曹德旺预言已应验？手握“2套房”的家庭，未来将面临什么结局？

毛毛

　　玻璃大王曹德旺此前在接受财经记者采访时就撂下“预言”：未来很长一段时间，房地产都会被严管，最后会演变成有钱人之间的互相“接盘游戏”。以后房子卖也卖不掉，租也租不出去，还要交管理费。有不少人认为买好几套房子可以实现资产保值增值，对此我建议及早卖掉多余的房子。

　　专家解读认为，曹德旺的这段预言大致有三层意思：其一、随着房价逐渐走高，未来买房的门槛将大幅提高。楼市将面临“真正的刚需买不起，有钱人手握多套房”的困局。这意味着投资客手中的房子将无人接盘;其二、房地产不再是刚需，楼市步入“供大于求”局面，未来绝大多数城市的房产将回归居住属性，失去投资价值的房子将难卖、难租，因为市场需求已经基本满足;其三、未来楼市将告别“普涨”，正式进入严重分化阶段，换言之，大多数居住之外的房产已经不能造富了。尤其是低潜力城市的多余房产，每年的房价涨幅或远低于持有成本，投资买房将是“折本”的买卖。
　　平心而论，以当前楼市的基本面和所面临的处境来看，不得不说，曹德旺的预言已经充分应验了。首先，根据国家统计局数据，2021年三季度末，全国房屋均价“过万”的县城有91个，这意味着在县城买房的门槛都已经提高到了百万。而2020年全国居民人均结余资金仅1.2万元，一个普通人凑够在县城按揭买房的三成首付，至少需要25年，一家三口一起攒钱，也要攒10年。县城买房的难度都已经如此大了，动辄三四万一平的一二线城市，压力可想而知。当刚需一套房子也买不起的时候，有钱人却能坐拥几十上百套房子收租。基于此，曹德旺预言的第一层意思已经应验了：楼市确实陷入了“刚需买不起，多套房者卖不掉”的困境;

　　其次，2020年初央媒新华社转发了易居研究院的一份报告，报告的核心内容是，2021年起，我国的房地产新房市场将正式步入“供大于求”局面，这意味着从2021年起，楼市将整体迎来“降价周期”。事实确实如此，进入2021年，楼市在开局经历一季度的短暂“小阳春”后，便掉头转入“降温通道”，部分城市新二手房价格下半年更是迎来“连续下挫”。根据全国房价行情网站的数据，一季度末，全国新房平均售价曾冲到10720元/平，但10月份，全国均价又重回万元以内，其中18个城市二手房平均价甚至跌回了四年前。这意味着，过去三年不少城市的房价未涨反跌了。以投资获取巨额收益论，不少城市这几年买房，都是只亏不赚的。这意味着曹德旺预言的第二层意思也得到应验了——房子不缺甚至是过剩局面出现，房价跌势已定，住房回归居住属性，多余的投资性住房，尤其是中小城市，套现难、出租难，已成“烫手山芋”;

　　再者，今年的房价走势，不仅打脸了很多“唱多”的专家，也完全验证了曹德旺的预言——楼市分化日趋严重，大中城市房价勉强企稳，绝大多数远离区域中心、人口流失严重、经济发展缓慢的偏远小城市，失去了棚改这个因素的支撑，市场彻底陷入了“停滞”阶段，交易量下跌，继而影响了房价的稳定。为了抓紧卖房快速回款，很多开发商不得不采取“以价换量”的方式，降价幅度甚至达到了30%。受此影响，很多老业主跑到售楼处要求开发商“退差价”。武汉甚至出现了多名业主拉横幅、喊口号被拘留的情况。
　　此外，截止到目前，全国已经有22个城市出台了“限跌令”，其中3/4都是中小城市。释放的信号再明确不过，楼市严控背景下，那些底子薄、基础差的城市，终于露出了原形，虚高的房价也终于支撑不住了，甚至到了需要地方出手“托”的地步了。对于这类城市的房产，基本可以判定毫无投资价值，所以曹德旺建议把居住之外的多余房产卖掉，是非常有道理的。

　　然而，近期随着央行、银保监等部门站出来表态：维护房地产市场平稳健康发展;不能因为“3+2”红线，就拒绝给房企贷款融资，加上很多银行积极响应加快了放款速度……这一系列动作后，我们看到很多一直以来坚定看好楼市的人又开始兴奋了，尤其是很多常年为开发商站台的专家，更是殷勤鼓吹，楼市最灰暗的时期已经翻篇了，要不了多久楼市就会反弹，房价也会再次迎来大幅上涨。
　　事实真的如此吗?楼市真的能迅速回暖吗?对此，人民资讯网发布标题为《房价全线下跌!明年可能会更冷?》文章发声回应了。文中一针见血道：“政策的确出现些许暖意。但需要看到，目前的政策调整主要是在过紧基础上的纠偏，取消限购、放松限贷等实质性的调控‘大招’并没有出现。业内普遍认为，房价调整可能还会持续一段时间。”

