2022年起，4类房子或无法出租？

毛毛

　　今后房价再怎么降也很难真正解决工薪阶层住房问题，要平衡房地产问题，租购比例需要达到四六开。
　　在前不久举办的新闻发布会上，中国建设银行董事长田国发表了上述的观点。田国立认为，房地产市场一个深层次问题是，租购要平衡，现在还不是很平衡。今后房价再怎么降也很难真正解决工薪阶层住房问题，特别是满足普通老百姓、没有积蓄的、进城务工、新市民等阶层的住房需求，未来需要靠租赁住房来解决。一旦租购比例能够达到四六开，那就会非常稳定，市场可能就不会忧虑房地产的问题了。

　　事实上，对于当前年轻人来说，该买房还是租房已经成为了一大难题。相关数据显示，当前四大一线城市中，除了广州以外，北京、上海、深圳的租金全部超过了90元/㎡，其中北京更是以112.5元/㎡的租金价格位居榜首。这也就意味着当前一线城市的租售比已经达到了1:680，相当于680个月的租金就能够买一套房了，房屋产权为70年，如果考虑到房贷利率、二手房折旧率的话，买房与租房的实际差距已经不大。

　　根据贝壳研究院发布的《2021城市刚需购房报告》数据，2021年一线城市套均总价约为298万，新一线城市套均总价约为149.5万，二线城市为123.4万。一线城市刚需购房年龄平均线33.5岁，京津冀刚需置业平均年龄最高，达到33.9岁。由此可见对于刚踏上社会的工作群体来说，买一套房的压力还是非常高的，特别是对于人口持续流入的热点城市，可能需要10年以上才能凑齐首付。
　　正因如此，越来越多的人加入了租房的行列，根据《2021中国城市租住生活蓝皮书》数据显示，2021年我国房屋租赁人口数量为2.3亿，预计在2030年全国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元。在购房选择上，受调用户中7年内不考虑买房的占比超过30%。而对于租房考虑上，当前已有75%的租客租房超3年，其中12%的租客已超10年。面向未来的租房意愿，51%的租客表示可接受5年以上，18%的租客愿意租房10年以上58%的城市租客表示通过租房结婚。

　　由此可见，当前租房已经逐渐成为当代年轻人生活的主要方式之一。随着租赁市场规模逐渐扩大，国家也在发布一系列新规来保障租赁市场的发展，比如2019年住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，去年8月10日发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》其中明确要求：住房租金年度涨幅不超过5%。
　　另一方面，住房质量也需要得到保障。在很多房东的认知里，只要房子是自己的，想怎么租就怎么租，想租多少钱就租多少钱，导致不少租客因此受到损失。正因如此，2020年9月住建部发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》，其中提到了几类不能出租的住房类型。为了响应号召，2021年8月，北京也发布《住房租赁管理条例(意见征求稿)》，其中明确提到了有4类房屋将不能出租：

　　一、被鉴定为“危房”的房屋
　　随着房龄不断增加，许多房屋都出现了一定的问题，特别是早期的房屋，建筑材料、建造技术都比较落后，这些房屋有可能对于住户造成生命安全损失，如果出租危房的话，可能要承担民事或刑事法律后果。可能有人会认为，如今随着“旧改”的不断普及，这些危房也能够修好。实际上并非如此，根据住建部相关规定，被鉴定为“危房”的房屋不能进行旧改。因为其内部结构已经出现了问题，已经无法住人了，只能拆掉。

　　二、违法建设
　　一般来说，有两类建筑属于违法建设，首先是不符合建设相关标准的房屋，比如不符合工程强制性标准的房子，包含了建筑设计、建筑设备、防火、节能、抗震等10个方面的指标，其中任何一条不达标的话都属于违规建设，是不能够用于出租的，对此房东需要留意。对于租客来说，目前开发商新建的房子基本上都能够达到标准，过去的老房子可能部分达不到相关标准，需要留意。
　　其次是“违建房”，过去由于监管力度有限，不少家庭都会自己建房，随着棚改的不断推进，一些家庭也会擅自扩增自家的房屋面积，这些房子基本上都不符合安全建设标准，并且缺少由国家房管部门颁发的产权证，属于违建范畴的住房，存在很大的安全隐患。因此无论是对于房东还是租客来说都应该避免出租或者承租这样的房子，以免出现问题。

　　三、室内装修空气质量不符合国家标准规范的房屋
　　一般来说，房子装修过后需要放置3-6个月才能够住人，但对于很多炒房客投资者来说，为了尽快实现资金回笼，在入手毛坯房后往往简单装修一下就出租了，这时候室内可能会残留有害物质。需要注意的是，部分有害物质能够对人体产生明显的危害，以最为常见的“甲醛”为例，可能会导致慢性呼吸道疾病，引起鼻咽癌、结肠癌、脑瘤、细胞核的基因突变，妊娠综合症、引起新生儿染色体异常、白血病 ，引起青少年记忆力和智力下降。
　　因此，对于租客来说，为了避免这种情况出现，最好在入住的时候携带专业的检测人员或者检测设备，确保空气中没有有害物质残留，不能仅凭借有没有刺激性气味来作为入住的标准，要知道许多有害物质并没有明显刺激性气味，这样自己住着也比较放心，不能图便宜入住。对于房东来说，也应该避免这种情况出现，一旦租客因此出现问题，房东也要因此背负责任，得不偿失。

　　四、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住
　　许多房东为了赚取更多的利润，会擅自将房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租，也就是所谓的“群租房”，群租房是城市化进程中的“顽疾”，由群租房引发的公共安全事件和各类纠纷、矛盾屡见不鲜。群租房的主要问题在于增大了火灾等安全隐患，并且也影响了周边的邻居生活。事实上早在2013年7月，北京就发布了相关通知严禁群租房出租。如今新规再次发布，增大了处罚力度，由此可见国家对于群租房的重视程度。
　　随着北京新规发布，不少人认为2022年将会“全面实施”，有三个原因：1、除了北京以外，很多城市也存在上述的问题，因此需要通过租房新规来限制;2、北京作为首都，发布的新规有一定的带头作用，因此其他城市也会响应住建部号召，纷纷跟进;3、根据以往的经验来看，一般新规从意见征求到落地需要半年左右的时间，因此大概率会在今年上半年生效。

　　可能有租客会担忧，随着租房“新禁令”来临，未来一部分房源无法出租后，未来房租会出现上涨的情况。但实际情况不会如此，其一是上文已经提到过，新规已经限制了房租年涨幅。其二是目前许多城市在不断推出一系列保障性住房，比如公租房、廉租房、安居房等等，这些住房普遍是为了迎合无房群体的租房需求，特点是租金低、地段好，因此对于租客来说，没有必要担心未来房价会出现上涨的情况。随着一系列新规发布，上述四类房子将无法出租，对此房东租客需留意。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)