楼市陷入“买不起卖不掉”的困境，如何破局？老干部提出解决方案

毛毛

　　12月6日，在北京召开的重要会议上，有这样一句话格外重要：“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。不少人表示，这是最近几年来，对于房地产最为“温暖”的描述。过去对于房地产市场往往是“房住不炒”、“不将房子作为短期刺激经济的手段”、“稳地价、稳房价、稳预期”的描述，说明当前楼市依旧存在较大调控压力，而“良性循环”的描述则说明楼市已经逐渐向好，甚至需要“纠正”楼市过冷的现状。

　　目前来看，当前楼市的确处于下行周期，主要体现在三个方面：首先，从房价走势来看，根据统计局公布的2021年10月房价数据显示，我国新房价格指数迎来“三连跌”，目前已经降至万元以下，跌至2019年的水平，相较年初更是下跌了13.1%。其次，根据中国房价行情网数据显示，11月房价下跌城市数量为162个，相较年初下跌城市数量增长50%。最后，越来越多的房企开始“降价抛售”，导致部分城市出现房价乱跌的现象，甚至需要发布“限跌令”来进行调控。

　　但尽管如此，我们也需要认识到当前房价依旧处于较高的水平，相关数据显示，四大一线城市中，除了广州以外其余三个城市平均房价均超过了6.7万元/㎡，房价超过2万元的城市有19个，房价超过1.5万元的城市有34个，而这些城市才是未来人口集中流向的热点城市，而这些城市房价依旧处于较高的水平。此外，根据中指研究院发布的《中国房地产市场2021总结&2022展望》数据显示：
　　一线城市中，深圳、上海、北京、广州平均一套房需要花费617万、613万、580万、359万;二线城市中，杭州、厦门、南京、苏州均价超过三百万元，苏州、宁波、无锡、合肥、西安、福州均价超过两百万元;三线城市中，东莞、绍兴均价超过三百万元，扬州、佛山超过两百万元，廊坊、芜湖、泉州、赣州也达到了百万元以上。

　　公开数据显示，2020年，我国居民人均可支配收入32189元，这也就意味着在上述这些城市买房，即使是热门三线城市，也需要32年的时间才能买得起一套房，并且还没有考虑到对应的住房贷款、生活开支、医疗开支等。由此可见，当前房价依旧处于比较高的水平。造成当前房价过高主要来源于两个方面，其一是早期城镇化建设过程中，大量人口流入城市，住房供不应求出现的房价上涨。
　　其二是房价上涨的过程中，越来越多的人加入到了炒房投资的行列，进一步推动了房价的大涨。但随着楼市不断调控，目前房价涨幅已经在不断收缩，从供需关系来看，住房供应明显已经远大于需求：数据显示我国房地产广义库存达380441万平方米，相当于3800万套新房等待销售，但根据央行公布的数据显示，截至2019年12月，我国城镇家庭住房普及率已经超过96%，由此可见真正的刚需已经不多。

　　此外，根据西南财经大学经济研究院数据，2017年我国城镇空置房数量约为6500万套，整体空置率为21.4%，结合过去3年年均销售17亿平米住房面积、每套房100㎡、空置率21.4%来计算，过去三年空置房数量会继续增加约700万套，整体商品房空置数量超过7000万套，加上上述新房库存的3800万套房源，不难算出当前我国整体空置房数量已经超过了1亿套。
　　也就是说，当前楼市正面临十分“尴尬”的困境：百姓买不起，房子卖不掉。显然，当前过高的空置率，主要原因还是在于许多炒房投资的家庭持有多套房产，数据显示持有3套房及以上的城镇家庭占比11.5%，接近4000万户。对于当前楼市的尴尬困境，原住房和城乡建设部副部长仇保兴提供了解决方案：要建立完善的打击炒房客和炒房团的政策体系和税收制度。

　　原因很简单，对于持有多套房的炒房客来说，当持房成本增加时，会将多余的房产进行抛售，随着市场流入更多的房源，有利于进一步向买方市场转化，房价也会更快回归理性，对于开发商来说也不需要冒着被“约谈”的风险主动降价抛售了，这样既解决了高库存、高空置率的问题，也让更多的刚需能够以合理的价格买到房子。目前来看，有两种税收制度比较符合要求：
　　第一种是“房产税”。一直以来，房产税都被喻为调控楼市的“大招”，原因很简单，对于炒房客来说房产税直接导致持房成本上涨，许多专家学者也坚信房产税能够有效调控房价，比如国民经济研究所所长樊纲表示：“出台房地产税对于整个行业有利”。财经专家黄奇帆也直言不讳表示：“虽然我们不能奢望房产税能解决所有问题，但不得不承认其作为调节税收、房价、遏制炒房投机的重要手段，税率设置在3%以上，就无人敢炒房了”。

　　好消息是，10月23日召开的重要会议上，正式通过了全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。也就是说未来房产税一定会开征，部分城市将作为试点城市。作为调控楼市的重要手段之一，房产税试点大概率将会是房价高、泡沫严重、投机现象明显的城市作为试点。
　　第二种是“空置税”。与房产税类似，空置税同样能够增加多套房持有者的持房成本，从一些已经出台空置税的发达国家来看，空置税也起到了十分明显地调节房价效果，并且有效降低了当地的住房空置率。比如荷兰，法律允许人们入住闲置一年以上的空房，当地业主也同意无偿提供这些空置房;瑞典和德国，业主必须使空房得到重新利用，当地政府会推倒一些长期空置的住房;在丹麦，闲置6周以上房屋的所有者会被罚款，部分业主甚至会出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。

　　事实上，大量住房空置不仅是高房价泡沫的体现，同时也已经造成了严重的资源浪费，无论是从推动经济发展的角度上还是从保护和节约资源角度来看，对于空置房现状进行一定的治理都是必然选择，而房产税与空置税能够起到很好的效果，既解决了空置率过高的问题，同时也让老百姓买得起房。目前房产税已经在路上了，相信未来房价会随着不断地调控下，加速回归理性。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)