一锤定音，正式通过！房地产税试点即将开始，对楼市有多大影响？

毛毛

　　就在刚刚，百姓期待出台的房产税，正式进入授权试点阶段了!
　　根据《央视新闻》报道，2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会会议上，正式通过了全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。
　　值得注意的是，本次会议有三大亮点：
　　第一，明确了征收的细节
　　试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住地等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。
　　也就是说，除了普通商品房以外，商铺、公寓、写字楼、厂房都是房地产税的征收范围。但如果是农村宅基地及其上住宅不会被征收，比如一二线城市还未拆迁的“城中村”等。

　　第二，明确了具体的征收办法
　　国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。
　　也就是说，与当前楼市调控措施类似，高层制定房地产税试点具体办法，而到了具体的城市，则根据城市自身特点来实施具体细则，做到“因城施策”，更有针对性地进行楼市调控。
　　第三，明确了试点期限与相关法律制定
　　本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。……条件成熟时，及时制定法律。
　　本次要求的是部分城市作为试点，试点时间为5年，统筹考虑深化试点与统一立法、条件成熟时，相关的法律法规也会出台。
　　对于这个结果，并不用感到特别意外，自去年11月起，高层有关房产税的动向明显增多，财政部部长多次发文提及推进房地产税试点实施。5月份，财政部会同住建部等4部门在北京召开房地产税改革试点工作座谈会议，听取部分城市负责人以及部分专家对房地产税改革试点的工作意见。这个消息更是被许多业内人士视为房地产税出台的信号。前几天的《求是》杂志发表的《扎实推动共同富裕》中同样指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革。
　　目前来看，有三个问题值得我们关注：
　　第一个问题，哪些城市会作为试点城市?
　　对于这个问题，目前主流有三个观点，第一个观点是深圳与海南这两座城市，华夏经济学院研究院院长贾康发文表示：“深圳早就传言要开征房产税，虽然屡次落空，但知道是值得有关决策部门好好考虑”。显然，无论是调控房价还是抑制炒房现象，深圳都是值得作为试点的城市。选择海南则是因为海南已经明确官宣要“壮士断腕破除房地产依赖症”，并且还是全国首个推行现房销售的城市，作为试点城市也同样合适。

　　第二个观点是在一、二、三、四线城市分别挑出具有代表性的城市进行对比，并总结相关经验，方便后续城市更好地进行调控，这类城市也能够起到很好地示范与带头作用，比如深圳、厦门、三亚、大理。第三个观点是土地财政依赖度较低的城市，原因很简单，如果土地财政依赖度过高，则必然会影响城市的经济运转，符合条件的城市有深圳、北京、上海、天津。
　　通过上述三个观点不难发现，深圳都被选入其中，无论从哪个角度来看，深圳都是符合条件的城市，由此可见，深圳大概率将作为房地产试点城市，作为经济特区，有担当作为经济制度试点的责任。
　　第二个问题，如何征收?
　　对于这个问题，业内普遍认为两种方案比较合适，第一个方案是贾康、黄奇帆为代表的按照套数来进行征收的方案，首套房不征税，第二套房低税，三套及以上的房产进行阶梯式的高税标准，这样能够有效打击炒房投机行为，也能够有效避免囤房问题，降低空置率。
　　第二个方案是以财经界专家张学诞为首提出的“免征面积”方案：40-60平米为免征面积，超出部分采取“累进制”的方式，税率设置在0.3-1.5之间，该方案同样得到了许多人的支持，该方案能够精准打击炒房投资者，特别是手持多套房的人。

　　第三个问题，哪些人受到影响?
　　第一类是多套房持有者。显然，对于这类人来说，正是房产税针对的目标，并且根据相关要求，房产税是按照住房现在的市场价来进行征收，并不是按照当时的买入价格，特别是高负债的投机炒房的人群，增加了楼市的金融风险，推高了地区的住房价格。无论是哪种征收方式，都增大了持房成本。
　　第二类是盲目购买三四线城市住房的人。过去一些三四线城市房价处于较低的水平，因此吸引了很多人购买投资，但随着楼市不断“分化”的情况下，这类城市面临严重的人口流失问题，住房需求在不断减少。而房产税一旦开征，无论是否落在这些三四线城市，都会导致很多炒房客抛售房产，到时候接盘的人只会更少，进而面临“无人接盘”的问题，房子可能会烂在手上。

　　那么房产税能否能够实现有效调控房价?对于这个问题，许多专家学者都达成了共识：房产税能够有效调控房价。原因很简单，当前楼市房价涨幅不断收缩，投资房产利润已经见底，而一旦房产税出台，增加了炒房客的持房成本，投资房产也就变成了亏本的买卖，因此这类人会不断抛售手里持有的房子，楼市住房供应进一步增加，有利于房价回归理性，根据一些已经出台房地产税的发达国家来看，同样能够起到很好地调控房价的作用。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)