起拍10500元/㎡，羊山东豪宅迭起？

毛毛

　　9月1日，信阳公共资源交易平台土地出让公告：编号WG2021-1701，位于羊山新区新五路与新三十街交叉口西北角，占地57935.3㎡的二类居住用地，兼容商业不大于5%，容积率不大于2.5，建筑密度不大于25%，出让年限商业40年，住宅70年，起始价10500元/㎡，合起拍楼面价4200元/㎡。这是信阳市目前为止第一块土拍破万的地块。

　　但是6月17日，编号WG2021-501，位于羊山新区新二十二街与新三路交叉口东南角，占地30008.47㎡，容积率不大于2.0，其他限制参数 相同的地块，土拍成交单价9600元/㎡，楼面价4800元/㎡。该地块为建业集团摘得，当时悟空推算毛坯房建筑开发成本9000-10300元/㎡，仅建筑开发成本都已超过周边二手房高层毛坯售价500-1800元/㎡。据传该项目将可能以“顶豪”面世，设计规划为小高层、高层类型约300套的大平层户型精装产品，售价或不低于1.2万元/㎡，单套总价超过180万元。

　　同属于羊山东板块，这块地起拍楼面价4200元/㎡，2.5的容积率也意味了纯高层的规划设计的小区，居住会更舒适。若照搬中梁壹号院小区的规划的多层、高层混搭设计，无疑也能够提高项目总体货值，只是会牺牲了小区的整体舒适性。但即便采用高层、多层混建设计，综合建筑成本还是要超出周边的二手房市场价格。

　　若在该地块上设计为常规高层毛坯或精装产品，但当前片区内高层毛坯市场价7800-8200元/㎡，精装8500-9500元/㎡，这可能低于建设开发成本;若在该地块上设计为顶豪精装产品，但前有传闻中建业顶豪产品，本来需求面就窄的市场，对于货值翻倍的项目，投资开发风险更高。剩下只剩两条路：信阳房价继续上涨1000-1500元/㎡或者设计为顶豪精装产品。不过目前为止，信阳市场暂无明显的房价上涨信号。
　　其实我们基于楼面价及计算公式推算出的建设成本，并不一定是实际成本，而上文的推论也就不一定是正确的。只待一个月后的土拍，看最终定局!
　　(来源：今日头条 悟空看信阳楼市)