北方房价集体“失守”？央行原副行长：做好潮水退却后的准备

毛毛

　　转眼间，时间已经来到2021年尾声，今年的楼市注定是不平凡的一年。原因很简单，虽然11、12月的房价还未出炉，但整体走势已经基本明朗。根据国家统计局公布的数据显示，2021年10月我国平均房价为9749元/平方米，同比年初房价11220元/平方米下跌了13%，根据易居房地产研究总监严跃进、财经专家汪涛等众多专家学者的观点来看，今年剩余时间楼市大概率会继续呈现下行趋势，这也就意味着2021年有望成为过去10年来平均房价首次下跌的一年。

　　前不久，各大机构陆续发布了今年11月房价整体走势，数据显示房价下跌城市数量为162个，相较1月增加了58个城市，房价上涨城市数量为150个，相较年初减少64个。但如果只关注房价下跌城市的话，那么我们能够发现这样一个现象，下跌的城市主要以北方为主：锦州环比下跌3.28%;临夏环比下跌4.48%;新乡环比下跌2.83%;张家口下跌3.23%，庆阳环比下跌2.68%，长治环比下跌3.44%;聊城环比下跌4.7%;哈尔滨环比下跌9.29%。洛阳、周口、廊坊、大连等北方城市也处于持续阴跌的状态。

　　可能有人会说，上述提到的基本都是三四五线小城市，不能代表整体趋势。前不久，一篇名为《扛不住了!两个国家中心城市，出现一成首付!》的文章引发了关注，这两个国家中心城市就是天津和郑州。根据中纬财经报道，天津正在销售的龙湖天曜项目，最低可以支付一成首付就能订房，此外，售价两万元/平方米的中梁石榴滨海湾，首付最低只要10%，余下首付款的支付时间最长可以延期3个月。

　　郑州与天津一样，过去几年同样处于持续阴跌的状态，根据媒体报道显示，郑州北四环的“绿都青云叙”，开盘初期单价为1.5万元/㎡，最高价格接近2万元/㎡，在国庆期间的持续降价抛售下，已经跌至精装房1.28万元/㎡，毛坯房不到1.2万元/㎡。此外，不少开发商还推出了“首付分期”活动，比如融创底下的某项目，以98㎡的户型为例，单价15000元，总价为147万元，申请首付分期后，原本的44万元只需先拿14万元，相当于一成首付，剩余首付部分可以分两年或者三年支付。
　　事实上，许多北方城市，房价最高点已经定格在2017年、2018年。今年年初的时候，纬房大数据库公布了一组调研数据，在全国房价领跌的十几个城市中，天津与郑州都在其中，天津房价最高点为2017年3月，如今房价距最高点已经下跌了25%(11月房价数据)，郑州房价最高点为2017年8月，如今房价距最高点下跌14.8%(11月房价数据)。不难发现，并非只有偏远的北方城市房价下跌，其中包含了不少二线城市，还有新一线城市天津、郑州、唯一一个一线北方城市北京同样也是这种情况。

　　为何北方城市的房价会集体“失守”?无外乎以下三个原因：
　　其一是楼市的不断调控。正如上文提到的一样，如今楼市调控的真正威力已经显现，房价从全面普涨调控至涨幅不断收缩，再到如今的“普跌”：国家统计局公布的70城房价数据显示，超7成城市新房价格下跌，超9成城市二手房价格下跌。说明在楼市不断调控下，如今房价泡沫在不断消除，房价也正朝着理性的方向发展。与此同时，根据2021中国城市排行榜来看，4个一线城市中，有3个南方城市，15个新一线城市中，有10个南方城市。这类城市往往拥有更好的配套资源，因此房价抗跌性也比较强。
　　其二是人口的不断流动。经济学家任泽平曾提出判断房价的“三段论”：短期看金融、中期看土地、长期看人口。由此可见人口决定了房价的长期走势，目前来看当前的楼市正处于不断地“分化”过程中，人口更加倾向于流入热点城市，而之前也提到了，当前的热门城市还是以南方城市为主。因此对于一些偏远的北方城市来说，随着人口的不断流失，房价自然也会受到影响而下跌。

　　其三是经济差距以及居住需求的改善。随着房价逐渐回归理性，越来越多的购房者会开始考虑居住体验的问题。就居住体验来看，南方城市比北方城市更加受欢迎，特别是养老需求，许多人喜欢前往四季气温都比较温和的南方城市，空置质量也比较好。此外，由于地理位置原因，南方水系多，航运条件好，有运输才有贸易、有贸易才有金融，由此导致了南北城市经济上的差距。
　　未来北方城市房价还会持续类似的下跌趋势吗?答案是肯定的。不仅是北方偏远城市，南方部分城市也同样会出现类似的问题。原因很简单，当前的楼市已经出现“供远大于求”的问题：根据央行公布的数据显示，目前我国城镇家庭住房普及率已经达到了96%以上，说明整体需求已经不足。但反观住房供给方面，根据中原地产公布的数据显示，2021年7月末，全国房地产广义库存达380441万平米，按照100平米一套房，相当于3800万套房子没有卖出去。

　　除了新房市场以外，二手房同样也呈现出供大于求的现状，主要体现在空置率方面，根据西南财经大学公布的调研数据来看，2017年我国空置房数量约为6500万套，空置率达到21.8%，结合过去3年销售数据来看，整体空置房数量已经突破了7000万套，其中相当一部分为炒房投资者持有的房产，央行数据显示，我国41.5%的城镇家庭拥有两套及以上的房产，随着楼市的不断调控下，房产投资属性逐渐消除，越来越多的空置房会被抛售，到时候谁来“接盘”?是一个值得深思的问题。
　　有人可能会说，减少开发商开工数量，由未来不断增加的出生人口来“接盘”就能够解决问题。且不论有没有房企愿意放弃房地产这块“蛋糕”，目前我国正面临严峻的人口问题也是不争的事实，根据“七普”公布的数据显示，2020年我国出生人口仅为1200万人，人口出生率为8.52‰，首次跌破10‰，自然增长率为1.45‰，创1978年以来的历史新低。根据“第一财经”报道数据显示，今年以来，一些地区出生人口数量仍在延续下滑态势，多地出生人口降幅超一成。

　　根据许多专家学者以及机构预测数据来看，未来几年我国人口很可能提前进入“负增长”周期，一方面过剩的住房资源难以消化，另一方面开发商还在乐此不疲地建设新房，未来这些空置住房可能会“无人接盘”。正如央行前副行长吴晓灵告诫的一样：
　　在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)