2022上半年楼市将迎来“抛售潮”？内行预测：未来房价或超出想象

毛毛

　　2021年10月，官方媒体每日经济新闻发表《深圳顶流学区房“退烧”，降价超百万已非个例》文章，文章指出当地一位房产经纪人表示，自从深圳说要推行大学区招生政策以来，经纪人负责片区内有意成交的业主，房子总价普遍降了200万~300万元，旁边的国城花园降幅更是达到400万~500万元。当地“顶流学区房”学区百花园片区，年初的时候最高价格突破32万元/㎡，如今部分房源降幅达到六、七百万元，依旧无人问津难以出手。

　　事实证明，随着“二手房指导价”、“打击学区房炒作”、“限贷令”等一系列硬核调控措施落地，即使是房价高居不下、持续领跑，被称为“炒房第一城”的深圳，同样能够起到明显的市场降温效果。无独有偶，同样作为一线城市的北京，学区房同样出现了明显降温的情况，根据《新民晚报》报道，北京市海淀区蜂鸟家园一居室以600万元超低价成交了一套学区房，同比1月直降了300万元。

　　根据中原地产统计数据显示，2021年我国楼市调控次数高达651次，同比增幅高达33%，如此密集的调控下，整体房价终于从“大涨”转变为“涨幅不断收缩”再转变为“明显降温”的周期。根据统计局公布的房价数据显示，我国平均房价从年初最高点11220元/㎡降至年末的9512元/㎡，整体降幅达到15%，截至2021年12月，新房价格指数迎来“5连跌”，二手房价格指数出现“8连跌”。
　　对此，许多专家学者以及专业机构也预测2022年楼市会保持下行的趋势，比如社科院发布的《中国住房发展总报告(2021-2022)》显示：预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%。易居房地产研究院发布了2021年度报告也指出：2022年房价可能转为下降1%，创本世纪以来最差水平。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：当前房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”。独立经济学家马光远也认为，“未来房地产的分化会更加明显，房价下跌会成为常态”。

　　根据过去2个月楼市表现来看，楼市的确延续着2021年的下行趋势。根据每日经济新闻报道，除了深圳、北京以外，上海、杭州的法拍房也都“凉”了：19日-20日，上海普陀区古浪路288弄中环名品公馆的10套千万级别豪宅在二拍中全部低于评估价成交，在第一轮拍卖中，上述10套房源集体流拍，部分房源甚至无人报名参拍。根据2020年法拍房数据显示，上述大平层房源是最后的“王炸”户型，极受购房者关注。
　　无独有偶，几天前杭州成交的4套千万级法拍房，也全部低于评估价。数据显示，位于西湖区枫华府第一套住宅，最终以934万元成交，低于评估价206万元;余杭区苑一套房源以1050.87万元成交，低于评估价420万元。相较于去年同期，申花板块沐风宜和雅园一套217.45平方米的合院，评估价3103万元，经过203轮竞价，最终以4000万元成交，折合单价18.4万元/平方米，溢价近900万元。

　　这些热点大城市的顶级房源房价“失守”，反映的是投资炒房热的退烧。房产专家冯仑表示，对于炒房客投资者来说，考虑到持房成本、房贷利率、住房折旧率各方面的因素，需要房价每年上涨9%以上才能够盈利。这点在过去房价大涨的时期很容易实现，但随着房价涨幅不断收缩，炒房客的盈利空间也在逐渐缩小，数据显示2020年平均房价涨幅仅为9.3%，意味着只有少数热点城市涨幅能够高于9%，但随着2021年楼市下行，已经没有城市能够符合这些要求，住房的投机属性自然也会持续降低。

　　究其原因，主要来源于两个方面的影响，其一是楼市持续的调控下，进入楼市的资金注水口持续收紧，房企的负债受到了一定的限制，许多炒房行为也明令禁止，房价上涨失去了支撑。其二是随着楼市需求真正体现，住房供应远大于需求的现状开始呈现，根据央行公布的数据显示，2019年12月我国城镇家庭住房拥有率已经超过了96%户均持有1.5套房，说明真实的住房刚性需求已经不多。
　　反观住房供应，数据显示2021年末我国商品住房广义库存达到36.56亿平米，狭义库存增至6.1亿平米，去化周期达到17个月，意味着即使开发商不建房，也需要一年半的时间才能消化完楼市的库存。由此可见，当前住房供应已经明显大于需求。正因如此，对于手持多套房的炒房客投资者群体来说，自然也会抛售多余的房产，2022上半年楼市将迎来“抛售潮”。

　　根据杭州市二手房交易监管服务平台的数据，目前杭州市二手房总库存达到215922套，住宅库存达到166353套，达到历史新高点。根据易居研究院公布的数据显示，2021年全国60个重点城市二手房挂牌量已经超过400万套去库存周期延期到17.9个月，其中天津、郑州、石家庄、北京天津等多个城市库存量超过了10万套，重庆库存量仅中心区就已经超过了20万套。
　　对此，有业内人士表示，未来房价或将“超出想象”，主要有两方面原因：第一是住房供需差距加大，楼市进一步向买方市场偏移，正如上文提到的一样，当前住房已经出现严重过剩的情况。说到底，住房本质上也属于“商品”，按照基本经济学原理来解释，当出现供不应求的情况时，其价格会出现上涨，当供过于求时，商品价格会下跌，这个规律放在商品房上同样适用。

　　第二，“房住不炒”将成为长效调控机制，部分调控措施影响持续深入。虽然目前楼市处于下行，但当前楼市房价过高、泡沫过大依旧是不争的事实，因此未来楼市调控将持续很长一段时间，成为长效调控机制。除了“三道红线”、“限贷令”等金融层面调控措施外，在历经了十余年的准备后，“房产税”终于也到了实质推进阶段，去年10月的重要会议上，明确了会在部分城市将作为试点的决定。
　　因此对于今明两年准备买房的家庭来说，在地段的选择上应该更加小心谨慎，不能像过去一样随便买房了，与此同时也不用背负过高的负债买房，未来房价大涨的可能性已经不存在了，因此就算今年买不起的话，可以等到明年再买。与此同时，对于目前仍然抱有炒房投资的群体来说，不建议以投资为目的买房，随着未来楼市需求进一步减少，二手房库存压力增大，可能面临房子卖不掉而被“套牢”的问题。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)