保楼市还是保实体经济？央行出手，国家作出选择，房产走势已清晰

毛毛

　　“房地产是中国支柱产业，100年不会变，嫌臭的是因为你没吃过不知道有多香”。
　　相信很多人都听过类似的说法，笔者查了一下，最早提出这个观点的是独立经济学家马光远。在2020年初的时候，马光远公开表示了自己对于未来楼市的看法，并且为上述论点给出了10个理由，比如调控政策大概率放松、房地产的价值裂变刚刚开始、外部大环境利好中国房子等。对此，网友的看法也是呈现两面性，有人认为马的观点正确，未来房价会继续大涨，而更多的刚需则认为这个说法过于绝对，并且随着不断地调控下，房地产的经济支柱地位已经开始松动。

　　那么马光远的观点究竟是否正确呢?不得不承认的是，自98年房改以来，房地产的确发挥了巨大的经济助推作用，一定程度上推动了我国经济发展，公开数据显示，2007年我国M2规模为40多万亿，而2021年10月已经涨到233万亿。有专家计算过，我国房地产高速发展时期，每往房地产投资1块钱人民币，就能拉动8.2元的GDP增长，由此可见早期的房地产的确对于经济起到了助推作用。
　　与此同时，我国房价也在近些年上涨了很多，根据公开数据显示，过去20年我国平均房价上涨了500%。需要注意的是，这仅仅是“平均值”，许多三四线城市的房价涨幅都超过了5倍，一些热点的二三线城市房价可能上涨了10倍，一线城市涨幅更是达到几十倍以上。也正因如此，以“房改专家”孟晓苏为代表的部分专家才会认为，房价越高，对于老百姓来说意味着拥有越多的财富。

　　那么我们真的从房价不断上涨的过程中富裕起来了吗?答案显然是否定的。大多数人在城市住着上百万元的房子，开车几十万元的车子，但是拿着几千元的工资，其中一大半还要用于还房贷，省吃俭用精打细算过着日子，卡里的余额常年不超过4位数。房价、物价不停上涨，但工资涨幅却比较缓慢，这才是大多数人最真实的生活写照。根据央行公布的数据显示，目前我国居民贷款余额为63.19万亿，其中住房贷款余额为35.67万亿，有70%的家庭背负着巨额的房贷压力，城镇家庭数量为3.46亿个，平均下来每个家庭欠银行约18.26万元。
　　与此同时，由于房地产不健康、不成熟的发展，对于整体经济发展甚至起到了阻碍作用。有三点可以证明：1、对于百姓来说，随着房价不断上涨，买房难度也在不断提升，因此整体的消费能力就会下降，“经济内循环”发展受到阻碍;2、许多地方政府对于土地依赖程度过高，房地产与城市发展不协调;3、高房价导致实体经济边缘化，具体表现为许多上市的企业也加入了炒房投资的队伍中，另一方面由于房价过高导致企业相关支出成本过大，核心竞争力降低。

　　正因如此，2016年我国正式提出了“房住不炒”理念，明确了房子是用来住，不是用来炒的核心理念。并开始了长期性的楼市调控，随着调控的不断发力，整体房价涨幅开始不断收缩，意味着住房的投机属性越来越低，楼市泡沫也在不断消除。更值得注意的是，进入2021年后，长期看涨楼市的马光远也“改口”了，多次在公开场合表明：认为“房住不炒”将成为永久性调控政策，房地产的“黄金时代”已经过去，房子也不再适合投资。
　　是什么原因导致马光远等经济学家改变了对于楼市的态度呢?原因很简单，随着楼市不断地调控下，房价的确已经在下跌了，并且还是“普跌”：根据国家统计局公布的数据显示，2021年10月，我国平均房价为9749元/平方米，已经跌到两年前的水平。与此同时，在纳入统计的70个典型城市中，新房下跌城市数量为52个，占比超过7成，二手房下跌城市数量为64个，占比超过9成。

　　不仅如此，进入下半年以来，多地房企纷纷开始降价抛售，多地还出现由于降幅过大引发老业主不满，要求补差价等事件。根据公开资料显示，7月中旬以来，全国有22个城市或是直接限价、或是约谈房企的方式发布了“限跌令”，来遏制房企恶意降价竞争导致的房价“乱跌”现象，其中不乏沈阳、昆明等二线城市，更是包含国家中心城市天津，由此可见楼市真的已经入冬了。
　　10月9日，哈尔滨发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中包含了发放买房补贴等16条保障性措施。银保监会主席郭树清表示：这是2021年以来第一个推行“救市”的城市，足以说明当前市场的形势不太符合“稳健”的发展需求，具体而言就是房市“过于冷”了。不过，结合上述多地发布的“限跌令”，也让不少购房者产生了误解：房价不能下跌吗?

　　保楼市还是保实体经济?对于这个问题，事实上央行早已给出答案，在第三季度开展的多次经济会议上，均提到了涉及房地产的“两个维护”，即维护房地产市场的平稳发展，维护住房消费者的合法权益。即通过楼市调控的方式避免房价大涨，消除房价泡沫，以此来维护房地产市场的平稳发展。另一方面，通过“限跌”的方式来避免开发商恶意降价，导致房价“乱跌”的情况出现，以此来维护消费者的合法权益。
　　10月21日，央媒经济观察报发表了《银保监会谈保障刚需群体信贷需求：银行个人住房贷款中有90%以上为首套房贷款》，文章刊登了国家银保监会的态度：保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对于首套房购房者予以支持。目的很明确，通过降低首付比例和房贷利率的方式，来保障刚需群体买房，减少楼市需求，有利于市场进一步偏向“买方市场”，加快房价回归理性的脚步。

　　正如著名实业家曹德旺所说的那样：“如今除了老百姓的钱之外，连实体经济的钱都流入到房地产里面去了，这样是不对的，我国未来发展依靠的是实体经济与高新技术，而不是盖房子的本事”。一味保障楼市发展，只会催生赚钱效应，大量的钱流向房地产市场，增加住房投机属性，就会导致实体经济由于“供血不足”而边缘化，只有降低房价，才能够提升百姓的消费能力，“经济内循环”也能够进一步发展。
　　事实上，相较于马光远的观点，笔者更倾向于王健林的看法，王健林曾在某次采访中表示：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展。从1978年算起，我国房地产已经发展了40余年，从结果来看，相较于融创董事长孙宏斌直言的“楼市惨烈”、万科总裁祝九胜呼吁的“活下去”，王健林提前退出房地产市场是比较明智的选择。

　　不难发现，最近几年我国也更加重视实体经济的发展，发布“退房令”来要求非房地产主业的央企退出房地产市场，另一方面在新能源、制造业、高新科技领域增加投入支出。显然，一味保楼市只会导致金融风险增加，只有保障实体经济更好发展，我国整体的经济实力才能够更上一层楼。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)