这一次，房地产这艘巨轮撞上了人口冰山，高房价还能持续多久

毛毛

　　如果你问身边买房的朋友，现在的房价如何发展，他的答案可能是上涨。至于为什么还会上涨，他会给出很多理由，比如人工费在涨、建材价格在涨、地价在涨、特别是货币放水等等。极个别的人还会告诉你一个理由，那就是汇率的变化，因为人民币还在升值。
　　如果你再问他第二个问题，身边愿意生二胎的朋友多吗?他的答案中可能是房价这么高，学习辅导班这么贵，都不敢生呢。
　　这时，你再告诉他一个真实的人口出生数据，2020年中国出生人口为1200万人，创有统计数据以来的新低。如果与2016年(超1800万人)比较，下降幅度超过1/3，如果与2019年比较，下降18.09%。这时，你再问他，出生人口越来越少，以后的房子卖给谁呢?

　　因为，出生人口的持续减少意味着人口总量高峰很快到来，意味着经济增长的速度放缓，意味着买房的需求会减少。
　　这时，可能会回到企业家曹德旺关于现在买房的观点上来，他说：买房投资傻，有钱人十几套房，没钱人买不起，你卖给谁?如果站在居民资产配置的角度看，居民资产配置“去地产化”是大势所趋。
　　是的，现在的房价，均价已经超过1万元每平米，买一套房基本上以100万为起步开始计算了。真正没房的刚需按现有的可支配收入的确难以买入。从住建部前几天召开的40城座谈会上传出的内容来看，下一步重点强化保障性住房建设，以通过低租金、低面积的住房解决大城市住房问题。
　　如果把房地产行业比作一艘巨轮，那么，这艘巨轮基本上在风平浪静的海面上航行了约20年时间，期间虽偶有大风刮过，但还没有遇到过真正的惊涛骇浪，更没有遇见冰山。
　　但是，现在的房地产行业，一座潜藏的冰山却不可不防。这座冰山就是人口。同样，这也是房价上涨道路上一座绕不开的冰山。而第七次人口普查数据为我们揭开了 这座人口冰山的全貌。
　　1、出生人口快速下滑。
　　放开二胎迎来短暂的生育增加之后，出生人口处于稳步下滑之中。2017年出生人口下滑至1725万，2018年再下降200万至1523万，2019年降为1465万，2020年降为1200万。

　　该图片转自国民经略
　　2、总和生育率下降。
　　按照当前趋势，随着全面二孩政策效应彻底消失、受教育水平提高、城市化推进等，未来总和生育率将从2019年的1.5下滑至1.0-1.2左右。2025年( “十四五”的最后一年)中国人口总量就将达到峰值，此后进入负增长。按现在总和生育率预估，大约在2050年人口总量降至12.1亿，在2100年总人口将减至5.2亿。

　　下图为几种不同的预测，得出的人口总量的变化。

　　3、劳动力人口减少较快。
　　中国后备劳动力人口不足，人口红利正在逐渐消失，中国的劳动力市场供给格局也在发生转变。根据七普数据计算，15-59岁劳动年龄人口规模由2010年的9.4亿下降为2020年的8.9亿，年均减少450万，占总人口的比例由70.14%下降为63.35%。

　　4、人口萎缩的城市，房价难有上行空间。
　　人随产业走，人往高处走。产业竞争力弱、工作机会少的城市，难以留住年轻人。随着时间的推移，城市间的人口流动就会出现强者恒强的现象。
　　根据第七次人口普查数据显示，甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩，广东、浙江、江苏3省人口保持增长的势头。一、二线人口持续流入但增速放缓;三、四线城市人口持续净流出。

　　人口集聚分化促使房地产市场不断分化，需求向大都市圈大城市群集中。由于中国人口老龄化的速度明显快于全球平均水平。从国际比较看，未来35年间，预计中国65岁及以上老年人口比重增速明显高于全球和美、德，并高于日本。“未富先老”预计将成为长期人口国情。
　　随着中国人口老龄化进程加速，居民资产配置“去地产化”是大势所趋。
　　看来，生孩子的事日渐成为当前必须考虑的大事。有人说，不要太担心生还是不生。真要需要生，奖励一处住房，保证你房子来不及造。
　　其实这样的好建议真人专家提出过，人口专家梁建章博士就曾明确建议：“两个孩子以上家庭可半价买房”。
　　那么，这一次，房地产这艘巨轮撞上了人口冰山，你认为，高房价还能持续多久呢?
（来源：今日头条 房价大数据）