房价下跌时间表：一线2万元，2线8000元，三四线2000元，可能吗？

毛毛

　　有人评价道：“当前我国房地产出现了自1998年房地产市场化以来，第一次大家形成的共识：房地产要往下走了”。
　　回顾刚过去的2021年，我国楼市的确出现了许多过去从未出现过的现象。首先是房价从“普涨”到“普跌”，根据房价行情网数据显示，2021年1月我国房价上涨城市数量为214座，房价下跌城市数量为104座;2021年12月，房价上涨城市数量为141座，减少34.1%，下跌城市数量为172，增长65.4%。根据国家统计局1月15日发布数据，12月70个典型城市中，新房下跌城市占比72%，二手房下跌城市占比高达90%。

　　其次是调控措施从“限涨”到“限跌”：7月29日，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州五座城市，原因是这五座城市出现过快上涨的问题，引起了市场关注，对此予以问责并纳入重点监测城市名单。但到了2021年下半年，越来越多的城市发布了“限跌令”，明确要求商品房出售价格不得低于备案价格的85%或者80%，公开数据显示截至目前已经有23座城市发布了“限跌令”，其中也包含了沈阳、天津、哈尔滨等大型城市。
　　最后是我国房地产领域的头部企业也出现了债务危机，12月3日，某房企公开表示“不确定是否拥有充足资金继续履行财务责任，将制定境外债务重组方案，无法继续履行一笔2.60亿美元担保债务履约责任”。正式“摊牌”表示没有钱还债了。随着该事件暴雷，打击了整个市场信心，特别是对于一些经营不善、盲目扩张的房企来说，更是起到了警醒作用。

　　种种迹象表明，我国房地产正在发生巨大变局，这个变局意味着房地产的下一个周期将会跟过去完全不一样。在过去房价大涨的时候，无论是炒房客投资者，还是开发商都会在房价上涨的狂欢盛宴中，在房价上涨的交响乐下，只要“音乐”不停，大家都会疯狂地跳下去，但是当一旦音乐停止后，大家就会发展场景完全不一样，所见之处满目苍凉，其实变化早已不知不觉中不断发生。
　　在这样的大背景下，最近一段时间网络上流传着一个“房价下跌时间表”：大意是未来5年内，一线城市房价会下跌至2万元，二线城市下跌至8000元，三四线城市会下跌至2000元。这个猜想能够实现吗?

　　不可否认的是，当前楼市的“转折点”已经出现了。除了大量购房者以外，许多专家学者也认为2022年楼市将会继续下行，比如经济学家汪涛认为：随着楼市调控紧绷，叠加房地产税等长效机制加速落地，会拖累市场情绪走弱，明年全年房地产活动会持续下跌。独立经济学家马光远也认为：“未来房地产的分化会更加明显，房价下跌会成为常态”。
　　无独有偶，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：当前房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”。与此同时，根据一些机构的观点预测来看，比如社科院发布的《中国住房发展总报告(2021-2022)》显示：预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%，易居房地产研究院发布了2021年度报告也指出：2022年房价可能转为下降1%，创本世纪以来最差水平。

　　房价下跌的空间到底是多少?融创董事会主席孙宏斌曾表示过：如果房价下跌超过30%，那我们(这里指房企)就都死了。原因很简单，在孙宏斌看来，随着楼市不断调控下，房企的利润空间实际上也在不断收缩，特别是进入2021年下半年，许多房企都在降价抛售来应对负债以及库存压力。根据“每日经济新闻”报道，这些天，网上流传着克而瑞高管降薪的通知截图，大致内容是由于整个行业大环境艰难，集团营收受到了很大影响，现金流面临考验：
　　集团通知，事业部条线负责人、城市总、总部部门总监等高管人员，固定薪资打8折;城市副总、总部副总监等高管人员，固定薪资打9折。

　　除了全资子公司的克而瑞，易居的其他业务部门，也受此拖累，出现了一定程度的降薪情况，一位资深员工表示：“原本挣钱很轻松，是因为开发商拿地需求高，现在是全行业缩表，有些房企的投拓部门都没了，谁还拿地?”一位机构总监笑称：“原来日子过得太舒坦了”。除了孙宏斌以外，潘石屹给出的“下限”则更加低，潘石屹认为：房价下跌的底线为20%，一旦超过这个比例，许多房地产企业就会消失。

　　因此，对于“房价下跌时间表”是否能够实现的问题，答案已经很明显了：不可能实现。主要有3个原因：第一，对于市场来说，5年内一线城市房价需要下跌到2万元/㎡，相当于每年要下跌30%以上，二线城市每年下跌20%以上，三四线城市每年下跌15%，在这样大跌的趋势下，容易引发一系列金融风险，比如“断供潮”出现，进而导致银行大量坏账增加，甚至引发金融危机或经济危机。
　　第二，对于购房者来说，根据央行公布数据显示，我国当前按揭余额超过38万亿，且96%的城镇家庭已经拥有房产，一旦房价出现全面大跌，这些家庭辛苦大半辈子的积蓄也就“蒸发”了。第三，对于房企来说，当前我国房企数量已经超过10万，与此同时房地产也与其上下游40多个产业相关，房价下跌过快，不仅大量房企会破产倒闭，与其相关的产业也会遭受毁灭性打击。

　　正如央行多次召开会议提到的两个“维护”一样：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。房价大涨不利于房地产市场健康发展，房价大跌同样不利于房地产健康发展，“稳”才是楼市的核心理念，稳房价、稳地价、稳预期，稳字当头。与此同时，12月6日高层会议上也强调要“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。
　　总结：尽管对于当前还没有买房的刚需来说，都希望房价能够早日下跌至理性水平，早日实现“住有所居”，但我们也需要意识到，房价并不是短短一两年就上涨至如今的高位，因此短时间大跌至亲民水平十分不现实。不过随着楼市不断地调控下，如今房地产发展的“黄金周期”已经过去，房价泡沫也正在加速消除，随着未来“房产税”等一系列新政落地，房价也会加速回归至亲民水平，相信这一刻很快便会到来。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)