为什么二手房房价跌幅总比新房大，内行直言：这是很正常的现象

毛毛

　　前言：
　　最近几年，随着楼市环境的改变，房价走势也开始出现了变化，过去房价上涨是楼市的常态，很多人也已经习惯了房价上涨，不过最近几年楼市开始出现分化的状态，房价下跌的现象也开始变得越来越普遍。
　　根据国家统计局公布的2021年8月70城房价数据：70个重点城市中，34个城市的二手房价格出现环比下跌，9个城市的二手房房价和上个月持平，只有27个城市二手房价格环比上涨。从国家统计局的数据可以看出，房价下跌的城市数量已经超过房价上涨的城市数量，房价已经开始进入有涨有跌的时代。

　　房价出现回调时，二手房价格跌幅总比新房大
　　如果一个城市出现了房价回调，那么新房和二手房哪个回调的幅度更大呢?从实际的市场表现来看，当一个城市房价开始出现回调的时候，二手房的价格跌幅比新房大很多。
　　就拿笔者一个朋友买房的楼盘来看，在2018年和2019年房地产房价高点的时候，新建高层住宅的价格在9500元左右，二手房准新房的价格在10000左右，略高于新房价格。新房和二手房的价格出现了倒挂，出现价格倒挂的原因有两个：其一，二手房准新房是现房，并且和新房一样，完全没有人住过;其二，二手房比较容易购买，新房在销售火爆的时候，根本就买不到新房，因此对二手准新房的需求量比较大。
　　不过那一片区域的房价在2019年下半年开始出现回调，目前新建高层住宅的价格在7500元左右，而二手房的价格表现参差不齐，如果看小区均价的话，可能在8千元左右，但是了解二手房交易的朋友都知道，二手房小区的均价一般比成交价高很多，因为小区内有很多高价房源拉高了二手房的价格，实际购买二手房的时候，基本上能以7千左右的价格买到不错的二手房，一些130平米以上的大户型房子，甚至能够以6500元左右的价格买到手。
　　从新房和二手房的房价走势来看，新房的价格下降2000元左右，但是二手房的价格回调了三四千元。当然笔者介绍的这个楼盘并非个例，笔者从中介朋友那里了解到，很多楼盘都是这样，当房价出现回调的时候，二手房的价格会率先回调，并且回调的幅度比新房更大。
　　为什么会出现这样的现象?内行指出3个重要原因
　　关于二手房价格下跌幅度总比新房大的问题，一位有着多年房地产从业经验的内行人表示：这是非常正常的现象，同时指出了3个重要的原因。
　　第一，二手房价格受供求关系的影响更大。
　　在楼市供不应求的时候，二手房属于相对稀缺的资源，因此二手房的价格被炒房客炒得很高，一些炒房客甚至不愿意出售手中的房子，让市场上的二手房更少，从而能卖出更高的价格，因此在住房供不应求的时候，二手房的价格会越来越高。但是当供求关系发生改变的时候，市场上出现住房过剩的时候，炒房客又是最着急卖房的，这就会导致市场上二手房挂牌量大幅上升，导致二手房出现有价无市的情况。
　　相比之下，新房销售要更加套路化一些，不管市场上是供大于求还是供不应求，开发商总能营造住房供不应求的景象。因此相比二手房来说，新房市场受供求关系的影响更小，在楼市环境不好的时候，房价的跌幅也不会有二手房那么大。
　　第二，选择降价抛售的炒房客越来越多。
　　当房价开始出现下跌的时候，二手房的真实价格取决于房价最低的那一个。比如一个楼盘的价格都在8000元左右，但是8000元属于有价无市的价格，然后有一个负债很高的炒房客，着急将房子卖出去，挂出了7000左右的价格，之后购房者就只能接受7000左右的价格，二手房的价格也就下跌到了7000元左右。
　　因为近两年经济环境不好，很多炒房客都面临着很大的资金压力，这些炒房客想要尽快把手中的房子卖出去，因而选择降价抛售的炒房客就会越来越多，二手房的价格也会越来越低。
　　新房市场不会出现这种情况，开发商和炒房客不一样，即使他们想要快速回款，也不会选择盲目降价。如果开发商短期内多次降价的话，肯定会有业主去售楼部闹事，联合抵制降价，导致售楼部无法正常销售;另外开发商降价也会造成人们对楼市信心不足，同时也会遭到其他同行的排挤，另外调控层面也不会允许开发商大幅降价，毕竟大幅降价会造成一些不稳定的因素。
　　因此即使楼市的市场环境非常不好，开发商也不会盲目降价，基本上都会采取一些打折活动或者优惠政策来吸引购房者买房，相当于是另类的降价。

　　第三，楼市环境不好的时候，房屋折旧会更明显。
　　二手房相比新房有一个明显的缺点，就是存在一定的折旧，当然在楼市发展非常繁荣的时候，房屋折旧通常被人们忽视，因为人们觉得能买到房子就不错了，不会考虑太多其他的问题。这就类似于人们在极度饥饿的时候会“饥不择食”，在房地产行业热度很高的时候，人们买房也不会有太多的考虑，能买到房子就是最重要的。
　　不过当楼市环境不好的时候，人们就开始重视一些买房的细节问题，房子的折旧就是人们考虑的重要问题。虽然很多二手房都是准新房，从来没有人居住过，但是随着时间的推移，房子同样会变旧，房子的产权年限也会变短，楼栋以及小区里面的设施设备也会老化。
　　当购房者开始考虑二手房折旧的问题的时候，二手房的价格将会进一步降低。并且现在越来越多人开始担心高层的老化问题，这会导致二手房的房龄越长，价格就会越低。

　　结语：
　　最近几年楼市环境越来越差，不少城市都会出现一定的房价回调，尤其是一些经济不景气、人口大量外流的城市，还有一些房价虚高的城市，房价回调是正常的现象。对于刚需来说，房价回调可以降低买房成本，但是对于炒房客来说，二手房价格回调幅度更大，会带来更大的损失。因此建议打算投资房产的人，尽量不要盲目投资房产，手中持有多套房产的炒房客，也可以寻找合适的时机抛售手中的房产。
　　(来源：今日头条 楼市专聊)