风向变了，2022年“降价潮”要失约了？住建部9字表态，清楚了

毛毛

　　很多人说，房子终究会回落至“人人都买得起”的地步。
　　站在无房人和刚需们的角度，笔者也希望如此。但专家们似乎给出了截然相反的答案，例如北师大教授董藩、中国城镇研究专家李铁等人，经常会非常直白地告诉你“房子不可能跌，更不可能如你所愿地下滑。”在李铁和董藩的眼中，房产持续上行，依然是今后房产的主流走势，至于原因嘛，董藩和李铁给出的原因高度一致：城市化依然是房市上浮的坚强后盾。

　　举个例子，数据显示，到2021年底，我国的城市化率为64%，比上一年提升大约0.8个百分点。看起来已经很高了，但是距离世界发达国家的75%以上比例，仍然有一大截差距。而城市化就意味着更多的农村户籍人口转换为城市户籍人口，按照现阶段的城乡人口比例折算，董藩和李铁认为，至少还有4亿农村人入城，这些人一旦进城，将形成强大的购房需求和动力，所以董教授才说，北京、上海这样的大城市，房子或增长到80万元/平米以上。
　　潜台词只有一个：“买房要趁早”。
　　如果把董教授和李专家的说法放在10年前看，确实正确，房地产一路高歌猛进至今，造就了一大批的“房产成功人士，甚至为不少普通家庭实现了致富。”然而，近些年来，情况似乎开始有了新的变化，2016年高层首次提出“房住不炒”的基本定调，从当年开始，各大城市房产高昂的上涨势头开始紧踩刹车，2017年调控200次，2018年调控400余次，2019年达到500次，2020年至2021年年均也在600次上下。

　　随着调控步步紧逼，房地产的上升势头终于被压了下来。尤其是到2021年，房市“遇冷”成为了常态，例如根据《澎湃》报道，在深圳这个曾经的炒房一哥城市，就呈现出不同程度收缩的情况，原本一套价值2500万元的“顶尖”学区房，折价近500万元挂牌，依然无人购买。
　　除了深圳之外，还有武汉、郑州、合肥、天津等房市都不断遇冷。除了新房收缩之外，二手房挂牌量也不断创新高，天津、合肥、成都、武汉、郑州等城市二手房挂牌量超过10万套，直接重回4年前的高位水平。
　　新房和二手房销售回落的状态下，房产销售价格下滑，也是情理之中。根据百城房产价格数据显示，2021年下半年之后，新房销售价格就开始下挫，一方面开发商不断打折促销，整体性拉低新房销售价位，另一方面急于出手的二手房东们也争相打折甩卖。在新房销售价格方面，全年在1万元内徘徊，比2020年同期要略低。上海有一位房东一次性就甩卖掉了93套房子，总价值高达10亿元，可谓“沉默已久的房爷”。

　　那么，2022年的房产市场，会继续保持2021年下半年以来的“遇冷”状态吗?风向变了，2022年“降价潮”要失约了?3大信号，买房人提前看。
　　1、年末出现翘尾，多城房产热再度袭来。
　　根据2022年1月中旬国家统计局发布的70城房产数据显示，12月份70个大中城市有15个城市的销售价格出现上浮，而这一数据比11月份增加6个(上个月是9个城市);从环比数据来看，杭州环比增长0.5个百分点;北上广深的房子价格环比基本持平不变，分别上浮0.4、跌0.6、跌0.1个百分点。
　　70个大中城市房市，究竟是在升还是在降?官方的解读是，持续回落。不过，现实来看，年末房市回暖的迹象很明显。一方面继续下滑的城市数减少了，另一方面在“约束降价”的要求下，房企们开始缓慢拉高销售价格。尤其是在超过20个城市发布了“购房补贴”政策之后(2022年之后，就有至少7个城市发布类似政策，包括长春、珠海、保定、玉林、亳州、昆明等)，年末岁初的房市销售开始有所抬头了。

　　一个格外显眼的信号是“救市”出现，而且没有被打断。2021年下半年，随着房市整体性收缩，有个别城市忍不住了，哈尔滨成为了第一个出手“救市”的城市，按照经验，一旦这么积极的措施出现，2-3天之内便会要求撤回，然而这一次却成功了。哈尔滨为何能成功?学者马光远解释为，住房市场要求的是平稳(不涨不跌的平衡度)，然而现阶段房市出现了过冷的局面，不利于稳健增长，所以马光远说救市是合理的，与此同时马光远认为后续还会有更多的城市开启救市。
　　2、对2022年楼市，住建部9字表态，清楚了。
　　年末房市之所以出现短暂回暖，关键的原因是“房市信心指数”有所抬高，而信心指数来源于高层的一系列态度，8月至12月份，高层就一改对房市的“使劲摁压”态度，开始转向“温和笑脸”。
　　例如在8月份住建部表示，要实现“住有所居”，要加大力度建设保障性住房;随后在恒大触雷事件上，住建部再次提到，这只是个别事件，整个房市企业运行平稳2021年末，新华社对住建部长王蒙徽做出了一次专访活动，王蒙徽对2022年房市做出了一番表态，被认为是“春风”。

　　“保持调控政策连续性稳定性，继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳F价、稳预期。”

　　在这里边，王蒙徽表达出了9个字：稳地价、稳F价、稳预期。那么什么是“稳”呢?前文中，学者马光远给出了意见，马光远指出，“稳”是指不冷不热，所以高层对2022年的楼市方向定调很清晰的。
　　3、利率再度下滑，或带动LPR下行。
　　1月17日，央行发布了一个新的公告，开展为期1年的7000亿MLF操作和1000亿7天期逆回购操作，在这其中MLF中标利率是2.85%，逆回购操作利率是2.1%，分别比上个月下滑了10个基点。

　　意思很明显，央行再次“降息”。
　　带来的结果显而易见，MLF始终被认为是LPR市场化报价利率的风向标和前置，一旦这个利率出现下滑，那么整体性的市场利率都将呈现出下降的趋势。而根据2021年12月20日LPR的报价，1年起的下滑5个点，5年期以上的没有变化。专家们表示，按照这一次的MLF数据信息，接下来的LPR或再一次下调，1年期或保持下滑10个点的尺度，5年期的为配合1年期的变化，也将同步下滑5个点。

　　而我们知道，5年期的LPR才是房贷利率的尺度和参考依据，5年期的LPR在经过接近20个月的不变之后，迎来了进一步下滑，这意味着2022年的实际执行房贷利率或进一步回落。
　　对于刚需而言，上述的3个信号，或许就是3个利好。
　　(来源：今日头条 楼市指闻i)