卖地收入下降5000亿，对于地方财政影响有多大？释放了什么信号？

毛毛

　　2月25日，房地产板块出现涨停潮，大量房企股票涨停。一般来说，上市房企股价的波动，能够起到一定的预测房价涨跌的作用。导致25号上涨的直接原因，是24号晚间流传于市场的一则消息：22个重点城市将实行土地集中拍卖制度，将以前的零散公开拍卖，改为每年3次的集中拍卖，全国统一时间进行集中拍卖。这22个城市分别是北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
　　显然，对于房产中介来说，新规发布“解读”为未来房价上涨已经成为了常规操作，并且给出了所谓合理的理由：过去零散的土地拍卖，都能够出现各种“地王”，如今土地每年只集中拍卖三次，房企之间的竞争肯定会更加激烈，那么未来房价只会涨得更高。从结果来看，中介的宣传显然起到了明显效果，25号大量房企股票也就因此出现了涨停。

　　与此同时，由于房产中介的宣传，导致许多准备买房的人过来询问真伪，笔者当时的回答是：新规的消息是真的，但中介的宣传是假的。事实上，土地集中拍卖，主要目的并不是为了引起房企之间的竞争，反而是楼市调控的一环，能够有效降低溢价率、减少地方对于土地财政依赖、以达到平稳房价的目的。随着这些重点城市房价走向平稳，能够带动整体房价回归理性。
　　原因很简单，对于房企来说，参加土地拍卖，需要缴纳一定比例的保证金，比如价值10亿的土地，按照20%的最低竞拍保证金来计算，则需要缴纳2亿的保证金，而这些年为了抑制土地溢价率，许多热点城市都在大幅提高保证金比例，比如重庆和郑州目前需要50%保证金，青岛更是需要100%的保证金。对于许多房企来说，一年需要参加很多次土地买卖，才能拍到一块土地，每次拍卖的保证金都会被冻结一段时间。

　　但由于以前的零散拍卖性质，一座城市每年会进行十几轮土拍，加上各地时间不一致，对于开发商来说就有了足够的时间把这笔资金循环使用，不断在各个城市参与土地拍卖，可能今天在A城市，明天就在B城市，后天在C城市，大后天回到了A城市。但如今改成全国集中拍卖后，每年全国土地拍卖只会有3次，并且所有的重点城市都集中在一个时间进行拍卖，对于房企来说意味着能够参与拍卖的机会大幅度减少，过去循环使用的资金变为一次性的资金，房企会更加谨慎，参与的房企减少了，必然会导致溢价率降低的结果。
　　如果是按照过去零散的拍卖性质，今天这个城市出现一个“地王”，明天另外一个城市出现“地王”，十分难以管理，而土地集中供应后，另一个目的则是为了方便监管，加强中央调控的效果，原因很简单，楼市核心调控理念依旧是“房住不炒”。很多人不知道的是，2021年2月24日，上海市还约谈了一块土地的房企负责人，明确要求该房企“合理调整预期”。

　　卖地收入下降5000亿，对于地方财政影响有多大?
　　前不久，央媒经济周刊发布了一组报道数据，也印证了上述的推论。报道表示，11月初，22个重点城市的第二轮集中供地多数已落下帷幕，第二轮集中供地惨淡收场。据中指研究院数据显示，已经完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20个城市，共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%，相当于首轮整体流拍撤牌率的6倍。其中长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个频现“地王”城市的流拍撤牌率甚至超过50%。
　　正如上文提到的一样，这22个重点城市对于其他城市起到了很大的影响作用，2020年的数据显示，这22个重点城市商品房销售额以及宅地出让金均达到了全国比例的4成以上。受此影响，根据每日经济周刊发布的数据显示，10月全国300城成交各类用地规划建筑面积同比下降47.64%;出让金总额环比下降38.15%，同比下降33.51%。同时，流拍率整体增加，溢价率整体创出新低。

　　与此同时，全国第三季度300个城市住宅成交面积为1.6亿平方米，同比下降46.9%，土地出让金也出现了明显下跌，下跌了36.6%，公开资料显示2020年第三季度300城市土地出让金为13700亿元，不难算出今年第三季度出让金为8623亿元，同比去年减少了5000亿元!在深刻了解土地出让金减少对于地方财政有多大影响这个问题之前，我们首先需要了解卖地收入与地方财政之间的关联。
　　根据财政部公布的数据显示，2010年全国土地出让金收入7500亿，国内生产总值为401513亿，2019年全国土地出让金收入7.8万亿，国内生产总值为936821亿。也就是说10年时间内增长1.3倍，但是出让金增长了10倍，土地出让金在国内生产总值所占比重从2010年1.8%增长到2019年8.5%，增长五倍。2019年，全国地方政府性基金收入为8万亿，其中土地出让金收入为7.2万亿，卖地收入占比90.1%。

　　2020年11月，中国人民银行行长发表研究文章《再论中国金融资产结构及政策含义》，其中明确表示：“要进一步理顺中央和地方财税关系，完善地方税体系，建立依法合规、规范透明、自我约束的地方政府债务融资机制，减少对土地财政的依赖”。原因很简单，只有摆脱土地财政依赖，优化土地供给，促进供求平衡，才有利于加快实现房地产市场平稳可持续发展。
　　正如3月份，银保监会主席郭树清强调的那样：房地产的核心问题就是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大的灰犀牛。目前来看，除了“房市”进入了核心调控周期以外，“土地市场”也迎来了新的风向，“房住不炒”的最终目标正在加速实现。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)