楼市陷入“买不起卖不掉”的尴尬局面，如何破局？老干部提出方案

毛毛

　　11月15日，国家统计局公布10月份70城房价数据，如同许多专家学者预料的那样，既“金九”失约后，“银十”楼市表现惨淡。房价下跌城市继续增加，52城新房价格下跌，64城二手房价格下跌，新房价格下跌的城市占比7成，二手房下跌的城市更是占比9成以上。国家统计局城市司首席统计师绳国庆分析，10月一线城市新房销售价格环比持平，二、三线城市新房价格环比分别下降0.2%和0.3%。各线城市二手房价格环比均出现下降情况，其中一线城市二手房价格环比降幅最大，为0.4个百分点。
　　对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“整体来看，10月份70城新房价格指数环比下降0.3%，较9月环比降幅扩大0.2个百分点”，这是2015年一季度以来新房价格指数的最大跌幅。易居研究院智库中心研究总监严跃进则对于今年剩下两个月的楼市给出了预测：房企出于年底冲业绩考虑，11、12月依然会以降价促销积极回笼资金为营销策略和经营策略，新房市场在年底最后两个月仍然面临较大的降价压力。也就是说，剩下两个月降价趋势依旧会持续，对于还没有买房的人来说是一个好消息。

　　但即使如此，当前房价依旧处于过高的水平，数据显示，四大一线城市中，北京、上海、深圳平均房价均超过了6.5万元/平方米，这也就意味着在一线城市买一套80㎡房子，至少要承担160万元的首付以及未来30年每月两万元的住房贷款。房价超过万元的城市数量为74个，其中包含了许多三四线城市，其中三亚更是以35995元/㎡的价格位居房价第七名。
　　也就是说，当前的楼市已经陷入“买不起、卖不掉”的尴尬局面。根据《每日经济新闻》发布的数据显示，10月新房市场，40个典型城市成交面积同比下降32.4%，创下2013年以来的“最差”成绩，13个热点城市二手房成交量环比下降26.9%，同比下降42.8%，成交量回落至2014年的水平。从房企的销售业绩来看，排名前100的房企中，80%以上的房企单月业绩同比降低，其中4成以上的房企跌幅超过30%，37%的房企出现“同环比双降”的情况。

　　不得不承认的是，当前的楼市与2014年“去库存”前十分相似，主要体现在三个方面：1、新房、二手房市场冷淡，刚需买房意愿降低。2、住房库存直线上升，公开数据库显示，2014年我国新建商品房库存从不足5亿平米上升至6.2亿平米，而2021年8月百城新建商品房库存也接近6亿平米。3、楼市“分化”程度加剧，人口偏向从三四线偏远城市流向一二线热点城市。
　　为了解决楼市难题，许多城市发布了一系列降准、降息、降首付措施，三四线城市更是开启了“棚改”大招，导致手拿拆迁款的“土豪”以及炒房客纷纷前往三四线城市抢房，推动房价大涨，一二线城市的房价也开始大涨。那么问题来了，7年前的“去库存”还会再次上演吗?答案是否定的，“房住不炒”依旧是当前楼市调控的核心理念，因此自然不会以推动房价上涨为代价来解决楼市尴尬的局面。

　　那么当前房子“买不起、卖不掉”的问题该如何解决呢?对此，原住房和城乡建设部副部长仇保兴提供了解决方案：要建立完善的打击炒房客和炒房团的政策体系和税收制度。原因很简单，目前来看，楼市整体的空置率依旧维持在较高的水平，根据西南财经大学发布的报告来看，2017年我国空置房数量为6500万套，空置率为21.8%，按照这个数据结合最近三年的销售量来计算，商品房空置的数量达到7000万套以上。
　　空置率高居不下，说明当前还是有很多炒房客手持多套房产，虽然楼市整体处于下行趋势，房价也不像过去那样大涨，但对于炒房客来说，可以选择“以租养贷”的方式来维持收益。由此可见，只有针对空置房来进行针对性调控措施，楼市的问题才能够真正解决，“国家智囊”仇保兴提出的方案很明显指的是房产税以及空置税。前不久的高层会议上，已经明确了未来将有部分城市将作为房产税试点城市，许多专家预测将在年底出台。

　　相较于房产税，空置税能够更好地解决住房空置问题，根据一些出台空置税的发达国家来看，不仅起到了降低住房空置率的效果，更是有效降低了房价，消除了住房泡沫。比如德国，业主必须使空房得到重新利用，荷兰，法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房，瑞典和丹麦则对于房屋空置半年以上进行罚款。

　　显然，无论是房产税还是空置税都能够起到很好地调节房价作用，炒房投资者持房成本增加后，多余的房产自然也会抛售，在住房供给过剩的情况下，市场进一步向买方市场偏移，也就是说对于还没有买房的刚需来说，随着楼市的不断调控下，未来能够以更加合理的价格买到合适的房子。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)