楼市拐点的两个标志同时出现，清华大学朱宁直言“房价高点已过”

毛毛

　　今天，很多专家正在参加博鳌房地产论坛。本届论坛的主题为 " 理性与稳健 房地产的改变 "，相信在论坛上会有很多关于楼市长远健康发展的观点出现，对于房地产的规模发展是否到了拐点也会有一些新的认识。
　　相对于其它专家顾左右而言它的观点，清华大学国家金融研究院副院长朱宁的观点则非常直接，他认为“中国房地产市场出现许多变化，其中之一是众多区域性市场的需求和房价历史高点已过，房价的趋势已经发生了历史性变化”。

　　朱宁副院长的依据为：
　　1、购房需求在逐渐理性化，从投资、投机向消费转变。
　　2、随着供给扩大，需求逐渐被满足，饥饿营销的空间也下滑了。
　　3、人口的潜在变化也会对房地产行业带来重大影响。
　　很显然，朱宁副院长认为房地产规模发展的拐点到了，房价的拐点也到了。
　　前期，我们多次说过，看房地产是否到了拐点，看房价是否会掉头，应该结合土地供应、人口净增、新房开工面积及库存情况来观察，再结信贷规模及房贷利率来思考。一般人都不太喜欢看数据，所以，我们告诉大家，看楼市是否降温，看房价是否会下行可能用两个标志性的内容来观察。
　　国家统计局8月数据及两个标志性事件表明，9月可能迎来房价拐点
　　一看土地出让环节，如果多个城市在同一时期内出现住宅用地无人报名而流拍，表明短期内楼市不太乐观，房价在促销的浪潮中会下行。
　　二看大型房企运营情况，如果某个时间，有一家或几家大型房企出现倒掉，表明楼市拐点真正到来了。
　　目前来看，这两点都已经具备。
　　先说一说土地出让中的流拍情况：
　　随着第二轮集中土拍启动之后，从现有的情况来看，房企普遍变得胆小了，很多住宅用地居然不去报名。
　　福州第二次集中供地，出让21宗土地，最终，5宗地块终止出让，2宗地块流拍，成交14宗地块，成交额76.07亿元。
　　天津第二次集中供地，出让61宗地块，其中流拍2宗，停牌19宗，底价成交31宗，仅仅有9宗实现溢价，平均溢价率也只有0.6%。
　　合肥第二次集中供地，17幅地块中有5幅因故终止。
　　青岛第二次集中供地，76宗中有72宗底价成交。
　　沈阳第二批集中供地，46幅土地中，只有10幅土地有房企报名。
　　成都第二批集中供地，计划出让75幅地块，但有17幅因故终止。
　　杭州第二批集中供地，十宗“竞品质”地块中，九宗由于报名单位不够三家，无法进入后续正式竞价环节，已面临流拍。
　　所以，第一个标志已经很明显了，进入九月以来，在第二轮土拍中，已有7城出现流拍。
　　再说一说第二个标志性的事情，房企的运行情况。目前大家已经知道的房企如H大、HX幸福、T禾、L光、B能等等，还会有更多的房企加入这个队伍。
　　再总结一下当前的房价情况。
　　我们用国家统计局公布的房价数据来观察，尽管统计数据与现在的楼市略现滞后，但已经露出拐头向下的迹象。
　　从房价涨跌城市数量来看，8月70大中城市中有46城新建商品住宅价格环比上涨，7月为51城，比上月减少5座城市。8月70大中城市中，二手房房价上涨城市27个，下跌城市34个。二手房价下跌城市数首次超过上涨城市数。
　　我们把国家统计局公布的70个大中城市的房价数据进行算术平均后计算，我们发现，其实，2021年8月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.16%，二手住宅价格环比涨幅为-0.02%，已连续4个月回落。这已经足够证明我们前期对于楼市拐点的判断。
　　对于房地产发展来说，如果房价上涨过快，上涨过多，会挤压消费，挤占其它行业资金，不利于经济更好更快地转型升级。现在的房价，现在的楼市，可能正处于进入拐点之时。我们认为，楼市“拐一拐”更健康。
　　(来源：今日头条 房价大数据)