大变局：多城楼市“翘尾”2022年或首迎“房子升值潮”？高层表态

毛毛

　　2021年至2022年，人们对房地产似乎普遍处于“看空”的态度。
　　其中，很大的一个因素是人口出现了转折。
　　前几天，学者任泽平发布了一篇名为《解决低生育的办法找到了——中国生育报告》的长文，深刻地分析了我国当前遭遇到的人口窘境，通过与发达国家对比的方式，提出了一系列的解决策略。

　　任泽平指出，要让年轻人敢于生娃，关键的一点在于发现金，让人们实实在在地感受到生娃带来的现金好处，这比任何其他的措施要来的更加直截了当，也是行之有效的唯一方式。

　　任泽平这份“人口报告”发布之后，网友们给出了各式各样的看法，有人说任泽平的这份建议不可行，因为一旦发放2万亿现金流动，那无疑就是在凭空增加社会的货币量，在货币增加商品数量不变的情况下，物价必然首当其冲，所以业内人士说，这是“饮鸩止渴”的短视做法。
　　当然了，也有人分析，现在我国的生育率低至1.1水平，处于全球最低的那一个档次，没有“刺激”性的措施出来，温和型的手段根本起不到任何作用，所以任泽平的建议很正确。

　　低生育率会带来哪些影响?
　　其实多数人都知道，在过去的20多年里，人口红利加上改革红利，为中国的发展注入了强大的动力，尤其是人口红利提供了充足的劳动力和消费市场。这一点在房地产上表现尤为明显，过去20年是我国的人口大增长期，同样也是房地产价格爆发期。
　　在人口增加，住房供给跟不上的年代里，商品房市场呈现出供需不平衡的状态，进而促进了房产价格快速上浮。然而近些年来，一个非常显著的改变是：人口增速减缓，该买房子的人和家庭基本都已经买房了，商品房却依然在快速建设和增加，进而导致房产供大于求，在炒房的加持下，房地产的泡沫化愈发严重。
　　指闻君认为，人口的转折，成为了近些年房地产转折的一根稻草，调控起到了“点燃器”的作用。

　　随着调控逐年增加，房地产存在的巨大泡沫被逐渐排挤出去，当市场上只剩下刚需的时候，住房数量远高于购房需求，那么价格就呈现出下滑的走势。
　　房地产的脆弱表现，在2021年体现的比较明显。
　　纵观2021年全年的房产走向，可以用3段论来总结：局部热——温和——渐冷。
　　金三银四的时候，合肥、深圳、成都、南京等个别城市局部地区出现了楼市聒噪情况，随后调控点对点的降临，从4月份至12月份，全国各大城市的房地产普遍呈现出“遇冷收缩”的态势。
　　至于为什么，相信关注房地产的人都知道，短期归结为央行的“3+2”楼市资金限制策略。
　　2020年8月份，央行首次提出了“房地产企业的三道红线”，要求房企们把所有的负债等三项指标全部降低至绿线标准以内，否则融资受到限制。
　　2021年的时候，央行再次加码，提出了“金融机构对房地产融资双上限”，一方面限制向房地企业的融资幅度;另一方面限制向购房者个人的融资比例。

　　在央行“3+2”资金限制规定下，各大城市各个银行对房地产贷款开始大幅度减少，与此同时房贷利率开始纷纷走高。房地产企业们手中没钱了，购房者们想买房子但是银行不给贷款，即便是贷款那利率也非常之高。
　　为了挽回销售量、扩充资金面，房地产企业们争先恐后地掀起了“打折促销潮”，一时间房地产“打折内卷”形成了前浪推后浪之势。
　　不过，2021年底至2022年初，似乎这种“内卷打折”迎来了转折。
　　2022年或首迎“房子升值潮”?年末岁初迎来大变局：多城楼市“翘尾”出现，已经开始“动起来”了。
　　1、成都这个中西部城市，楼市迎来了翘尾情况。2021年上半年受到严厉调控之后，成都楼市一夜冰封，新房去化速度减弱的同时，二手房挂牌量开始冲高。
　　然而年末的2个月里，成都的楼市去化速度有所抬头，11月份，二手房成交量达到了5600套，12月直接达到了1万套大关，相比起前几个月平均3000套/月的销售量，11月份至12月份的二手房销售量有点让人瞠目结舌。

　　至于为什么成都的楼市会出现如此“抬头热”的情况，笔者认为是银行近期放贷速度增加的结果，前期由于二手房放贷时间拉长，有的2个月，有的3个月，随着银行信贷的宽松，无论审批多久的贷款，都在11月至12月一股脑释放出来，导致住房成交量开始冲高。
　　2、杭州这个新兴的一线城市，同样不甘示弱。在2021年全年收缩的情况下，21年末至22年初同样出现翘尾，在21年杭州的楼市始终起伏不定，新房成交20万套，二手房成交8万套，总数量达到28万套，堪比北京等一线城市。
　　不过，杭州的新房和二手房呈现出分化明显的走向，新房在一路高涨的局势下，二手房市场跌宕起伏，前期月均1万套随后逐渐减缓至3000多套。申花、奥体等地段，摇号购房者更是异常激烈。在年末杭州第三轮土地供应结束后，36块地皮有24块封顶摇号，直接收761亿元，全年一共的3轮土地出让金高达3100亿，成为年度第一的卖地大城。

　　随着10月份之后的信贷宽松，杭州的二手房交易开始反弹，10月1900套，11月2600套，12月直接达到了3400套，2021年末的一周成交达到1190套。
　　3、郑州，从凉凉到回暖，也经历了过山车，在国庆节之后，就有中介表示郑州的楼市收缩了。当期的中小房企，无不表现出“打折促销”的样式，有的折价1000元/平米，有的折价3000元/平米，市场上大大小小的开发商纷纷开启“折扣营销”模式。
　　这一点在新房和二手房成交量都表现明显，8月新房成交低破1万套，9月新二手房的价格再次下探。三环内一长江路的楼盘，2019年能达到1.6万/平米，到了2021年的12月，只有1.4万元/平米，即便这么低，还是没人购买。
　　不过，10月至12月，郑州的房市似乎正在开启新一轮的“暖冬之旅”。随着信贷的放松，市场上的购房信心也开始走高了，新房库存由于太高了，所以只能缓慢释放，二手房的挂牌价格和成交量有了明显的提升情况。

　　除了上述的城市之外，一二线城市普遍表现出“翘尾巴”的迹象，武汉、合肥、天津等都是如此。那么是不是意味着2022或首迎“房子升值潮”呢?在这里，指闻君给出了“否定”的答案，因为高层已表态。
　　因为住建部已经定调了，房地产即便是略有抬头，也只能回到“平稳”的本位上去，不会有多大的涨幅。

　　“前不久，住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时说到：保持调控政策连续性稳定性，继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。”

　　从住建部长王蒙徽对2022年楼市定调中可以看出，2022年房市只有“平稳”二字。
　　(来源：今日头条 楼市指闻i)