鼓励成年子女与父母同住，提供住房支持，“囤房”时代已结束？

毛毛

　　相信许多人都听过马云几年前对于房价走势的“预言”：未来房价会如同葱价一样便宜(大致是这个意思)。但目前来看，马云的预测显然失灵了，公开数据显示过去4年我国平均房价从2017年的7892元/㎡上涨至2021年10月的9749元/㎡，上涨了19%，与此同时大葱的价格同样上涨了不少。那么为何当时许多人都相信了马云的预测呢?原因在于其判断的逻辑并没有问题：未来一对夫妻可能会持有6套房，双方父母两套房，爷爷奶奶外公外婆四套房，管理都管理不过来，根本不缺房子，没有了需求房价自然会下跌。
　　事实上，如果按照经济学原理来判断，当商品供大于求时，其价格会下跌，房子本质上也属于“商品”，其价格也会受到供需关系的影响。那么为何最近几年房价还会上涨呢?原因很简单，在于住房的投资属性，许多人依旧将投资房产作为获利的主要途径，炒房客、囤房族源源不断。根据央行公布的数据显示，我国城镇家庭住房普及率已经超过96%，30%的家庭持有两套房，11.5%的家庭持有三套及以上的房产。由此可见是这些炒房客、囤房族将住房“需求”放大了。
　　根据第七次人口普查数据显示，从年龄构成来看我国60岁及以上人口为26402万人，占18.70%(其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%)，相较2010年上升5.44个百分点，人口老龄化程度进一步加深。12月18日，第一财经发布了31省老龄人口数据，数据显示2020年，我国共有11个省份的老年人口总量超过了1000万大关，其中山东省老龄人口超过2000万，有10个省份60岁及以上人口占比超过了20%。此外，还有11个省老年人口超过500万人。

　　另一方面，反观出生人口数量，自2016年起我国出生人口数量迎来“四连跌”，出生人口数量从2016年的1883万人跌至2020年的1200万人，此外进入2021年以来，人口递减的趋势依旧在持续，多地人口降幅超一成：贵阳市2021年1-10月全市常住人口出生36425人，较去年同期下降了16.8%;山东省青岛市胶州市，2021前9个月，出生医学证明签发4644份，较去年下降11.8%;类似的情况在河南省、安徽省也出现了。

　　根据经济学家任泽平发布的报告《中国人口形势报告2021：老龄化、少子化、不婚化……》预测数据显示：我国人口将在“十四五”时期陷入负增长，2050年左右开始将急剧萎缩，2100年占全球比例将从当前的19%降至7%。2022年将进入占比超过14%的深度老龄化社会，2033年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会，之后持续快速上升至2060年的约35%。
　　也就是说，如果将人口总量作为楼市住房需求量的话，那么随着人口进入负增长周期，未来整体的住房需求会越来越少，随着老龄化程度不断加深，未来年轻人将会继承多套住房。上文已经提到过，当前城镇家庭住房普及率已经高达96%，相关数据显示当前我国广义库存面积已经超过38亿㎡，按照每套房100㎡来计算，相当于3800万套住房等待销售，足以满足上亿人的居住需求，也就是说在当前住房资源过剩的大背景下，未来住房供过于求的趋势会更加明显，房价难以有足够的需求支撑。
　　11月24日，加强新时代老龄工作的意见印发，其中明确提到：
　　完善相关支持政策，完善老龄事业发展财政投入政策和多渠道筹资机制，研究制定住房等支持政策，完善阶梯电价、水价、气价政策，鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活，履行赡养义务、承担照料责任。
　　如何给予住房支持?一方面是住宅的适老化改造，比如河南11月25日发布的《河南省养老服务条例(草案)》其中明确提到：配套建设社区养老服务设施应当优先设置于建筑物底层，并设置独立的出入口，配备室外活动场地，并与住宅建设项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。另一方面则是购房政策支持，比如新加坡，当地明确规定给予三代同堂家庭以价格优惠和优先安排，相应家庭未来的遗产税亦有减免优待。同样值得学习参考。

　　也就是说，随着未来住房支持政策进一步落地，对于困难刚需家庭来说，买房会更加容易，也就意味着未来楼市住房需求会进一步减少，结合当前楼市不断地调控下，从限涨到限跌，从普涨到普跌，对于多套房持有者来说，不仅会面临投资房产无法获利的问题，还有可能由于需求减少导致住房“无人接盘”的困境，在这样的情况下，资金链出现问题将很有可能导致断供。
　　以当前几个热点城市为例。首先是深圳，根据中国房地产报报道显示，根据司法拍卖平台数据，截至12月14日，深圳法拍房挂牌数量已经超过9900套，且数据还在不断上升，造成断供主要有两个原因，其一是大面积的按揭断供，不能及时偿还以房屋为抵押的经营性贷款引发;其二是用这些经营贷用于炒房投资，受到调控限制现金流出现问题导致断供。这个过去被称为“炒房第一城”的城市，如今正面临严峻的炒房打击。

　　其次是重庆，公开数据显示截至2021年11月17日，住宅法拍房挂牌量为42996套，相较2020年大增1万多套。此外，相较于其他城市，2021年前10个月，全国法拍房数量约为60万套，仅重庆市就多达28914套，远超四个一线城市。数据还显示，在短时间内重庆法拍房数量就从2.89万套增至4.29万套，在这段时间内有一个关键的事件，就是10月23日高层宣布通过房地产税将在一部分城市作为试点的决定，房产税终于来了!
　　最后是环京地段，比如燕郊、香河、大厂等地。近几年除了房价不断下跌外，其法拍房数量也在不断增加，根据相关机构报道显示，燕郊近几年法拍房数量明显增长，其中6成以上都是断供房源，断供房数量占据廊坊地区一半左右。香河、大厂的法拍房数量均超过百套。这些环京地段普遍有一个特点，过去几年其房价呈现“倒V型”变化，早期炒房投资导致房价上涨，限购调控后房价持续下跌。

　　种种迹象表明，“囤房”时代已经结束了，随着楼市不断调控、住房供求关系进一步增加、热点区域断供房增加，都能够说明这个事实，“房住不炒”正一步步实现，未来炒房已经不再是获利的方式之一，相反如果一味炒房投资的话，未来不仅会面临亏本的问题，还有可能面临住房“无人接盘”而被套牢的风险，并且还可能需要缴纳一定的房产税。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)