保楼市还是保实体经济？央媒发声，国家作出选择，房价走势已明朗

毛毛

　　“房地产是中国支柱产业，100年不会变，嫌臭的是因为你没吃过不知道有多香”。
　　相信很多人都听过这样的观点，笔者查阅了一下相关资料，发现最早提出该说法的是独立经济学家马光远。2020年初，马光远公开提出了自己对于未来楼市的预判，并为此观点给出了“房地产的价值裂变刚刚开始”、“外部大环境利好中国房子”等10个方面的理由。该说法当时得到了很多人的支持，认为未来楼市会继续上行，但与此同时也有许多购房者提出了自己的观点：房地产“永恒论”真的可信吗?

　　不得不承认的是，过去20年我国经济能够飞速发展，少不了房地产市场作出的贡献，换言之房地产市场上行趋势一定程度上助推了经济发展。根据央行公布的数据显示，2000年~2021年10月，我国M2规模从13.5万亿提升至233万亿，有专家做过相应的测算，在我国房地产快速发展时期，每往房地产投资1块钱人民币，就能够拉动8.2元GDP增长，由此可见房地产的造富能力有多么强。
　　伴随着经济的增长，房价上涨更为明显，据国家统计局数据显示，过去20年来我国平均房价从每平米低于两千元上升至每平米超过一万元，许多热点城市涨幅更是高达十几倍甚至几十倍，过去5年居民杠杆率也从40%增长至62%。正因如此，以“房改专家”孟晓苏为代表的专家学者才会认为：“房价越高，对于老百姓来说意味着拥有越多的财富”。

　　那么问题来了，我们真的从不断上涨的房价中富裕起来了吗?答案显然是否定的。有这样一个很好的例子可以证明：1985年9月22日，《广场协议》签订后，大量外资也进入日本楼市，推动了当地的房价出现了暴涨，公开资料显示，1989年日本其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍，东京地价与美国整个美国地价相当，仅有大型公司高管以及少数有钱人才能够在东京买房，人均“千万富翁”。
　　但好景不长，随着外资撤离，加上当地政府选择主动刺破房价泡沫的调控下，日本房价出现了“断崖式”下跌，短短一年时间内，东京地价暴跌60%，银行坏账高达6000亿美元，最终导致日本经济倒退20年。在房价泡沫破灭前夕，当地居民也普遍认为自己富起来了。事实上，目前许多人的现状就是这样，在城市住着上百万元的房子，开着几十万元的车子，但是拿着几千元的工资，其中一大半还要用于还房贷车贷，卡里余额常年不超过四位数，省吃俭用过日子。

　　与此同时，由于房地产本身不健康、不成熟的发展模式下，也导致了许多问题的出现。首先是百姓消费能力降低，根据中国人民银行最新数据显示，截至2021年12月末，全国房地产贷款余额达到了52.2万亿元，有70%的家庭背负着巨额的房贷压力，城镇家庭数量为3.46亿，意味着平均每个家庭还背负着近20万元的负债。根据中国人民大学经济学专家陈彦斌研究数据显示，我国居民消费能力仅为39%，远低于印度66%的平均水平。由于百姓购买力降低，阻碍了“经济内循环”的发展。

　　其次是部分城市对于土地依赖程度过高，导致过高的房价地价与城市发展不协调，根据易居研究院发布的数据显示，全国50%以上的城市对土地财政依赖度超过了60%，一些经济较为落后的城市更是高达80%以上。最后是除了炒房客投资者以外，许多企业也加入了炒房投资行列，出现了实体经济边缘化的问题。由此可见，当前的房地产市场已经不能够带动经济，甚至还影响到了经济的正常发展。
　　对于这些问题，国家也早已经注意到了，自2016年起正式提出了“房住不炒”的合理理念，随后多地迎来了紧密调控，最近几年整体房价涨幅在不断收缩，特别是进入2021年下半年，房价更是出现了罕见的持续下跌，新房二手房市场双双遇冷，土地溢价率降低、流拍率增加，房企的负债率也受到了监管调控，种种迹象表明，过去房价大涨的时代已经过去，如今正朝着理性的方向发展。

　　值得一提的是，长期看好楼市的马光远也改变了自己的看法，进入2021年后多次公开场合表示，“房住不炒”将成为永久性调控政策，房地产的“黄金时代”已经过去，房子也不再适合投资。前不久，马光远在发布的视频中更是直言：“我国的房地产出现了1998年房地产市场化以来，大家第一次形成的共识，就是房地产要往下走了，房价永远上涨的历史已经结束了，2022年将成为中国房地产真正的新生元年”。
　　正如马光远说的那样，房地产要往下走了。自2021年8月以来，在房企不断降价抛售的情况下，许多城市出现了房价大跌的问题，导致部分购房者短时间内房子贬值几十万元，因此需要发布“限跌令”进行调控，公开资料显示，目前已经有23座城市发布了“限跌令”。一些城市更是发布了“救市”措施，比如哈尔滨发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中包含了发放买房补贴等16条保障性措施。

　　随着“限贷令”以及“救市”第一枪打响，也让不少购房者产生了误解：房价难道不能下跌吗?并非如此，正如央行在去年第三季度开展的多次经济会议上提到了涉及房地产的“两个维护”一样：维护房地产市场的平稳发展，维护住房消费者的合法权益。即通过限制房价大涨来维护房地产市场的平稳发展，通过“限跌”的方式维护住房消费者的合法权益，房价可以下跌，但是不能在恶意竞争的情况下“乱跌”。

　　保楼市还是保实体经济?对于这个问题，答案已经很明显了，12月6日，中国人民银行发布消息：为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。央媒经济日报也发文《此时降准，释放什么信号?》指出：有些市场人士认为第三次集中供地土地出让条件放松和房地产企业贷款增加等因素，叠加降准信号释放，说明宏观政策将走向宽松。这一看法是对宏观政策比较简单化的理解，容易引起误读。
　　另一方面，央媒经济观察报发表了《银保监会谈保障刚需群体信贷需求：银行个人住房贷款中有90%以上为首套房贷款》，文章刊登了国家银保监会的态度：为保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对于首套房购房者予以支持。意味着通过“首付比例”和“降低房贷利率”来加快刚需群体买房的步伐，让房价更快回归理性，楼市进一步向“买方市场”偏移。

　　相较于马光远的观点，笔者更赞同王健林的观点，王健林在接受采访时曾公开表示：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转变，正是为了今后的长久发展。如果从1978年算起，如今已经发展了40余年。从结果来看，相较于孙宏斌直言的“楼市惨烈”、万科总裁祝九胜呼吁的“活下去”、恒大负债两万亿无法脱身的结果，王健林及时撤离楼市是正确的选择。

　　不难发现，最近几年我国也在大力发展实体经济，2018年7月，高层发布《大力发展实体经济积极稳定和促进就业的指导意见》提出发展壮大新动能，创造更多高质量就业岗位;促进传统产业转型升级，引导劳动者转岗提质就业;深入推进创新创业，催生吸纳就业新市场主体;支持返乡下乡创业，拓宽农村劳动力转移就业渠道。由此可见，一味地保楼市，只会导致经济发展进一步缓慢，加剧楼市泡沫形成，只有保障好实体经济发展，我国经济实力才能更进一步。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)