5天内，三大部门“连续喊话”稳楼市，释放什么信号？风向已改变

毛毛

　　有人用一句话总结了当前的楼市现状：当前我国房地产出现了自1998年房地产市场化以来，第一次大家形成的共识，那就是房地产要往下走了。
　　记得在2017年的时候，就有专家表示过，当我国楼市突破“两个18”，即销售面积超过18亿㎡，销售额超过18万亿时，未来就很难有上升空间，原因是购房需求、购房供应已经透支，无论怎么计算都难以超过这个数据了。前不久，易居企业集团CEO丁祖昱公布了一组房价数据，2021年，全年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿，双双创下新纪录。

　　但正如专家预测的那样，2021年已然成为了楼市的“转折点”：首先是上下半年楼市呈现“倒V型”变化，相较于上半年的普涨，下半年楼市出现了普跌现象，自8月起新房价格指数持续下跌，根据最新数据显示，纳入统计的70个典型城市中，有50座城市新房价格下跌，63座城市二手房价格出现了下跌，12月平均房价也已经回落至9512元/㎡，相较年初最高点11220元/㎡，每平米下跌了1708元。

　　其次是楼市调控，根据中原地产数据2021年我国整体调控了651次，同比涨幅高达33%，刷新历史纪录。与此同时今年也迎来了许多“硬核”调控措施，比如“三道红线”、“限贷令”、“土地两集中”、“二手房指导价”等等，对于新房二手房降温起到了明显效果，随着楼市遇冷房企也开启了“降价抛售”模式，更值得一提的是，由于部分城市房价下跌过快，当地需要通过“限跌令”进行调控，目前已经有23座城市通过约谈房企或者发布新规来限跌。
　　最后是人们对于买房观念的转变。根据央行公布的数据显示，2021年第三、第四季度购房者对于未来房价“看涨”比例出现大幅下跌，特别是第四季度，仅有16.8%的居民认为未来房价会上涨，超过七成的购房者认为未来房价会继续下跌。导致居民普遍“看跌”的原因主要有两个，其一是楼市遇冷，房价在持续回落，因此认为未来房价会进一步下跌，其二是某些具有代表性的房企，由于背负巨额的负债，最终无力还债而“摊牌”，很大程度上打击了购房者信心。

　　未来楼市会如何发展?过去5天内，发改委、央行、住建部三大部门连续喊话房地产，说明风向已改变：
　　1、1月16日，发改部门发布了一份《关于做好近期促进消费工作的通知》，明确指出要“进一步释放居民消费潜力，推动实现一季度经济平稳开局”，并提出10个方面的工作举措，其中第八条明确指出：促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。有业内人员表示，这是过去多年来，首次向购房者发出“春节”买房的号召。

　　1月18日，2021年金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示：保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求，以“并购贷”的方式，指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。副行长刘国强表示：“把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方”。央行这些表态，同样也是开发贷、个人商贷、并购贷将要宽松的信号。
　　1月20日，全国住建部和城乡建设工作会议上，住建部明确表示：坚决有力处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险。还首次强调了着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强队伍”上下功夫。对此，国盛宏观熊园进行了解读：会议新增了“充分释放居民住房需求潜力”，这预示着房地产调控有望迎来实质性松动。

　　也就是说，过去短短5天内，三大部门喊话房地产市场，并在一定程度上释放了“稳楼市”的信号，说明什么问题?正如文章开头提到的一样，随着楼市数据突破“两个18”，意味着购房需求、购房供应已经透支。根据央行公布的城镇家庭负债统计数据显示，我国城镇家庭住房持有率已经高达96%，户均持有1.5套房，换言之真正的住房需求已经不足4%。
　　反观住房供应，根据官媒第一财经报道数据显示，当前我国70城广义库存已达10亿平方米，新房入住率低。广西防城港的广义库存需要消化17.5年，广东肇庆的库存需要11.9年才能完全消化，广东梅州、吉林长春则需要9年才能消化目前的库存。二手房方面，西南财经大学报告显示，早在2017年我国住房空置率就达到了21.4%，城镇空置房数量约为6500万套，根据专家测算截至2021年末整体空置房数量已经超过1亿套。

　　由此可见，当前楼市已经呈现出了明显的供应过剩问题，由于楼市持续遇冷，整体库存压力只会越来越大，那么未来多余的房子可能会面临“无人接盘”的问题，造成严重的资源浪费，并且对于房企来说可能会进一步降价抛售，最终导致房价大跌，引发“断供潮”，对于整个金融体系造成一系列影响。
　　另一方面，房企纷纷暴雷也打击了市场信心。据中指研究院公布数据显示，截至2021年12月31日，2022年将有6589.4亿元债券到期，其中信用债占比47.0%，海外债占比53.0%;海外债偿债高峰集中在上半年，信用债集中在3-9月。近日，奥园发布公告称：将不会按时偿还于2022年1月到期的美元优先票据本金及最后一期利息;同时，在30天宽限期届满后，也将不会支付于2023年6月到期及2024年6月的两笔美元优先票据项下的最新一期利息。

　　正因如此，上述三大部门连续发声提及房地产市场，并传出了“稳楼市”的信号。但这并不意味着要推动楼市进一步发展，即未来房价还要大涨，而是要保持楼市稳定健康发展。发改部门释放引号，是为了引导春节买房、返乡置业，刺激居民买房的意愿;央行喊话，则是意味着房企开发贷、个人商贷、并购贷审批速度会进一步加快;住建部发布的信号，表明未来楼市会处于“良性循环”，房价既不会大涨也不会大跌，而是在不断地调控下逐渐消除泡沫。
　　总结就是一句话：房地产，不能倒。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)