　　更重要的是，今年下半年以来，楼市“四降”出现了，这更奠定了明年的市场走势：市场继续降温是大概率事件，尤其是那些前两年购房需求过度释放、房价涨幅过高的城市，房价企稳都是奢望，不排除一些经济停滞不前、远离中心城市且人口流失严重的三四线较大幅度下跌。
　　第一、购房者对市场的预期大幅下降
　　我们说两组客观的数据：1、央行报告显示，对下季度房价预期，仅有19%的人认为会“继续上涨”。换言之，超过80%的人都预期“稳定”或“下降”。值得一提的是，这是近四个季度以来的最悲观情况;2、笔者在各大平台发布的在线调查结果显示，收回的近2万数据中，对明年的房价预期“上涨”的占比不足10%，预期“下跌”的占比高达54%，预期稳定的36%。此外，仅有不到23.4%的人明年有购房打算。
　　一句话，面对曾经让无数人挤破头的楼市，购房者情绪发生了逆转——不再是“慷慨解囊”，而是捂紧钱包。拿深圳、杭州、成都等地的新盘公布项目意向登记来看，此前很多优质地段的高性价比盘，都频频出现“万人摇号”场景，反观现在，很多楼盘根本不触发摇号机制。

　　第二、作为房价根基的土地市场大幅降温
　　中指研究院统计，第二批集中供地共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%(首批次为6.5%)。具体来说，第二轮土拍较第一轮明显出现了降温，这体现在三个方面：出让金大幅下降、流拍率创新高、溢价率走低。针对此，部分城市已经下调了第三轮集中供地的土拍保证金比例和首付比例，还有的顺延了缴纳保证金的时间表。但从目前合肥、上海、广州、深圳、南京等城市发布的出让规则和结果来看，情况仍然不容乐观。
　　第三、融资规模大降
　　信贷收紧，是本轮楼市逆转的关键。众所周知，房地产是资金密集型行业，过去十多年之所以能保持高速增长，归根结底是因为信贷无限支持。今年以来，针对房地产的融资政策逐步收紧，房企率先感觉到了“凉意”：今年3月以来，房企单月融资额同比不同程度下滑。其中自8月起，单月降幅超过50%，10月同比降幅最大，为74.8%。10月情况更加糟糕，100家典型房企的融资总量为367.35亿元，环比下降 54.5%，同比下降71.3%，融资量创出新低。

　　第四、房企降价销售，但仍难以扭转销售额持续下降的趋势。
　　融资没了，房企只能降价促销。根据易居研究院数据，下半年以来，百强房企中，采取以价换量销售策略的房企占比高达85%，其中不乏top20房企，且部分二三线城市的项目降价幅度超过了10%，有些急需回款的项目降价幅度甚至高达30%，比如沈阳、武汉、天津等地。即便开发商积极降价抛售，最终的销售业绩依然很扎心：资料显示，9月份百强房企业绩同比下降36.2%，较2019年同期也下降17.7%，7-9月单月业绩连续三个月同比下跌，且同比跌幅进一步扩大。具体到企业表现，9月百强房企中逾9成企业单月业绩同比降低，其中6成企业同比降幅大于30%。10月份，百强房企中超8成业绩同比下滑，44家房企降幅大于30%，其中某大降幅最大，约为90%。
　　基于当前时期楼市出现的“四降”，易居研究院专家分析认为，明年乃至未来几年的楼市都很难再恢复到2019年之前的状态，想回到2016年、2017年的火爆状态，概率更是为零。不仅如此，日前中指研究院预测，明年房地产开发投资、房企销售业绩、全年销售面积、房企回款等仍然面临“四降”。此外，明年房地产税试点政策可能会正式落地。

　　凡此种种，有专家认为房地产“拐点”降临了——住房严重过剩，叠加住房需求不断萎缩，房地产跌势已定，尤其是那些人口流失严重，经济基础薄弱的中小城市，未来房价下跌的压力更大。逐渐的，市场中的投资客就会套现离场，二手房市场房源会激增。楼市就会陷入恶性循环，房子会更不好卖。基于此，房产专家刘德凯分析认为，未来手握“2套房”的家庭，大概率将面临3种结局：
　　第一种结局：受调控收紧影响，尤其是信贷紧缩，未来二三线城市的二手房流动性会大幅降低，继而导致房子转手难。一方面，从严调控背景下，市场预期难以逆转，购房者的购房意愿会大幅下降，二手房成交量会显著下滑;另一方面，绝大多数城市刚需性购房需求所剩无几——央行报告显示，96%的城镇居民家庭拥有住房，且户均拥有住房数量为1.5套。此外，西南财大等的研究数据也表明，我国的城镇地区住房空置率高达22%以上;
　　第二种结局：房价企稳或快速下跌，将导致亏损。从今年8-11月份的房价涨跌数据来看，当前时期，房价下跌并非个别城市才有的情况，而是“全面下跌”。尤其是二手房，在信贷供应不足、二手房指导价等政策影响下，跌幅更明显。统计局数据显示，10月份70个典型城市中二手房价上涨的城市仅4个，下跌的城市数量高达64个;

　　第三种结局：难逃被征税的命运，持房成本大幅增加。税分为三种，房产税、房东税、空置税。房产税已经没有悬念了，只是时间早晚的问题，一旦开征，可能按0.5%-3%的税率交税;房东税目前云南、河北、湖南三省已经开始征税，被征税的房东均表示压力增加了，尤其对那些“以租养贷”的家庭，影响最大;空置税的呼声一直很高，尤其是老干部仇保兴多次建言“以空置税来烫平楼市泡沫”，所以未来出台的概率也不低。一言概之：这3大税一旦全面开征的话，将直接导致多套房者的持有成本明显增加，这在一定程度上会抑制“以房养贷”，平稳市场，同时也为地方财政提供支持，这是一个长期趋势。所以未来即使是持有“2套房”的家庭，也很难摆脱“税收”带来的巨大压力。
　　(来源：今日头条 楼市新观)