12月起，3类房子或迎“贬值潮”？李嘉诚有忠告，懂行人正在避开

毛毛

　　前几天，一位朋友(李红)给笔者分享了他的创业经历，可谓“满地荆棘”。
　　在2003年之前，李红从事的是服装店零售生意，这家店面租在一个高中附近，门店每个月租金3000元，销售的服装面向青年学生，这类服装有三个特点：便宜、质量差、更新换代快。在进服装的时候，她都会选择那些“新款仿制”的杂牌衣服，在那个年代里，山寨版非常流行，大牌太过昂贵，学生们消费不起，只能退而求其次选择这个门道了。

　　在最初的几年里，虽然学生服装销售利润微薄，但是也积攒了不少钱。一件衣服进价20元，遇到不会砍价的学生，能赚50元-80元。然而从2003年之后，他的门店就有点经营不下去了，一方面学生的生活品质越来越高，父母们早就准备好了充足的服装，不用再购买“次品”;另一方面网上购物开始兴起，周边人都从网上看衣服和价格，大红经常遇到这种情况：买衣服的人来她这里看了很久衣服，并且试了试尺码，但是回头就从网上买了，她这里简直成为了“体验店”。与此同时，房屋租金开始快速上升，到2017年的时候，租金已经涨到了接近9000元/月，大红说自己的整体利润都快赶不上租金了，简直等于白工作，忙活了一个月，到头来给房东打工了。于是他果断清仓甩卖，然后关闭了这家店。
　　然而，生活还是需要继续的，接下来该依靠什么来获得生存资本呢?身边不少人劝她买几套房子囤着，2014年至2017年，这几年房子确实涨了很多，踏踏实实卖衣服、做实体10年下来的利润，可能还比不上别人买两套房子一年的增值幅度。这样的情况在那些年比比皆是。在一开始的时候，大红其实并不愿意进入到自己根本不懂的行业，而且需要花重金投入，大红想着开一家餐馆，凭借着自己的手艺，经营家常菜，然而投入了10万元之后，餐馆开张了3个月，却发现这个行业竞争实属激烈，自己的家常菜太普通了。

　　最后，她真的跟着朋友们炒房去了，抱着谨慎的态度，第一次她只购买了一套价值80万元的房子，2年之后立即转手，小赚了30万元。这让她对房地产充满了信心，于是一股脑拿出手中的所有积蓄，再次加码购买了3套房子。
　　这一次可就没有那么幸运了。一套房子位于“新开的经济技术区域”，这个区域长期产业不足、工作岗位稀少，处于空城状态;另一套买错了，误打误撞买了多层住宅房子，在电梯房遍地走的情况下，3年过去，多层住宅小区还没有卖完;最后一套虽然位于市中心，但是附近有一个比较大的“火葬场”，在买房之初，大红并没有考察清楚，就被置业顾问协助匆匆下单了。付完钱几个月之后才被人告知，这套房子位置不佳，可能要砸手里了。

　　总结一下，是李红不会买房子导致房子搁到手里卖不掉吗?指闻君认为不是，主因还在于整个行情转变了。在5年前的房地产高涨期，整个楼市的购房者都是疯狂的，无论房子好还是差，只要能买到房子就是幸运的事情，在房产“追高”期，买房无论好坏，买到的房子基本上都能产生高溢价值。即便是郊区房产、即便是火葬场周边房产，再烂的房产都能产生增值。
　　2016年开始，全国性新一轮调控大潮来临，房住不炒的提出，直接给了整个住房市场新的定调，意味着今后房产再也不可能继续保持往日辉煌的上升态势了。深圳、上海、合肥、南京等曾经的炒房大城，纷纷迎来了新一轮的缩水潮，其他本来房产就不愠不火的城市表现更加不堪。2017年调控260次，2018年达到400次，2019年跃居600次，2020年与2019年几乎相当，2021年截止10月末，调控次数超过480次，全年也预计超过去年总数，调控屡创新高，意味着房地产的“增值属性”正在被快速剥离。

　　一个新的问题摆在了多数人的面前，在房地产高涨期，只需要跟风就可以买到不错的房子，然而随着房市步入平缓期(新房打折促销、二手房阴跌)的情况下，什么样的买房才能够获得保值呢?这一点李嘉诚和学者马光远其实早就透露了忠告。李嘉诚曾经荣登亚洲首富地位，房地产开发也是他从事的行业之一，在2013年之前，李嘉诚游荡于内地各大城市的房地产市场，买地皮，建设商品房，从事房地产销售活动。李嘉诚说到，经营的第一要务是保住资本，然后才考虑如何赚钱。对于房地产而言，李嘉诚说到第一是地段、第二依然是地段、第三还是地段，在李嘉诚的眼中，地段才是决定房产优劣的根本因素。
　　另外，房产学者马光远也有类似的看法，马光远提出，未来炒房将成为越来越专业的事情，普通人不建议随便购买“增值性房产”，因为不懂得哪些房子具备潜力，所以很可能误打误撞把房子砸手里了。故而马光远还说，手握一定量的现金，比买房子或许更加实在，随着城市差异化发展越来越明显，一线城市和二线优质城市，依然有潜力，但是三四线城市或进一步进入到房产衰退区间。无论是马光远还是李嘉诚，其实都对今后的买房给出了各自的看法，从本质上而言，李嘉诚、马光远的看法基本一致。

　　12月起，3类房子或迎“贬值潮”?李嘉诚有忠告，懂行人正在避开。
　　第一类：三四线收缩型城市的房产。这一点其实马光远直接了当地指出，三四线城市的房地产或进一步收缩，社科院财经战略研究院在《中国住房报告》中直言，随着棚改政策的失去，三四线城市的房产或失去了赖以上涨的根基，今后跌幅或超预期。所以房产业内人士的第一条建议便是，今后买房，如果不是自己居住的话，建议不要去三四线城市购买。
　　第二类：城市老城区房子，而且没有优质学校资源。一说到市中心房产，很多人都会把它与优质学区直接挂钩。然而优质学校并不是每个小区都会配置。特别是随着教育双减、学区房属性剥离、大学区制、教师轮流规则的出现，让这些城市的老破大房产没有了“前进”的可能性，居住起来不舒服，而且短期内无法拆迁，即便是买来了，如何转手呢?

　　第三类：小产权房、商住房、公寓等。人民日报在《国家禁止小产权房，为了屡禁不止》一文中就直言，一直以来国家都明令禁止交易和买卖小产权房，但是始终不可避免。从本质上而言，小产权房的土地没有经过审批，小产权房的建设没有合法手续，所以小产权房的交易也属于无效的，缩水贬值再正常不过了。
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　　(来源：今日头条 楼市指闻i)