商品房预售资金监管有变，楼市遇到“小困难”，却开出“大处方”

毛毛

　　国家统计局今天公布了70个大中城市的房价数据，其中新房房价上涨的城市有28个，二手房房价上涨的城市有10个。其中一线城市北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%，二线城市中的杭州、厦门、海口、成都等城市同样出现了上涨。

　　因此，一部分买房人又开始着急起来，是否又得和时间赛跑，在楼市正式火爆起来之前抢先入手，以避免买房人多起来之后，难以找到自己满意的小区和户型。同时，也避免房价上涨之后，房款会增加。
　　实际上，现在的楼市仍处于弱势之中，尽管有一些城市的房价环比在上涨，但整体上还是不温不火，少数城市还开始出台新的政策为楼市“开处方”。因为，70个大中城市中，2022年1月，新建商品住宅环比下降的城市有39个，二手住宅销售价格环比下降的城市有55个。
　　所以，从国家统计局公布的数据来看，除少数几个城市应该及时出手外，更多的城市筑底还没有完成。不过，一些城市开始“救市”，开始为楼市“开处方”的情况值得买房人重视。
　　现在为楼市“开处方”是从哪些方面展现出来的呢?
　　我们用一些具体的城市案例来和大家交流。
　　一、降低房贷利率。
　　今天关于降低房贷利率消息面比较热的要数广州四大行同步下调房贷利率，这是广州前几天表示限价政策并没有放松只不过是动态调整之后又一件大事。
　　据广州的房产中介人员表示，今天收到四大行同步下调房贷利率的通知。
　　首套房利率和二套房贷利率同步下调20个基点，首套房贷利率从此前的LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%);二套房贷利率从此前的LPR+120BP(5.8%)下调至LPR+100BP(5.6%)。其原因也很简单，目前广州各大银行的房贷额度非常宽裕。
　　不仅仅是广州的房贷利率在调整，全国的大部分城市的房贷利率本月都出现了下调。据贝壳研究院监测数据显示，103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点。
　　房贷利率的下调对于楼市来说，显然是“开处方”的一个关键动作。只有“开处方”了，楼市回升甚至出现反转也不是没有可能。

　　二、央行货币供应量增加。
　　1月份人民币贷款增加3.98万亿元，增加近4万亿。
　　1月末，广义货币(M2)余额243.1万亿元，同比增长9.8%。

　　说到货币量的增加，这需要大家理解两件事。
　　一是资金不得违规流入房地产的要求没有变化，仍然需要坚持。
　　二是精准投放，支持房地产市场合理的住房需求。
　　这两件融合起来看，就是支持刚需买房，支持优质房企拿地建房。
　　三、鼓励市民买房，建议市民卖小买大，卖旧买新。
　　郑州楼市从去年下半年开始持续冷清到现在，一些房企面临被躺平的可能。为了郑州房地产市场的健康持续发展，郑州近日开始鼓励市民买房，建议市民卖小买大，卖旧买新，以此来刺激房地产市场!
　　根据郑州日报消息，2月15日郑州市代市长何雄表示准备通过以下三种办法提升成交量：
　　1、郑州计划降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。
　　2、提升居住配套和环境改善，增加优质教育资源、建设医疗圈等有利于买房。
　　3、大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。
　　和其它城市近日出台的政策相比，郑州是首个提出“鼓励市民卖小买大”的城市，是首个提出“动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置”的城市。
　　这些好的措施如果得以有效实施，后续可能会有更多的城市学习郑州的这几种办法。
　　毕竟，城市之前同样也会相互学习，取长补短。

　　四、《商品房预售资金监管意见》出台有利于加快房企资金周转，增加房企利润。
　　该管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。对于房企来说，最重要的一点便是，预售资金额度监管为“重点额度监管”。据一位房企财务总监分析说，新的监管办法能直接让公司增加1.5%-2%的利润。以一家千亿房企为例，仅资金成本便能节省近2亿元。
　　目前，整个房地产市场正在对过度打压进行纠偏工作，政策措施向更加精准的方向发展。
　　楼市纠偏进行时，部分城市开始“开处方””，刚需买房是否应该与时间赛跑，各个城市的办法各不相同。具体城市的分析，在前几天的文章中有过介绍，今天就不再重复。
　　如果把各种“处方”汇总起来观察，我们发现，这就是一个“大处方”。
　　(来源：今日头条 房价大数据)