比起房价上涨，更加“麻烦”的问题已出现？房子或成为“负担”？

毛毛

　　半个月前，第一财经发布了这样一个数据，引发了市场关注：自7月28日起到11月中旬，全国已经有21城发布了“限跌令”，或是通过约谈房企，或是通过直接发布新规的方式，来限制市场恶意降价的行为，除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。由此可见，房价普涨的时代已经过去，对于一些三四五线城市来说，随着楼市的不断调控下，一部分房企开始出现了降价抛售的行为，由此导致“贬值潮”，因此需要发布新规来防止房价“乱跌”。

　　可谁能想到，前不久国家中心城市也出台了“限跌令”，成为了第22个限跌的城市，这个城市就是天津。根据网传消息，11月19日天津住建委约谈了各大开发商，明确提出了4个要求：1、房价降幅5%，上报区住建委;2、房价降幅10%，上报市住建委;3、房价降幅15%，禁止销售，关闭网签;4、大型促销活动，详细情况，必须报备区住建委。此消息后来也得到了权威媒体时代财经的证实，由此以来天津也成为了第一个限跌的直辖市。

　　消息放出后，很多人都对于天津发布的限跌令感到意外。但如果了解当地楼市情况的话，就会觉得是正常情况了。与哈尔滨、济南、郑州、青岛等北方城市一样，过去几年天津的房价也一直处于下跌之中，相关数据显示天津房价最高点还是2017年3月份，房价比现在高出25%左右。此外，进入10月以后，天津也开始了降价抛售模式，据统计，这两个月天津市近30个板块、区域有不同幅度的降价，最高约40%，相较于以往降价引起让购房者开心，如今降价已经开始引发了市场恐慌，担心房企暴雷、开发商项目烂尾。
　　也就是说，如今房企的抛售行为已经从三四五线城市蔓延至二线城市甚至是新一线城市。为何房企会频繁降价抛售呢?主要有两个方面原因，其一是今年“三道红线”与“限贷令”同时生效，不仅限制了房企的负债指标，同时也收紧了楼市的资金注水口，对于房企这种资金密集型企业来说，大部分房企的负债率都超过标准要求。其二是随着楼市的不断调控下，住房投资属性逐渐降低，真正的购房需求得以体现，新房与二手房市场迅速遇冷，开发商房子卖不出去，库存压力大幅上升。

　　因此在这样的情况下，许多房企开始了降价抛售的销售模式，通过“以价换量”的方式来增加现金流，以此降低自己的负债率，与此同时也能够缓解库存压力。也就是说，从三四五线城市到二线城市，越来越多的城市发布限跌令，也就相当于越来越多的城市房企开始抛售房产，同时也就意味着，随着楼市的不断调控，其产生的影响已经从三四五线城市传递到了房价比较坚挺的热点城市。
　　楼市的这一系列变化，说明当前楼市正在逐渐回归理性，住房投机属性不断消除，根据国家统计局公布的数据显示，目前的平均房价已经重新跌回到了万元以下，回到了2019年的水平，由此可见随着不断地调控，未来房价也会朝着更加亲民的方向发展。前不久，独立经济学家马光远也公开表示：“未来房价大涨的概率几乎为零，房地产作为最好的投资品的时代已经结束了”。

　　比起房价上涨，更加“麻烦”的问题已出现
　　也就是说，对于购房刚需来说，未来不必担心房价会出现大涨的问题，在经济条件允许的情况下买房即可，不必背负过多负债买房。但与此同时，更加“麻烦”的问题已经出现了。我们知道，过去房价之所以会不断上涨，甚至出现了几轮上涨，与炒房投机现象有着密不可分的关联，根据央行公布的数据显示，我国城镇家庭的住房持有率已经超过了96%，由此可见真正的住房需求已经不多，但房价依旧处于高位，也是因为炒房投机行为扩大了购房需求，引起房价上涨。
　　有两个数据能够证明这点：首先是西南财经大学公布的有关空置率的调研数据，数据显示2017年我国城镇地区住房空置率高达21.4%，空置房数量约为6500万套。按照21.4%的空置率来计算，结合过去3年住房销售面积，过去3年空置房数量会继续增加700万套左右，商品房空置数量已经超过七千万套，足以满足两亿人的生活居住需求。

　　其次，相关数据显示，2021年7月末，全国房地产广义库存达380441万平米，环比增长0.1%，同比上涨5%。“广义库存”指的是除了已经建好的商品房外，已经开工但未竣工的期房也算入其中。按照每套房100平方米来计算，相当于未来还有3800万套住房等待销售。根据第七次人口普查公布的户均2.62人来计算，足以满足上亿人口的住房需求。
　　但上文已经提到过，我国城镇家庭住房普及率已经超过了96%，说明住房需求已经不多。但潜在的二手空置房以及开发商的广义库存量，都属于住房销售的供应方面，那么问题也就很明显了：相比房价上涨，更为“麻烦的问题已经出现”，也就是住房供应量远大于需求量的问题，未来多余的住房可能会“无人接盘”。最近这些年，开发商主要以高层建设为主，可以想象未来许多高层住宅都会处于极高的空置状态，如同“鸟笼”一般。

　　房子或成为“负担”?
　　另一方面，根据央行公布的数据显示，当前城镇持有两套及两套以上的房产家庭占比达到41.5%。对于这些多套房持有者来说，未来房子可能会成为“负担”。主要体现在三个方面：其一是在楼市不断调控下，房价会逐渐趋于理性，一些城市的房价也会下跌，因此近两年入手多套房的家庭可能会面临亏损。其二是越来越多的炒房客在抛售房产，但目前二手房流动性较差，因此可能会面临多余的房子“无人接盘”的问题。
　　其三是前不久的高层会议上，已经明确了未来房产税会开征的事实。因此对于多套房持有者来说，如果所在的城市属于试点城市，那么相应的持房成本也会增加。结合以上三点来看，对于多套房持有者来说，多余的房子很有可能会成为“负担”。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)