2022年不买房，5年后房子是金价还是白菜价，马光远一席话说清

毛毛

　　近期，网络上出现了这样一个房价下跌时间表：未来5年，一线城市的房价为2万左右，二线城市8钱，三四线城市以及小县城的房价为2千。
　　为什么人们会给出这样的房价预测?笔者认为主要有两个原因：
　　第一，目前楼市已经开始出现回调的趋势。2020年以来，楼市分化的趋势就已经开始出现，部分城市已经开始出现房价回调。2021年9月份更是楼市的一个转折点，因为在2021年9月份，楼市首次迎来了70城新房价格环比下跌，这是自2015年以来首次迎来新房价格的环比下跌，70城房价环比下跌基本上就意味着全国的整体房价开始迎来回调。

　　第二：房价回调是很多购房者期待的事情。只要一提起来房子，人们就会联想到买房的压力，对于大多数家庭而言，不管是买过房子的人还是打算买房的人，都被目前的高房价压得喘不过气。一个家庭如果想要买一套房子，房子的首付首先会掏空家庭的积蓄，甚至会让一些人背负贷款，然后就是房贷的压力，通常人们会选择30年贷款，30年贷款对于大多数人来说就是一辈子的压力。
　　按照目前楼市的发展趋势，未来5年房价出现回调是大概率的事情，因为目前很多城市的房价都处于高位，房价将会迎来一定幅度的回调，与此同时，人们对房地产行业的信心也正在逐渐失去，对于房地产行业来说，信心可以说是“贵如黄金”，如果人们对房地产行业失去信心，短期内将很难找回。
　　当人们对房地产行业信心不足的时候，住房的销售会受到很大影响，因为在很多人心目中，房子是非常重要的投资品，只有未来房子可能出现大幅升值的时候，人们才会选择买房。即使是打算买房自住的刚需购房者，其实也非常重视房子的投资价值，只有房子具有一定的投资价值的时候，他们才会下定决心买房，房子不仅仅是居住的场所，同时也是家庭财富的重要组成部分。
　　根据广发银行联合西南财经大学发布的《中国城市家庭财富健康报告》，我国家庭城市家庭的主要资产都集中在房产上，房产在家庭资产中的占比高达77%，金融资产所占的比重非常低，这就说明大多数家庭不仅仅把房子当作居住的场所，同时也把房子当作投资的工具。

　　房子的投资价值主要集中在2个方面，一方面是房子本身的升值价值，在过去几十年，随着房价的不断上涨，房子本身的价值在不断攀升;另一方面是房子的出租价值，虽然我国的租售比并不高，但是很多城市的租金水平也并不低，不少多套房持有者通过收房租同样能获取巨大的收益，有不少人选择买房就是为了实现当房东的愿望。
　　如果是在过去房地产行业的“黄金时代”，房子确实有很大的升值空间，多数情况下买房是稳赚不赔的买卖，很多人也通过买房实现了财富升值。不过对于很多没有买房的人或者有投资房产打算的人而言，更加关心未来5年的房价走势。如果2022年不买房的话，5年后房子是“黄金价”还是“白菜价”呢?经济学家马光远一席话说清楚。
　　就在2021年底，马光远对2022年的楼市作出了基本判断：首先房企高负债的问题将会持续，未来房企依然会面临洗牌;同时政策也将迎来转折，维持房地产市场的稳定是最重要的;最后楼市调控的整体趋势不会改变，这就意味着楼市很难迎来很大的利好消息，不要幻想未来楼市会出现反弹。

　　马光远的这一席话是对2022年楼市的整体判断，同时对于未来几年的楼市发展也有非常重要的参考。结合马光远的观点，我们对未来5年的楼市作出以下判断：
　　首先对房价走势进行整体趋势的判断，整体房价不会出现大涨大跌的情况，整体房价还是以稳定为主;目前楼市有房价上涨的消息，也会有房价回调的消息，不过我们要认清一件事，房价稳定是未来楼市发展的整体趋势。不管从房地产行业的长期发展还是从楼市调控的趋势，稳定是未来5年楼市发展的总基调。
　　当然在楼市稳定的大背景下，局部楼市依然会呈现出分化的趋势，并且随着时间的推移，楼市分化也将变得越来越明显。
　　因此在笔者看来，未来5年不同城市的房价会出现不同的发展趋势，有些城市的房价可能会稳定上涨，有些城市的房价可能会出现回调，当然也会存在长期维持房价稳定的城市。
　　从购房者的角度来说，如果2022年买房的话，房子的价值走向并不能完全确定，因为房子价值的决定因素有很多，比如所在城市的发展潜力，房子所处的地段，住宅的类型，物业服务水平的好坏，住宅的品质等，这些因素对于未来的房价走势都会有不小的影响。

　　在笔者看来，最决定房子价值的两个因素是城市和住房的品质，未来5年，位于潜力城市的高品质住房很有可能会变成黄金价，相反如果城市本身没有发展潜力，房子又是品质比较差的住房，这类房子很可能沦为“白菜价”的房子。
　　总而言之，未来5年，市场上会出现不少“白菜价”的房子，收入水平比较低的人也能逐渐买得起房子，但是如果人们想要享受高品质的居住体验的话，还是需要承担更高的买房成本。
　　(来源：今日头条 楼市专聊)