5天内安徽、广东、云南出手，央行表态，开发商的苦日子要来了？

毛毛

　　2021年12月16日，高层召开的重要经济会议上，首次强调了“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。有人评价道，这是最近几年来听到的对于楼市最为“温暖”的描述，相较于过去频繁提到的“不以房价上涨作为短期刺激经济的手段”、“稳房价、稳地价、稳预期”的说法，这是首次提到了“良性循环”，足以证明当前楼市的确已经翻篇了。
　　事实上，随着时间进入2021年下半年后，“房价下行”就已经成为了楼市的高频词汇，相较于上半年火热的市场，下半年楼市开始迅速转冷，有三个现象可以证明：首先是房价从上涨到下跌，根据统计局数据显示，2021年年初我国平均房价达到了最高点，为11220元/㎡，下半年开始持续回落，12月平均房价已经跌至9512元/㎡，跌幅达到了15%，整体房价呈现“倒V型”变化。

　　此外，整体房价也从“普涨”转变为“普跌”。根据房价行情网公布的数据显示，2021年1月我国房价环比上涨城市数量占比为67.08%，下跌城市数量占比为32.60%;2021年12月我国房价环比上涨城市数量占比为28.57%，下跌城市数量占比为71.42%，二手房环比下跌更是达到90%。不仅如此，随着房企之间恶意降价竞争的情况下，导致部分城市房价出现大跌，需要通过“限跌”的方式进行调控，公开数据显示目前已经有23座城市发布了“限跌令”。
　　最后是人们的购房意向在持续降低，根据央行公布的最新储户房价预期调查报告显示，对于未来房价预期“看涨”的群体占比已经达到了历史最低点，只有16.8%的居民看涨。据克而瑞研究中心发布的报告来看，2022年1月百强房企中有近9成房企单月销售业绩同比降低，近4成房企降幅超过40%，正因如此前不久头部房企万科也发表将在2022年“背水一战，要么死，要么活”的悲观表态。

　　与此同时，12月6日，中国人民银行发布消息，其中明确指出于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。除了降准以外，降息也一并袭来，根据相关机构统计的百城按揭利率数据显示，首套利率为5.56%，二套利率为5.84%，均环比下调了8个基点，其中59座城市利率环比回落，广州、深圳、杭州、苏州等热门城市的放款速度也缩短至一个月左右。
　　对于央行的降准降息，不少人认为这是未来房价会上涨的信号，原因是放水部分最终会流入房地产市场，推动房价上涨。事实真是如此吗?答案是否定的，如今央行官网还能够看到当时发布的通知，开头的第一句话就是“为支持实体经济发展……”由此可见降准并非为了拯救楼市。与此同时，央媒经济日报也发文明确指出：有些市场人士认为第三次集中供地土地出让条件放松和房地产企业贷款增加等因素，叠加降准信号释放，说明宏观政策将走向宽松。这一看法是对宏观政策比较简单化的理解，容易引起误读。

　　公开资料显示，自2016年我国正式提出“房住不炒”以来，楼市调控频率就在持续增加，数据显示2021年我国调控次数高达651次，全面刷新纪录，由此可见对于楼市调控的态度与决心，要彻底解决房价过高、楼市泡沫加剧的问题。如今时间已经来到了2022年，短短5天时间内，安徽、广东、云南开始行动，针对楼市发布了一系列通知规定：
　　1月26日，安徽省发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》，明确提出降低首付比例，加快推进保障性住房建设，发展长租房市场，稳步推进“租购同权”。1月30日，云南省发布《2022年稳增长若干政策措施的通知》其中也提到了促进房地产业平稳健康发展，各地要按照“一城一策”要求加快研究制定促进房地产平稳健康发展的政策措施。同日，广东住房和城乡建设会议上，提出“坚决有力处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险”。

　　5天时间内，三省出手，主要传递出两个信号。其一是加快楼市调控力度，解决无房刚需家庭买房，加快房价回归理性。原因很简单，根据央行公布的数据显示，我国城镇家庭住房拥有率已经超过了96%，由此可见楼市真正的住房需求已经不足，但与此同时由于开发商不停地拍地建房，导致整体住房资源供应过剩，一旦楼市遇冷，库存的压力就会明显增加。
　　因此，一方面通过降准降息的方式，帮助刚需尽快买房，另一方面通过稳步推进“租购同权”来降低住房的金融投资属性。何谓“租购同权”?简单来说就是买房与租房能够享受同等的社会权益，包括商改租、入学、税收、水电等多个方面实现平等权益。因此，稳步推进“租购同权”后，对于租房群体来说也是一件好消息，缓解了购房压力，有利于楼市调控。

　　第二个信号是开发商的“苦日子”可能要来了，早期住房供不应求的时候，为了加速房企融资，引进了“预售”的方式来融资，即房企能够提前融资然后建房盖楼，但随着时间的流逝，预售的弊端也逐渐显现，比如开发商过度承诺、交房与预期不符、延期交房等问题。更为严重的是，在期房建设过程中，一旦房企由于自身原因导致破产倒闭，并且建设的楼盘没有其他开发商接盘的话，那么房子就“烂尾”了，对于购房者来说是一笔巨大的损失。
　　在楼市上行时期，开发商破产倒闭的情况可能还比较少见，但随着楼市遇冷，房企融资压力增加，特别是在“三道红线”以及“限贷令”的调控下，房企负债压力也会增加，因此一旦延续过去盲目扩张的发展方式，很容易导致资金链断裂而出现问题，比如某头部房企，由于自身经营不善，盲目负债两万亿，如今出现了十分严重的财务问题。因此越来越多地方开始发布新规解决延期交房的问题。

　　除了广东省以外，武汉市住房保障和房屋管理局近期也发布了《市住房保障房管局关于规范新建商品房合同网签备案工作的通知》的通知，新规自2022年3月15日起施行，有效期五年。主要调整了三个方面，一是预签约信息备案后按买卖双方约定时间录入合同内容并完成网签;二是合同网签后，购房人凭缴款通知书将房款直接存入合同载明的资金监管账户;三是加强对购房款存入监管账户的核实力度，房款进账后上传签章页系统即时完成备案。

　　种种迹象表明，随着楼市不断地调控下，当前整体市场正朝着好的方向发展，过去房价大涨的时代已经一去不复返了。正如王健林说的那样：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年。从1978年算起，如今我国房地产市场也已经发展了40余年，也是时候回归正常轨道，早日实现“居者有其屋”的目标了。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)