专家：房价下跌27%才合理！央媒8字回应，房子或“不得不降”？

毛毛

　　随着时间临近春节，买房再次成为人们茶余饭后闲聊的话题之一。特别是当前的楼市相较过去更具有争议性，一部分人认为未来房价会继续大涨，原因是房地产依旧是核心的经济支柱之一，并且随着央行降准降息的调控下，能够助推未来房价上涨。另一部分人认为未来房价会下跌，原因是在持续的调控下，自2021年下半年以来楼市就在不断遇冷，特别是许多开发商都在持续“降价抛售”，住房的投资属性逐渐消除，未来房价会加速回归理性，意味着房价会进入持续下跌周期。

　　前不久，贝壳研究院依据2021年35个样本城市数据，发布了《2021城市刚需购房报告》，报告数据显示，纳入统计的35座典型城市中，套均总价超过300万元的城市为北京、深圳、上海，超过200万元的城市为厦门、杭州、广州、南京，仅有7座城市套均总价低于100万元，80%的热点城市购房成本超过百万。即使是“房价收入比”低于许多三四线城市的长沙，套均总价也达到了97万元。
　　居住负担指数方面，分城市级别看，一线城市居住负担指数均值约为84.8，明显高于新一线城市的52.7及二线城市的45.9。此外，从城市级别看，一线城市刚需客群购房平均年龄约为33.5岁，高出新一线城市1.1岁，高出二线城市0.7岁。调研数据显示，75.2%的受访样本表示需要进行按揭，仅24.8%的受访样本表示可以进行全款支付。这一系列数据显示，当前买房难度依旧处于较高的水平，特别是对于一线城市来说，与当地居民收入已经严重脱钩。

　　随着楼市不健康、不成熟的发展模式下，除了导致当前房价过高以外，还造成了住房大量空置的问题。根据西南财经大学研究院公布数据显示，2017年我国城镇空置房数量就已经达到了6500万套，整体空置率高达21.4%，需要注意的是，按照国际标准，住房空置率超过20%已经属于“商品房严重积压”水平。有相关机构进行测算，结合过去几年住房销售情况来看，目前整体空置房数量已经超过了一亿套。
　　对于房价过高的问题，央媒也多次发文指出了其中的弊端，比如央媒经济日报曾发文《别让高房价吓跑大城市的年轻人》，文章指出年轻人才是一个城市的未来，才是创新发展的核心，但是现在很多城市的高房价对年轻人不友好，亟需给楼市降温。无独有偶，央媒新华社也发布了《楼市拐点隐现，房贷利率仍有上涨空间》，更是直言表示：当前时期，我国绝大多数城市房价都偏高，亟需调整。用8字总结央媒的观点就是：房价偏高，亟需调整。

　　问题在于，房价需要下跌至什么水平，才属于“合理”范畴呢?对此，5月西安某论坛上，金融专家朱云来直言不讳表示：现在的房价下跌27%才是合理水平，即我国合理房价应该在8000元左右。事实上，这一观点与融创董事长孙宏斌不谋而合，孙宏斌曾在接受采访时直言：“房价调控的威力不可小觑，未来购房需求和房价都会出现逆转。如果房价下跌超过30%，那我们(这里指房企)就都死了”。

　　也就是说，随着楼市大环境的改变，未来房价或“不得不降”，主要有三个原因：首先是随着楼市不断调控下，楼市已经迎来了转折点，事实上进入2021年下半年以来，我国整体房价已经出现了持续下跌，根据国家统计局公布的数据显示，12月新房价格下跌城市超过七成，二手房价格环比下跌更是达到九成，需要注意的是，这已经是去年8月以来“普跌”的第四个月。
　　其次是当前人口正面临的严峻形势，根据最新数据显示，2021年我国人口出生率为7.52‰，人口自然增长率仅为0.34‰，正面临着复杂且严峻的人口形势问题。随着三孩全面开放，房价必然属于重点调控一环，过高的房价显然成为了降低生育率的主要因素，对于许多年轻人来说，由于买不起房甚至连结婚的“门槛”都无法达到，并且结了婚后也要背负高额的房贷，因此不愿意结婚、不愿意多生成为了主要问题。

　　最后是多余的空置房，未来可能面临“无人接盘”的问题。根据央行公布的数据显示，我国城镇家庭住房普及率已经超过96%，户均持有1.5套房。换言之当前真正的楼市需求已经不足，上文已经提到过当前整体空置房数量已经超过一亿套，在人口出生率逐渐下滑，甚至可能进入“负增长”区间的大趋势下，未来这些多余的房子可能会面临没有人接盘的问题，属于严重的资源浪费。

　　可能有些人会认为，27%的下跌幅度过大。但事实上，仅2021年前10个月，我国平均房价就从年初最高点11220元/㎡逐渐回落至10月份的9749元/㎡，下跌了13.11%，并且根据11月、12月的整体走向来看，房价回落的幅度还会更高。事实上，对于楼市泡沫过于严重的城市来说，下跌空间还会更高，比如当前的一线城市，除了广州以外平均房价已经超过了65000元/㎡，即使下跌27%也达到了48000元/㎡，同样属于十分高的水平。再比如三亚，房价力压绝大多数二线城市、新一线城市，房价收入比已经超过了30。

　　有人说，我国合理的房价应该是：任何一个年轻人参加工作3-5年就可以在自己的城市买得起房，不是三成首付，而是全款买房。这样年轻人才有更多的动力为国家做出贡献，至于生育率过低的问题更是能够迎刃而解。早期房地产的确一定程度上助推了经济发展，但目前过高的房价已经阻碍了经济运行，因此正如央媒评价的那样：我们不能再走房地产拉动经济发展的老路了，高房价问题亟待解决，数以万计的普通市民，更迫切希望房地产能够回归居住本源，房价能回归合理水平。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)