：“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。文章开头提到的会议上，再次提到了“稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。对此，有业内人士表示这是最近几年关于楼市最“温暖”的描述，过于提及房地产市场往往都是强调“房住不炒”、“不以房地产作为短期刺激经济的手段”。
　　对此，经济日报发文表示：实现房地产业良性循环，应避免市场“大起大落”，严防企业经营风险，避免给整个宏观经济造成不利影响。也就是说，未来我国楼市走势更加偏向于平稳发展，既不会出现当前许多人认为的“全面大涨”，但也不会出现许多无房刚需希望的“全面暴跌”，而是在逐渐持续调控逐渐消除楼市泡沫，让房价逐渐回归理性，实现房地产“稳着陆”。

　　也就是说，短短5天时间内，央媒“四次提及”房地产市场，分别对应了楼市存在的4个问题：1、恒大出现经营问题本质原因是其自身经营不善、盲目扩张，购房者不必担心未来房地产市场暴雷问题;2、对于其他房企来说，应该避免出现恒大的问题，避免踩到“三道红线”作为长期坚持的目标;3、此时降准主要是为了支持实体经济发展，不会助推房价上涨;4、未来楼市基调是“良性循环”，既不会大涨也不会暴跌。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)